大连市商业银行个人住房贷款风险分析

                                (东北财经大学研究生部，辽宁 大连 116023)
摘 要：由于大连经济的发展及城市化进程的加快，住房需求不断增加，但住房供给增长幅度赶不上需求增加，导致房价的上涨。同时，居民可支配收入的增长慢于房价的上涨，引发了银行住房贷款的还款能力风险。本文将针对这一系列问题进行详尽地阐述，并予以进一步的分析。 
关键词：房地产市场；个人；住房贷款；风险防范
中图分类号：F830.589(231)  文献标识码：A  文章编号：1007—6921(2007)07—0027—02
1 大连市房地产市场发展概况
1.1 房地产周期同GDP关系紧密
      根据世界银行研究报告，住宅需求与人均GDP水平有着非常紧密的相关性。一国或地区住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步，至1 300美元时，进入稳定的快速增长期。2005年末，大连市按户籍平均人口计算，全市人均生产总值为38 155元，按年末汇率折算超过4 700美元。因此大连市住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。2005年大连市经济增长率为14.2%，高于全国的平均水平。按照房地产业与经济增长关系看，大连市房地产业仍会继续发展。
1.2 大连市房地产会继续发展
      国际经验表明，在人均住房而积达到30～35m²之前，会保持较旺盛的住房需求。据统计，2005年大连市人均住房面积为16.7m²，远小于30m²。因此，大连市房地产业将保持较快的增长速度，也为个人住房贷款市场带来发展良机。
1.3 城市化进程加快
      2004年，随着大连城市“西拓北进”步伐加快，甘井子区被纳入主城区；2005年，先后有4个农村乡镇实施了“镇改街”，10.1万名农民转为城市居民，城镇人口比重达到93.8％。另外随着“大大连”建设的推进，城市化步伐也会加快。城市化催生的“新市民”，大大增加了房地产市场需求。
2 大连市商业银行个人住房贷款的风险分析
      大连市商业银行会面临住房贷款的所有风险，因为毕竟房地产行业不仅受当地经济发展状况的影响，还要受到整个中国大环境的影响。但大连市的经济环境不同于其他地方，因此其所面临住房贷款风险的侧重点是不同的。
2.1 大连市住房需求大于供给的状况导致房地产价格不断上涨
      由以上大连市房地产市场状况分析可知，大连市的住房需求会继续增长，而与此同时住房的供给跟不上需求的增长。由表1可以看出，大连市商品房供给明显跟不上需求增长速度。这种供小于求的状况导致房地产价格不断上涨。
      数据来源：大连市国民经济和社会发展统计公报；大连中原物业市场研究部统计数据(NA表示数据不详)。

      另外据统计2006年的前五个月中有４个月同比涨幅为全国第一，且涨幅连续超过１５％。由此可以看出，大连市人均可支配收入增长相对于其平均房价提高来说，增速明显偏低。
2.3 各大城市中大连的人均可支配收入相对于其房价来说明显偏低
      从横向来看，大连市人均可支配收入相对于其房价来说也明显偏低。2005年2月，据《个人理财》杂志调查，得到我国最具有影响力的25座大中城市市区商品房每平方米平均房价与人均可支配收入，通过对收入房价比(人均可支配收入/平均房价)的计算，对25个城市进行排名，大连排名19位，其中深圳排名第一，北京排名第18，上海排名第24。与这25座最具有影响力的城市相比，大连的人均可支配收入水平相对其房价来说，明显偏低。

      由以上的分析可以得出：无论是纵向还是横向比较，大连市人均可支配收入的增长都落后于其房价的上涨，使借款人的还款能力相对降低
。这将导致大连市商业银行面临借款人的还款能力风险。
3 大连市商业银行对借款还款能力风险防范策略
      还款能力风险是大连市住房贷款面临的主要风险，应重点加以防范。
3.1 贷前防范
      对借款人还款能力的贷前审查，国外已经形成了一个很完善的体系，可以进行借鉴。但是在对借款人有关还款能力信息调查审核的基础上，要降低还款能力风险，还应注意以下几个方面：
3.1.1 科学地组合期限、利率及首付款比例等贷款要素，根据借款人所在行业特点、年龄、能力状况及购房情况等灵活确定贷款要素，以抵消由未来收入不确定可能导致的风险，对所在行业发展潜力大、个人信用良好及收入呈上升趋势的借款人，可放长贷款期限、适用较低的首付款比率和相对固定的贷款利率；对行业发展无从判断、个人收入不看好的借款人，应尽可能缩短贷款期限、适当提高首付款比率；对行业波动较大的借款人，可在政策规定允许的前提下实行浮动利率。
3.1.2 创新制定灵活的还款方式，供借款人根据自身实际选择，使借款人在收入及还款能力提高时可以多还款，下降时可以少还款，例如实行等额本息方式，保持还款压力均衡，实行等额本金方式，逐渐减轻还款压力；对年轻人实行逐渐递增的还款方式，对中老年人实行逐渐递减的还款方式；让借款人根据自己的收入预期提前确定调增或调减还款额的方式；实施提前部分或全部还款、延长或缩短还款期限的举措等等。实践证明，这些措施能够有效地化解还款能力风险。
3.2 贷后防范
      国外的对个人还款能力的审查，以及前面对个人住房贷款利率、期限、首付比例以及还款方式的确定都是就贷款人的现实情况而言,属于贷前的情况,而在今后相当长时期的还款过程中借款人的情况可能发生变化。通常认为,借款人的信用程度与收入水平成正比,银行的贷款对象恰恰大多是中低收入家庭,风险是必然存在的。在长期动态的管理过程中,未知因素很多。因此,除了放款之前将能够预见到的保障安全功能设置在先,还有赖于贷后长期大量的动态管理。因此，要建立与借款人的常规联系制度，随时掌握借款人的还款动态，实时分析借款人的还款能力变化情况。
      动态的贷后管理主要通过信息的统计,对风险进行动态监控,然后根据监控的结果调整政策。政策的准确性取决于统计数据的准确性。根据及时统计汇总结果,及时掌握个贷资金投向,借款人使用情况及资金运行状况。动态监控主要是对借款人个体还款能力的了解,即微观管理。个人还款是个长期的过程,每月都在进行,这比单位贷款一次还清要分散风险。由于每月都只前进一小步,只要把握住每一步,全局就稳定了。还款情况是反映社会经济生活的晴雨表,经济形势好,还款一般会正常,一旦出现经济衰退了,企业倒闭,大批失业,就会出现大面积的还款能力下降。通过还款统计预测,主要有三种情况需要特别关注：逾期还款;提前部分还清,提前全部还清。逾期是危险信号,如果超过一定数量需要认真调查。若出现连续三月未还款,即可停止借款,进而处理抵押物,但这种结果是我们不希望出现的,要及时避免,采取措施。必须在逾期初始就访问借款人,如出现失业,或因企业效益降低,收入急剧下降,则应积极的设法帮助其就业,恢复还款能力。

      笔者相信，通过对住房贷款严格的贷前贷后管理，一定能够从很大程度上缓解或降低住房贷款的个人还款能力风险。
［参考文献］
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