物业房屋接管工作标准和工作规范

1.0           目的

对物业进行全面接管，保证业主及时入伙，确保验收的房屋软硬件达到验收要求，便于物业管理工作的顺利开展。

2.0           适用范围

适用于物业公司和开发公司之间的物业交接。

3.0           职责

3.1           公司设备部负责牵头组织各相关部门及管理处成立接管小组，办理接管手续。

3.2           接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元按接管房屋标准进行验查。

4.0           房屋接管

4.1           房屋接管验收条件

4.1.1   新建房屋的接管验收条件

4.1.1.1              建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；

4.1.1.2              供电、给水、排水、电梯、卫生、道路等设备和设施能正常使用；

4.1.1.3              房屋幢、户编号业经有关部门确认。

4.1.2   原有房屋的接管验收条件

4.1.2.1              房屋所有权、使用权清楚；

4.1.2.2              土地使用范围明确。

4.2           接管验收应检查提交的资料

4.2.1   新建房屋接管验收应提交的资料

4.2.2   产权资料

4.2.2.1              项目批准文件；

4.2.2.2              用地批准文件；

4.2.2.3              建筑执照；

4.2.2.4              拆迁安置资料。

4.2.3   技术资料

4.2.3.1              竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

4.2.3.2              地质勘察报告；

4.2.3.3              工程合同及开、竣工报告；

4.2.3.4              工程预决算；

4.2.3.5              图纸会审记录；

4.2.3.6              工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

4.2.3.7              隐蔽工程验收签证；

4.2.3.8              沉降观察记录；

4.2.3.9              竣工验收证明书；

4.2.3.10          钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

4.2.3.11          新材料、构配件的鉴定合格证书；

4.2.3.12          水、电、卫生器具、电梯等设备设施的检验合格证书；

4.2.3.13          砂浆、混凝土试块试压报告；

4.2.3.14          供水管道的试压报告。

4.2.4   原有房屋接管验收应检查提交的资料

4.2.4.1              产权资料

a)     房屋所有权证；

b)     土地使用权证；

c)     有关司法、公证文书和协议；

d)     房屋分户使用清册；

e)     房屋设备及定、附着物清册。

4.2.4.2              技术资料

a)     房地产平面图；

b)     房屋分间平面图；

c)     房屋及设备技术资料。

4.3           新建房屋的接管验收标准

4.3.1   质量与使用功能的检验。

4.3.1.1              主体结构

a)     地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b)     钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10规定值。（GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范）。

c)     木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定。

d)     砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

e)     凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。

4.3.1.2              外墙不得渗水。

4.3.1.3              屋面：

a)     各类屋面必须符合GBJ207（屋面工程施工及验收规范）中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

b)     平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

c)     阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟，落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。

4.3.1.4              楼地面：

a)     面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

b)     卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

c)     木楼地面应平整牢固，接缝密合。

4.3.1.5              装修：

a)     钢木门窗安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

b)     进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设安全防护栏。

c)     木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

d)     门窗玻璃应安装平整，填缝饱满，粘贴牢固。

e)     抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

f)     饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

g)     油漆，刷浆应光泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。

4.3.1.6              电气：

a)     电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1MΩ/KV。

b)     应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

c)     照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

d)     各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合           GBJ232的规定值。

e)     制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

f)     对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

g)     除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

4.3.1.7              水、卫、消防：

a)     管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。应按套安装水表或预留表位。

b)     高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

c)     卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

d)     卫生器具质量良好，接口不渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

e)     水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

f)     消防设施必须符合GBJ16（建筑设计防火规范）、GBJ45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有消防部门检验合格签证。

4.3.1.8              附属工程及其它：

a)     室外排水系统的积水坑、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14（室外排水设计规范）第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b)     污水处理装置化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

c)     明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d)     房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

e)     房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

f)     烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

g)     单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

h)     群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

i)     井道、风机房必须没有垃圾，符合规范。

j)     幕墙平整，无残缺破损和渗漏。

k)     天台、广场、道路地面平整，无低洼积水现象。

4.3.2   质量问题的处理

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加强回补返修、直至合格，影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

4.4           原有房屋的接管验收标准

4.4.1   质量与使用功能的检验。

4.4.1.1              以GBJ（危险房屋鉴定标准）和国家有关规定作检验依据；

4.4.1.2              从外观检查建筑物整体的变异状态；

4.4.1.3              检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；

4.4.1.4              检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。

4.4.2   危险和损坏问题的处理：

4.4.2.1              属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。

4.4.2.2              属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。

4.4.2.3              属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理

5.0           工作程序

5.1           接到开发商的物业接管通知后，由公司设备部经理牵头，公司总经理办公室、安全保卫部、环境卫生部、项目管理处等相关各部门人员成立接管小组，依照上述标准对物业进行接管检查。

5.2           接管小组按《楼宇接管资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查，发现产权技术资料有缺漏的，应以书面形式通知开发公司，要求在给定限期内补齐。

5.3           接管小组按《公共配套设施接管验收表》对大厦各类设备按规格、性能、容量等进行对照检查，对机电设备应按专业、按系统另行验收接管，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式要求开发公司限期解决。

5.4           接管小组对每个项目的验收接管应专题写出报告，对套单元房的水、电、土建部分检查结果应记录在《房屋接管检查记录表》中，对发现的问题应督促开发公司迅速解决。

5.5           设备部经理代表接管小组与开发商办理接管手续，管理处代表办理钥匙接收手续。

在保修期内因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，管理处应初步查清原因，上报公司设备部，由设备部督促开发公司限期解决。上报开发公司15日未见有施工单位维修，则设备部可根据公司相关文件进行处理