会馆建馆可行性分析报告

**人飘洋过海,来加拿大打拼定居,可朔自上世纪五十年代,几乎歷经超越半世纪的歷史;尤以多伦多地区的同乡前辈,更早已在第二次世界大战以前,就有眾多的移民卓越事跡记载.
有鑑於**同乡移民的卓越歷程,在多伦多建构一个**人精神团结向心的地点指标,一方面可在自己的活动中心举办交流活动,努力融入加拿大的主流社会;另一方面也可见证**人在海外胼手胝足的经验传承,加强连络感情增进团结, 建造一栋**会舘的构想乃為同乡眾所祈愿
為了冀祈**会舘建馆之规划工作有所依据,更為顺利可行,**会舘建馆委员会乃拟议本建馆可行性分析,再经同乡深入研议,即可戮力进行**会舘
建馆之规划设计工作.至於建馆之时程则以未来十五年為计画期.
建舘工作共分為三期包括 (1) 建馆规划期; (2) 建馆设计及施工期; (3) 建馆维护管理期. 第一期包括可行性分析正在进行中, 第二期以四至五年至建馆完成. 第三期维护管理期,则為同乡会会员对会舘保馆护馆传承,是否成功之保证
故本可行性分析,仅针对第一期:建舘前期规划先行做分析讨论而已.其后经过初步可行性之结论,认為可行,可再进行后续之第二期设计施工及第三期之维护管理.

1-1   第一期 : 建舘规划期

.   A. 建舘目标愿景
   B. 建舘委员会
        C. 初步可行性分析十个面向
   D. 建舘草案之规划设计调查
                  1. 调查分析
        自然人文景观及使用者同乡会会员之意愿, 及认购 Condo之调查
2. 课题与策略
3. 规划构想(景观规划, 產业经济, 风俗文化, 宗教信仰 )
4. 设计草案 
  依规划目标调查分析课题策略衍生之规划构想
    依规划构想衍生之设计主题完成设计草案
         E. 认可初步可行性分析十个面向之结论

1-2  第二期 : 建馆设计施工期

A. 由设计草案进行设计图施工详图及估价
B. 执行招标, 发包及签约
   C. 确定Condo预售之各种方式
   D. 可行性分析十个面向之详细检讨回馈及确认
   E. 建舘财务计画及确认各项资金之调集支付
  F. 执行施工时程及预算品管完成施工计画.
 
1-3  第三期 : 建舘维护管理期

        A. 维护管理组织之委任
B. 维护管理重要项目(管理章程)之成文
              C. 进行维护管理计画

贰   建舘规划期

2-1  建舘目标愿景

A. **会舘為**人在多伦多活动 之中心, 具精神向心及象徵意义之指标,為表现**人融入加拿大主流社会之努力,及见证**人在海外胼手胝足奋斗经验之传承,多伦多**人乃祈愿建造**会舘.
B. **会舘,包括一栋二十迟高会舘,公寓(Condo) 一百单位,长青馆一百单位,及景观和停车场等附设设施,

2-2  建舘委员会

依2007-02-24多伦多**同乡会大会修正建舘委员会章程如下:
1. 当届会长副会长及财务委员為一年期当然委员
2. 另外选出六名及两名顾问(律师及会计师)為两年期委员连选得连任

建舘委员会任务参阅章程及当天记录
     
2-3  初步可行性分析十个面向

A. 十个面向
1..环境面可行性, 2. 经济面可行性, 3.财务面 可行性, 4. 社会面 可行性,
5. 技术面可行性, 6. 法令面可行性  7. 经营面可行性,  8. 政策面可行性,
9. 市场面 可行性,10. 风险面可行性

 B. 各面向之定性分析—参阅意愿调查

2-4  调查与分析

自然

参阅意愿调查结果 3. 区位项

        B. 人文 

         1. 交通状态调查,参阅意愿调查结果4.需求项
             2. 所有权经营权及使用权之区别
1) 会舘之使用权经营权及所有权乃非营利性   
              2) Condo之所有权经营权及使用权乃营利性
3) 其他空间经营之租赁    
             3. 募款小组之组织分析:参阅附件

景观

参阅意愿调查结果 4.需求项

D .使用者同乡会会员之意愿调查结果(2/22/07)

    1. 使用者同乡会会员认购调查包括 意愿 之价格 参与募款及会舘型态

                  
 
 愿意认购 未定但有意愿 拟议数量   
  18  户 10 户 10 0 户   
 房间数       3 BR                      4  户            23  %   1 户              10  %     3 BR             10 户   
                    2 BR 14                  77   7                   70  2 BR             75   
                    1 BR 0   1 BR             10   
1BR+Den 0   1 BR + Den    5                     
面积数 600- 800  sf 1 BR+Den          3                   17   2  1 BR + Den
                   800  sf      
             800-1000 2BR   7                   39   5  1 BR 
600 sf   
           1001-1200   2 BR+Den   6                   33   1  2 BR        1,000 sf    
           1201 & UP   1                     6   2  3 BR        1,200 sf   
不清楚   1                     6   -  

 2.  价格

 
 愿意认购 未定但有意愿购买   拟议数量   
 18 户      10   户                        100 户   
   价格     户 数         %    户数        %      
   150 K – 200 K     1 BR 或 2BR 9              50      3           30 2BR           75  户   
              -  250 K         5              28      3           30 1 BR           10  户   
              -  300 K                  2              11                       3           30 1BR + Den   5  户   
              -  350 K         2              11      1           10 3BR            10  户 

3. 区位

 
 愿意认购 未定但有意愿   拟议数量   
 18 户    10  户                        100 户   
      区位        户 数          %     户数            %    
   Metro NE 2   户       11      1  户         10 2BR              75  户   
              NW         1                6      4               40 1BR              10  户   
              Central                  2              11                     ( 1 )          1BR+Den       5  户   
              N         2              11       3BR              10  户   
    GTA  NE         6              33      1               10    
              N         2              11      2               20    
              NW         2              11       2               20     
    无意见          1               6          
 交通方便最重要          18            100          

     4. 需求项目

 
 愿意认购               
 18 户                                                         
        需求     户 数             %                                      户数               %                                
   出租 18             100  邻近TTC站 公园            
公车大商场                 14                78              
   300 人聚会空间         1                 6  希望儘快完成                1                  6   
   图书馆               10               56                   自付水电热管理费        1                  6   
   游泳池         7               39  仅售给**同乡            1                  6   
   会客空间          9               50  托儿所                            1                  6   
    Sauna                   2               11          运动空间                        1                  6 

         E. 计算数据调查分析

    1.  Condo一百单位 面积
                 1)  3 BR 10户x 1,200         =                12,000   sf ( 英迟)
2)  2 BR 75户x 1,000         =                75,000
3)  1 BR　　　   10户x  600  =            　  6,000
 　　　    4)  1 BR+Den        5户x   800  =                 4,000
      5)  公共及附属空间面积  5  % =                 6,000
                      6)   Condo 总楼地板面积             103,000
7)   两层地下停车场    120 x  350  =          42,000
8)   20 位来访客人地上停车位20 x 300   ( 6,000 )
9)   Condo 总建筑楼地板面积:                 145,000   sf
 
          2. 会馆面积
        1)   600人会议 室                    6,000  sf
             　    包括   400人 餐厅　
2)  两间会议室                                             1,000
　　  3)   图书室   50 x 20     　　                        1,000　
　　  4)   厨房　 　　　　　　　   　　   　        500
　　  5)   厕所　　　　　　　　    　　           　500
6)   办公室及会议室  50 x 20                       1,000
会舘总建筑楼地板面积小计　=         10,000  sf

7)   60  部车地上停车场  60 x  300 =         18,000
10  位来访客人地上停车位10 x 300     3,000
8)   游泳池  40 x 60 ( 室外 )　　                  2,400  sf
                           

3.  长青馆一百单位面积
 (本项面积仅供未来估计开发总用地所需不计入建筑总面积 )
 　   　     1)  1 BR  　　  60户x  600              =        36,000  sq
2)  2 BR            40户x  800               =       32,000
3)  公共及附属空间面积                  =          6,000
4)  120   停车场                                 =        36,000
5)  10  位来访客人地上停车位10 x 300   ( 3,000 )
6)  长青馆楼地板面积              =         110,000  sf

\4.  总楼地板面积  ( Gross Floor Area )
 　　       1)  Condo        　　　　 　      145,000  sf
 　　       2)  会舘及停车场及游泳池      =               10,000    
   　　.         会舘        　　　　　      10,000
   　　          停车场（室外地上） 　 21,000
游泳池  ( 室外)　　    　  2,400
3) 长青馆                                                  110,000
4) 本案完成时总建筑面积　  　　        265,000 sf

5.  建筑面积  ( Building Area )
 　　        1)  Condo      103,000 / 10　=　　　 　   10,300  sf / 每层
 　　        2)  会舘          10,000 / 1　　= 　　          10,000
 　　        3)  长青馆     110,000 / 10　=　                11,000
4)  建筑物面积        　  　 　              31,300  sf\

6.  建筑基地用地
1)  停车场 ( 地上)        =   　　               30,000  sf
 　　        2)  游泳池   　  　　       　=　　      　    2,400
                 3)  建筑物面积        　=  　         　       31,300
                          . 4)  景观及道路用地           =                     24,000
                                       
5)  建筑用地     =          　        　             87,700  sf
                            6)  建蔽率               31,300 / 87,700   =     35.70  %
7)  总基地用地           =                 　    　2.13  Acs　（英亩）

如上得出2.13 Acs 应可足敷使用,故拟以2.5英亩為本案之基地规划尺度　

 F.  建造及土地费用 (不含长青馆,仅含Hard Cost ,但未包括Soft Cost )
 
       1. 建造费用 (费用為估计价, 详细值应依当时市场价格计算)
            1)   Condo   $150 /sf  x 103,000      =    $  15,450,000
                2)    Condo地下停车场 $12,000 x  120 =   1,440,000
            3)   会舘     $140/sf x  10,000              =      1,400,000
                4)   室外停车场 $ 40/sf x  30,000        =     1,200,000
            5)   游泳池       $ 225/sf x  2,400         =          540,000
            6)   长青馆(暂不开发故不计入)
                7)   景观及道路                                    =        500,000
                8)   地下水电给污水瓦斯工程             =       500,000
                9)   建造费用                                  =     $  21,030,000

   
    
   2. 土地费用
             2.5 英亩                                          $      2,500,000.

        3. 建造及土地费总费用                              $     23,530,000

G.  融资  (Financing )                                    
 
         1. 同乡会现有存款                                    $      300,000
         2. 出售100间 Condo  100 x 200 K   =             20,000,000
         3. 长期低利贷款(1%)      (                  )
             4.  CMHC加国政府贷款  (                  )
         5. 同乡会筹集募款或政府补助           =           3,500,000
             本案可用融资                                 =     $   23,800,000    

2-5. 课题与策略

             A. 课题 一: 如何:取得最佳融资及募款
                  策略 :1. 利用会员与银行之良好关系申请低利贷款
                           2..请求**政府及安省 政府补助
3. 募款委员会设定募款目标及时间表(两年内完成
.                          4. 密集举办募款活动
           
  B. 课题 二: 如何说服会员推广认购Condo事宜
策略 :1. 第一期可行性分析报告经确认可行后应儘速购入圡地进行
规划设计
                                2. 如能取得圡地应请募款委员会扩大推广任购

  C. 课题 三: 如何获得最佳设计及维护管理
                   策略 : 1. 组成设计小组深入讨论以便确认初步可行性分析
                                 2. 进行可行性分析第二期及第三期任务

D.课题 四: 其他Option讨论
                  在十个面向之后的第四部分讨论之 

 2-6  规划构想

A. 规划理念

1.  强调多伦多**同乡会组织的任务与愿景
                      2. 运用景观规划设计模式—由下而上的原理(gegen  strom prinzip)
                           建构一个具有**乡土主体意识特色之景观规划设计
      3.  具备產业经济,自主之经济,免於财务及维护管理之困境
4.  努力将**人的歷史文化融入加拿大主流社会
5.  加强**人在宗教信仰的灵性
         
              B. 规划 设计之主题 

                       1.  表达规划目标,调查分析及课题策略所衍生之设计主题
                       2.  强烈表现规划理念的内含要义
    
       2-7  设计草案 ( 草图可依基地之区位做不同之设计 )

参.   认可进行初步可行性分析十个面向之结论
 
         3- 1 .环境面可行性

             A. 同乡会会员意愿调查之普遍性有待加强, 一般调查应有全体会员中50 %之回报数,获得回报数50 %為準,本次调查未达基本数尚须加强
             B. 根据同乡会会员意愿调查指出Metro NE, NW 及 GTA(市郊) NE,NW 及
                  Central 最受欢迎.
C.当然交通方便的区位最為重要

        3- 2 .经济面可行性

             A. Condo 价位以20 万 為最受欢迎
             B. 本案拟议2BR应该佔有75 户, 1 BR佔15 户, 3BR佔 10户
             C. Condo 為十层,附加两层地下停车场包括20位访客用共有120位
             D. 会馆有 一层20迟高,除适合同乡会务之使用外,还具备多功能用途空间.
             E. 会馆停车场及游泳池為地上及室外

 3- 3 .财务面可行性

             A.儘量取得低利或免利贷款.  依初步调查结果资金与建筑费用应可平衡
             B. 找寻**及加国政府(CMHC)优利融资
 3- 4. 社会面可行性

             A. Condo应售与一般市民,并无特定族群之分
             B. 但未来Condo转售可能必须鼓励售给我同乡会会员

           3- 5. 技术面可行性

               A. 全部规划 设计皆依据Ontario Building Code 及当地Zoning Bylaw之规定
               B. 同乡会会员人才眾多,各式各样技术及Sale之人才,皆应参与.

         3- 6. 法令面可行性

             A. 针对法令方面, 同乡会会员中之律师,会计师及建筑师应该各施其职
             B. 尤其律师应就Condo及会馆之所有权经营权及使用权加以检核
             C. 有关Security Act 之配套法令应予纳入考量

         3- 7. 经营面可行性

             A. 组织维护管理委员会及设立管理规程以便执行经营大计
             B. 应妥善经营基地上之產业,如托儿所或空间出租,以保证财务收支的平衡

         3- 8. 政策面可行性

             A .配合加国政府Affordable Housing Program的政策
             B  应随时注意.Ontario Housing 及CMHC的政策变动

         3- 9. 市场面可行性

            A. 本规划每单位售价20 万,对应於现有Condo市场价格25 万, 即平均
价位在$350 / SF; 应甚有竞争性
            B. 目前市场竞争的要点仍在区位的选择,儘快找到一块理想的基地是本报告
后的要务之一. 
C. 因本案系由同乡会主导,可省却最少15 %费用包括 Commission, Promotion及 Profit等,望同乡多多支持购买,以便可以早日进行本案.

         3-10.风险面可行性

           A. Condo 应在预售60户以上始可开始动工
           B. 必须考量Bridge mortgage及 Bridge financing 之确实性
           C. 预定之融资,预售之Condo应确切Confirm以保证财务收支的平衡

     
肆. 其他Option的讨论

4-1  基本资金之筹集, 至少要有建造及土地费的1/3 约 7 百万

A.  来源
1. 由**政府或加国政府资助
2. 向银行及CMHC 寻求低利融资
            3. 同乡会募款
          B.   讨论
            1.  即刻购买一栋既有Condo, 进行后续工作
            2.  因為新建与既有在费用上差别太大,是否可较理智地应用该款
                 (1) 考虑soft cost ( development cost, taxes, engineer  and architect fees, etc.)
                 (2) 考虑 zoning, bylaw 等之 permit, approval, public hearing.
                 (3) 考虑利息的负担

4-2    时间即是金钱

A   利息及管理费用.
1. 买断Condo 可以减轻利息 ,建造及管理费用
            2.  Inflation 以2.5 % 计算负担太多
          B.   讨论
            1.  新建与既有之差别在时间及管理费用,相差很多
            2.  买断可省利息又简单省事

4-3    另类思考

A.  较理智地应用该筹集款
 1.  同乡会如能筹得该筹集款可动用的方式很多
 2.  希望同乡多提供高见
B    讨论
  1.  请会长向台北文化中心商请长期租用
2.  如有基金,同乡会可租用饭店开会.