国家宏观调控政策对房地产业的影响初探

一、国家对房地产企业宏观调控政策的出台

众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，对金融安全将会产生很大的影响。房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期gdp的增速。

商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机。从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。

因此，必须使房地产稳健发展。自2002年下半年以来，由于部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。

2003年6月13日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件规定，房地产开发企业在进行项目开发申请贷款时必须具备自有资金30%，而不是原先的自筹资金30%，这限制了许多企业开发新项目的能力；文件规定期房不得办理按揭销售，又割断了企业项目建设与资金快速回笼，从而进行多头开发项目的资金链，还将直接影响不少在建项目的资金链。同时，文件还规定，购买第二套商品房不得享受优惠利率和降低贷款成数，提高了投资和改善住房者的成本。所有这些政策对市场供需双方都有一定抑制作用，对房地产市场产生了极大的影响。因此，该轮宏观调控政策被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的措施。

二、国家宏观调控政策对我市房地产业的影响

杭州市作为浙江的省会城市，其新一轮的房地产发展周期开始于1998年，急速扩张则始于2000年，到2004年，本轮房地产市场景气循环已经持续了七个年头。对杭州房地产市场发展的过程进行深入研究发现，金融政策大力支持下住宅需求（包括区内住宅需求和区外住宅需求；包括消费性需求和投资与投机需求）的迅速扩张与“非饱和供地”政策下住宅供给增长缓慢交互作用导致了杭州住宅价格以惊人的速度持续攀升。但是，我们可以发现自进入2004年以来，宏观调控政策对杭市房产已产生了一定作用，杭州的房地产业开始呈现新的特征：

1、杭州二手房的挂价呈下降趋势。据金丰易居新增房源统计显示：5月下旬挂牌供应量比上旬（房交会前夕）增加了1.7倍，创造了2004年一个新开的高点。由于各区域低端供应阶层的物业蜂拥而至，市场供应重心进一步下移，导致挂牌价格连续两周缓步下滑，回落到7545元/平方米（比上旬下降218元/平方米）。其中以西湖区增量最为突出，占总量30%左右的份额。该区块的挂牌特点是：翠苑、古荡新村等一批位于城西的老牌（1990年前占20%）物业携2000年后新物业同步增量入市。下城区仅次于西湖区，挂牌量占总量的23%，而该区域下滑幅度与西湖区情况相近（每平方挂价下降约120元/平方米左右）。

2、房交会期间许多有效的需求被高价压抑，有的甚至转向租赁。而到了五月下旬，供大于求愈演愈烈，供需比进而攀升为2.02：1。从4月的成交清淡演变成观望情绪浓重，需求锐减。与此同时租赁交易却居高不下，大大超过往年的成交量。杭市房地产供大于求的市场格局已经基本形成。

3、住宅一级市场上开发商销售进度正在加快。据调查，杭州市的几家楼盘开盘都比计划开盘日期提前了不少时日。且今年4月份以来杭州主要媒体上房地产广告投放量逐渐增多，体现了开发商多数希望尽早回笼资金，规避风险资金，“惜售”现象正逐步消失。

4、土地招标中的流标现象发生。2004年6月15日杭州市国土局4宗土地竞价出让，仅有两宗成交，其中成交的两宗土地溢价幅度很小，楼面地价均在2800元/平方米以下。

我们知道经过数年的高速发展之后，杭州房地产市场中已经积累了一些不协调因素，市场内部早已潜伏了市场调整的强烈冲动，而“杭州房地产新政”则加速了这种调整的速度。特别是2004年元旦开始恢复实施的“房产转让所得税”政策被公认为地方政府开始调整适度超前调控杭州房地产市场的标志性政策措施。众所周知，本次金融紧缩政策除了存款准备金率提高所导致的信贷总规模收缩以外，规定开发商提高项目资本金比例、对投资购房（第二套住宅）信贷门槛的提高、对房龄较大的住房停止抵押贷款等住宅政策的实施，对房地产市场无疑会产生直接、深刻和全方位的影响。

根据在地统计口径，各种所有制类型的我区房地产企业已逾50家，至六月底，仅房地产企业税收达2.4亿，占全区财政总收入的23.5%。由于房地产业对相关产业的拉动作用相当大（如水泥、钢材等工业企业和建筑装潢业的发展），且在吸纳劳动力和就业方面也起到了很大的作用，我区房地产业企业的发展对城区内经济发展的推动作用已不容忽视。为此我们对我区的一些房地产企业进行了调查了解。多数企业认为，国家对房地产的宏观调控政策目前还不明显，但其影响是深远的，主要有以下几个方面：

1、由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难。

2、由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对企业造成一定的资金压力。

3、多数企业认为国家宏观调控政策对房地产企业虽还没有造成很大的影响，但是可以认识到房地产的资金成本将更高，房地产业将更为成熟，更加产业化。

4、还有一些企业提到国家宏观调控政策对房地产企业产生的影响主要体现在投资资金链方面，直接影响到这些企业的在建工程，无论对销售利润和销售面积都将产生较大的影响。

可以说，此番宏观调控背景下，金融紧缩政策是杭州楼市调整的主要原因。我们知道金融紧缩政策首先减弱了住宅金融支持力度，有效降低了住宅市场的投机或投资需求。比如，杭州市一些商业银行对第二套住宅将采取提高首付款数额、降低按揭成数等住宅信贷限制政策，这会直接削减投机或投资购房的能力，极大地降低投资或投机住宅需求。其次，金融紧缩政策下，开发商对住宅市场价格走势的预期开始发生逆转，这会降低开发商在土地市场上的“出价”，住宅需求者价格上涨预期降低、观望心理加重，住宅现期需求减少。投机或投资需求降低的最初效应是住宅价格上涨的幅度回落，这会直接弱化投资或投机购房者的房价上涨预期，预期的逆转一方面会进一步降低住宅购买需求，另一方面会增加住宅二级市场上的供给或者租赁供给。

由于房地产企业融资渠道较单一，对银行金融支持依赖度过高。房地产项目中接近70％资金来自银行，部分项目银行资金比例高达90％左右，若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前房地产市场带来较大的冲击。就目前而言，我国的宏观调控政策对房地产企业的影响主要体现在：

1、房地产消费势头受抑制。

该政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛，也会受到一定的影响。

2、市场发展的信心受压制。

部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望，延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。

3、高档住房受到严格限制。

从新政策中不难看出，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。

4、新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势。目前全国房地产开发企业有3万多家，但资质优、实力强的不多，只有少数企业自有资金可达到项目投资总额度30%。一些没有实力，信誉低、经营不善、违法乱纪的公司将被淘汰出局，而品牌相对较优、管理科学、运作规范的房地产企业将成为竞争的胜利者。不难预见企业的并购、重组将在2004年展开。

5、新房贷政策的实施过程中,海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额,市场竞争将更趋激烈。

但从长期看，央行一系列措施的实行，会有利于夯实房地产公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。随着管理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后的发展。另外，一系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。

三、对我市房地产业发展的政策建议

多年来，我市无论是普通商品住宅用地供应，还是经济适用房用地的投放，一直都在采取一种“非饱和”供地的政策，加上国家信贷政策对房地产业的大力支持，杭市房地产业住宅价格长期以来处于高位盘旋，过高的的房价超越了普通居民的购买能力。新的房贷政策一方面抑制了房地产业过热的投资需求，另一方面对房地产业的消费需求也出台了相应的抑制措施，必然对杭市房地产发展产生极大的负面影响。如何在新的政策环境下，进一步促进房地产业的发展，本文提出了以下一些政策建议：

1、大力推进房地产业金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求。2004年我国宏观政策转型，积极的财政政策让位于稳健的货币政策，因此，货币工具将在房地产业的发展中发挥更大的作用。首先，新的宏观调控政策限制了房地产业的融资途径，因此，2004年房地产融资渠道的多元化是大势所趋，要努力开辟以房地产基金、房地产信贷、信托、上市为特征的新型房地产金融途径。其次，加强对住房金融发展的支持和调控力度。政府应该允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与住房抵押贷款的金融业务，并通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划，如还款补助，利息减免计划等，让中低收入的家庭，通过抵押贷款形式进入商品房市场，增加房地产的有效需求，从而促进住房金融的发展。

2、以经济适用房为核心，增加有效供给。房价的上涨超越了居民的购买力，自去年年底以来，我市多年来采取的“非饱和”供地的政策有所改变，近阶段，我市将加大土地供应量，在新投放市场的住宅建设用地中，政府应加大对经济适用房的开发力度。对经济适用房的规模和价格进行有效的指导和整体的调控，增加中低价位普通商品房供应，满足城镇居民对住房需求的不断增长，完善住房补贴政策，加强住房公积金的管理和利用，搞活房地产二级市场，使之成为我市住房消费的一个重要组成方面，进一步形成住房市场的一级市场和二级市场的良性互动。