经济危机下经济适用房拉动内需的策略及建议

(辽宁工程技术大学 工商管理学院，辽宁 阜新 125015)
摘 要： 文章从经济适用房制度层面分析探讨了经济危机下我国经济适用房制度存在的根本问题， 通过比较分析的方法，提出了加大经济适用房投资力度、尽快出台经济适用房相关政策与法 律法规、尽快转变经济适用房补贴方式、完善经济适用房产权结构等对策与建议。
关键词：经济适用房；经济危机；扩大内需；对策研究
中图分类号：F120  文献标识码：A  文章编号：1007—6921(2009)09—0018—02
1 我国经济适用房发展现状

经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合 中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。

1998年以来，经济适用住房制度不断发展和调整。截至2006年底，全国经济适用住房竣工面 积累计超过13亿m²，解决了约1 650万户中低收入家庭的住房问题。2008年1月至6月，经 济适用住房投资同比增长34.4%，增速比2007年同期提高了28.3个百分点。2005年前后，经 济适用房一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，经济适用住房投资持续下降的局面得 到改变。经过政策调整，租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商 品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为3个等 级。经济适用房将探索建立取消直接上市，由政府实行回购的制度，避免一些人用其牟利 。
2 经济危机下经济适用房面临的困境分析
2.1 经济适用房财税优惠主体错位

我国实施经济适用房在某种程度上抑制了住房价格、解决了部分中低收入者住房问题，也产 生了一系列不正常现象：地产商指责其破坏了市场规则，中低收入者则抱怨买不到经济适用 房。中国社会调查所在2005年5月份实施的调查发现，五成左右(46%)的受访公众认为，符合 经济适用住房申请条件的人有50%～70%，但是，几乎同样数量(49%)的受访公众认为，真 正住上经济适用住房的人目前只有30%～50%。
2.2 财政补贴标准不科学

经济实用房购买对象的收入界定一直存在争议。北京规定家庭年收入在0.5～6万的家庭就可 以购买经济适用房，这可能会有超过40%的家庭能达到这一标准。另外，购房者的收入有不 确定性，许多自由职业者的收入无法核实，而且收入中隐性收入难以调查。
2.3 社会保障体制的缺陷

我国的社会保障制度与户籍制度挂钩，实行城乡二元的社会保障体系。经济适用房作为住房 保障的最主要的形式，却同时规定购买者必须拥有本市城镇常住户口，这就将占城市中低收 人阶层相当比例的“城市外生型低收人群体”排斥在外。经济适用房采取行政划拨用地，阻 滞了土地使用制度改革的深化，由于相关体制的不健全导致了新的分配不公和潜在腐败，不 仅干扰影响了市场的正常秩序，而且造成了尖锐的社会矛盾。
2.4 土地使用制的缺陷导致地方政府立场扭曲，行政效率低下

土地使用的城乡二元制也是导致利益寻租的根本原因。中国渐进式改革及其新旧体制的摩擦 和矛盾为各种权钱交易、腐败之类的寻租活动留下了体制性空间。由于经济适用房土地是行 政划拨，而土地的正常出让费却很高，于是握有土地划拨权利的政府部门和开发商之间就可 能出现权力与金钱的交换，产生寻租。
2.5 房地产业的收益诱导政府转变关注重点

房地产业的巨大收益诱导政府转变关注重点，经济危机下房地产市场的发展是城市政府GDP  增长的重要推动力，城市政府自然易忽略经济适用房的建设，这必然导致经济适用房建设规 模增长速度的缓慢甚至萎缩。下表反映了全国2000—2007年的经济适用房投资与住宅建设投 资额度，可以看出经济适用房建设投资趋于平稳，而住宅建设投资呈迅猛增长势头。这从一 个侧面反映了城市政府对房地产业关注密切，而在经济适用房建设上投入力度不够。

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3 经济适用房拉动内需的策略建议
3.1 经济适用房政策应及时纠偏
3.1.1 经济危机下应重新界定经济适用房的覆盖范围。根据现实情况，经济适用房应作为低收入 者的主要保障和社会福利。所以，国家应对政策的受益群体进行明确定义，使经济适用房的 覆盖范围明确为低收入者。
3.1.2 限制经济适用房的转让市场。购买经济适用房的家庭必须自住，不允许按市场价格出售或 转让，只能按照“评估指导价”转让给相关管理部门，再由其转让给其他低收入家庭。
3. 1.3 尝试经济适用房的共有产权制度。凡是由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房， 由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共 有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以 授权住房保障机构持有并行使相关权利。
3.1.4 完善经济适用房政策的相关配套制度。包括尽快建立收入考评制度，完善经济适用房的购 买资格审核制度、公示制度、责任追究制度，逐渐完备经济适用房的控制体系。
3.2 加大经济适用房投资力度，转变经济适用房补贴方式

加大经济适用房投资力度可有效拉动内需，保障性住房的发展主要有两个方法，一个方法是 收购存量，一个方法是新建，很多地方政府目前都在收购。政府三年持续投入9 000亿发展 保障性住房，改造棚户区、林区、垦区住房条件,解决的就是市场经济无能为力的地方，这 些地方的居住条件的改善，会自然带动相关产业产出、增加因改善住房而发生的消费需求。 能有效缓解目前的社会紧张情绪，达到改革成果让全社会分享的目的。

为扩大内需，在加大投资力度的同时，要注重财政补贴。财政补贴是政府向特定的企业或个 人安排的一种转移性支出，是市场经济条件下政府调节经济的重要手段。这一手段运用得当 ，可以促进社会政治、经济及各项事业的持续稳定协调发展，但运用不当，也会产生消极影 响。通过考察经济适用房补贴,可发现我国的财政补贴制度存在诸多问题。改革财政补贴制 度的思路应是明确界定补贴的领域,合理选择补贴的形式,提高补贴的透明度,并恰当选择补 贴的环节。

转变经济适用房补贴方式，改“暗补”为“明补”。目前，我国经济适用房补贴方式属于住 房政策中的“砖头补贴”，即向住房供给者提供补贴。但是中低收入家庭的购房能力只有通 过获得政府提供的显性补贴或货币补贴才能得以真正的提高，“补砖头”改为“补人头”也 可以杜绝开发商利用政策漏洞钻住房保障的空子，获取应属于保障对象的那部分福利来谋取 利润。
3.3 加强住房弱势群体的法律保障，完善住房政策
3.3.1 要进一步完善经济适用房价格管理的各项法律规章及实施细则，定期公布基准地价、重 要收费标准及市场交易规则，指导和规范各市场主体的价格决策行为。
3.3.2 要加大价格执法力度，严厉查处越权定价、牟取暴利、价格欺诈等各种违法行为，扭转 住房市场价格秩序混乱的局面，维护购房者的合法权益。
3.3.3 为了从源头上稳定房价，要加强对经济适用房成本费用的控制，禁止乱摊和虚置成本， 从而扩大经济适用房降价的空间，为启动经济适用房消费创造良好的条件。
3.4 完善经济适用房产权结构，引入合理的退出机制

国家投资计划出台后，在河北、辽宁、山东先后出现了停建经济适用房的情况。有地方提出 ，以扩大廉租房的保障范围来解决低收入者家庭住房困难的问题，中间淡化了经济适用房的 作用。河北的石家庄、山东济宁等城市也将廉租房和经济适用房申请条件来并轨，逐渐减少 经济适用房的建设和分配的规模。遭遇经济适用房首次预申购不足之后，广州市也面临更为 灵活的调整。因此廉租房与经济适用房并驾齐驱的形式是经济适用房未来的发展方式，完善 经济适用房的结构也是当务之急。

根据有关部门对北京、太原、西安等城市的调查显示，目前有48%的经济适用房并没有起到 保障低收入者住房的作用，而是被用于了出租，完善经济适用房产权结构一方面应建立完整  的审查制度，给城镇里的每个人建立完整的档案，另一方面要学习香港、新加坡的模式，形 成完善的退出机制。审查准入制度相对较容易把握，亟待解决的问题是要尽快完善退出机制 。由于中低收入人群并非一个固定的群体，当其中部分人迈入中高收入，具备自我改善住房 条件之后，就需要一个更加明确的经济适用房退出机制。目前一些地方也对此做出了一些规 定，比如经济适用房5年内不许上市交易以及采取政府回购制度等。

发展经济适用房，单靠政府在资金、土地方面的投入是远远不够的，关键还是要把好入门关 ，尽量满足中低收入者的需求，同时还要建立良好的退出机制，对保障性住房的处分权、所 有权进行限制，这样就会避免把购买经济适用房当作一种投资手段，而当达到一定时限后， 购房者需要转让，国家可以优先回购。所以良好的循环使用机制才能真正发挥经济适用房的 保障作用。
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