浅谈我县直管公房

    直管公房就是产权属国家所有，由房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。我县直管公房自诞生以来，至今已走过50余年的历程。在这期间，它从小到大，由弱变强，再由盛到衰，几经波折，曲折发展。直管公房在特定的时期为全县社会稳定、经济发展、人们安居乐业提供了重要的住房保障，起到了十分重要的作用。现在，直面我县国有直管公房，我们不仅要进一步加强对公房的管理，同时，还要在深化改革，转变经营机制，盘活存量房地产等方面积极探索，使直管公房保值增值，更好地为经济建设和人们的居住生活服务。
    一、直管公房的昨天——变迁篇国有直管公房最早在我县出现是在20世纪50年代初，公房的来源主要由三部分组成：一是管理机构自建房屋部分，二是没收地主及资本家的房产部分，三是代管房产部分。对公房进行规范化的管理，始于1963年春，45年来，公房面积由少（1963年的2000余平方米）到多（1997年的40000余平方米），再由盛到衰（2006年的3000余平方米），几度沧桑，几度变迁。伴随着公房的发展，其公房管理机构也经历了几个阶段。第一阶段：从诞生到1963年。管理模式主要由当时的街道办指派人员代管代收租金，没有固定的管理机构和管理人员，管理随意性大；第二阶段：从1963年到1976年。这一时期的管理由县财政局负责。随着公房规模扩大，原先代管的模式已不能适应公房发展的需要，急需一个专门的机构来负责全县的直管公房的维护管理。1963年3月，财政局根据需要，内设了一个专门的管理机构——竹溪县房产管理委员会（简称房管会）。由房管会来负责全县直管公房的维护、收租等管理工作。第三阶段：从1976年到2002年。主管部门为城建委（局），这一阶段不仅是公房发展的高峰阶段（当时公房面积最高达到40000余平方米），同时，也是管理机构逐渐规范的时期。管理机构由房管会更名为房管所，再更名为房管局（二级局），管理人员也从几个人发展到二十多人，一批从事房管业务的专业人员充实到房管队伍；第四阶段：从2002年至今。2002年县政府根据房地产业迅猛发展，提升房管工作的地位，将原房管局由城建局划出，升格为政府直属事业局。这时的公房管理只是房管局众多职能中很小的一个组成部分，公房面积逐年减少，公房职能逐渐萎缩。
    二、直管公房的今天——现状篇公房面积从40000余平方米下降到现在的3000多平方米，这是社会发展的必然趋势。随着经济社会发展和我国城镇住房制度改革逐渐深入，广大城镇居民对住大房、住好房的愿望越来越强烈，越来越多的人们把目光投向购买布局合理，使用方便的商品房和房改房，不再只满足于租住低矮、破烂的直管公房。在这种大趋势下，县委政府于1997年、2002年两次作出向社会公开出售直管公房的决定。这样做，不仅引导了广大居民由以租房向购房方向发展，而且发挥了公房的最大潜能，为城市基础设施建设筹集了大量资金，降低了国有资产流失的风险，同时也促进了城镇建设的快速发展。从目前3000余平方米的公房现状看：一是分布的地理位置偏僻。我们掌握的情况是：西关街有公房2500M2，占公房总面积的70%；东门街（包括大、小巷子）、十字街有公房1000M2，占公房总面积的30%。二是房屋类型单一。所有的公房都是土木、木结构的平房，以前自建的一此简易楼房，也都先后出售完毕。三是房屋安全隐患严重。由于经过1997年、2002年两次公开出售，好一点的都卖了，所剩的公房全部属于木结构和土木结构平房，因建成时间长，维护跟不上，85%以上都不同程度存在着安全隐患，木质门窗、椽子腐烂，瓦片脱落是一般的问题，严重的有些房屋基础已开始下沉，墙体开裂、扭曲，已成危房。四是以房不能养房。目前租住公房的有80多户2900M2，其中：低保户、五保户占了48户，其他租住对象也属经济困难户。在租金收取上，物价部门核定的收费标准是1.5元/M2，但目前执行的是：西关街1元/M2，十字街、东门街1.2元/M2的标准。在租金标准几次下调后，有的租房户仍然交不起租金。有些低保户领了低保金后，象征性的交一点点，大部分低保户、五保户从来就没有交过一分钱的房租。按我们签订租赁合同的房屋面积计算，每年应该收取租金5万余元，但实际上每年才收租金不到2万元，这点收费别说对公房的维护，就连保管理人员的工资发放都很困难。近几年，拖欠房租情况越来越严重，累计欠房租已达10万元以上，已经影响到了公房管理部门的正常运转。房屋租出去后而又收不到租金，已经给管理部门带来生存危机，但是在房屋的维护上还不能马虎，需要继续投入资金，整改安全隐患，确保居住户的人身、财产安全。特别是在每年夏、冬两季，更是要加大力度，整修隐患部位，确保防汛、防火期间不出任何安全事故。五是空置房屋越来越多。现有3000余平方米的公房，除签订租赁合同的2900平方米的外，剩下的都是空置的，有600M2。这部分公房虽然空闲，但我们还得投入精力进行管护，以防倒塌灭失和他人侵占，防止国有资产流失。这样以来，造成公房管理成本逐年增加。
    三、直管公房的明天——发展篇直管公房的命运由盛到衰，固然与改革发展有关，但更重要的还是与公房本身的特性有关。改革开放20多年来，生产力得到了较大解放，人们的物质生活水平有了很大的提高，伴随着思想观念必然发生变化。与之相适应，就住的方面来说，讲究的是住的宽畅，住的舒适，环境优美，交通便利，这种需求必将引导住房消费向这方面发展。纵观我县存量公房，“危、旧、破、脏、乱、差”现象严重，房屋不是低矮、潮湿、交通不便，就是功能不完善，象这样的平房根本就不能满足人们对住房需求。这些客观条件的制约，造成房屋大量空置，居住人群以经济困难户、低保户、五保户租住为主就在所难免。造成这种状况的原因：一是自身的原因。目前公房位置大都处于背街背巷，房子破旧，周边环境差，屋内水、电、厕、厨设施不齐全，不配套，与人们日益提高的生活水平不相适应；二是国家宏观政策调控的原因。国家两次房改政策出台以来，引导、鼓励广大居民到市场去选购厅室相间，设施齐全，物业配套，生活宜居的商品房，以此改善人们的居住水平。目前，我县国有直管公房还有3000余平方米，如果按每平方米150元计算，还有价值50万元左右，同时还承担着81户，200多人的居民居住。这部分国有资产虽说块头不大，但它肩负解决城区几十户低保、五保家庭的住房困难的社会效益却不小。为此，我们不仅要保护好，而且还要盘活增值。为了盘活直管公房这一块国有资产，扭转公房目前的被动局面，更好的为低收入家庭和弱势群体解决住房问题。我们首先要从转变公房职能着手，把公房职能与廉租住房政策接轨，以此来增强政府对城镇低保家庭、低收入家庭住房困难的保障力度。
    要实现这一转变，应从以下几个方面着手。一是对现有公房进行分类，划分为维修和重建两个层次。对没有安全隐患或隐患轻微的房屋，可以采取小修小补的形式进行维修；对存在安全隐患并且严重已没有维修价值的房屋要拆除重建。重建时要把连片成规模的房屋作为重点，重建的房屋要以建多层的套房为主，面积以50—70平方米的小户型为目标，新建房屋定性为廉租房，提供给城镇最低收入家庭租住。维修、重建的资金筹措。公房维修、重建，任重而道远，资金筹措是关键。县政府作为直管公房的产权人，廉租住房政策的责任人，有义务有责任按照国家《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，财政部、建设部、国土资源部（2006）25号文件要求，应从每年的县级财政预算、住房公积金增值收益余额、土地出让金净收益中安排落实廉租住房保障资金，分期分批对现有公房进行改造。这样，不仅能解决公房目前的困境，而且能在最短的时间内落实廉租住房政策，是一举多得。二是由县民政部门把租住公房的低保家庭纳入住房救助对象，从每年国家转移支付的资金中给予扶持，弥补公房管理经费不足的矛盾，确保广大低保家庭、五保户有稳定的住房环境，争取实现直管公房能以租养房的目的。三是要培养一支高素质的管理队伍。职能的转变，首先要求从事管理工作的人员要从转变观念着手，适应新的形势发展需要，改原来以租赁双方管理与被管理的关系，过渡到服务与被服务关系上来。其次要加强廉租住房政策知识的学习，提高素质，把政府扶助社会弱势群体的惠民政策通过我们的服务真正落到实处。第三，把从事公房管理的4名工作人员的工资福利待遇，纳入财政预算的保障范围内，使从事公房管理的人员不在为发工资担忧，从而激发他们，安心本职工作，把全部精力投入到提高优质服务上来。 相关热词搜索： 公房 浅谈