大力推进“三个转变”努力适应物业管理市场化的发展要求

近几年来，面对油田物业管理市场化发展趋势，我们玉山物业管理公司审时度势，积极运筹，充分把握管理局社区改革的战略缓冲机遇期，着眼于公司生存与发展的前途和命运问题，通过大力推进“三个转变”，引导广大干部职工清醒认识市场，准确分析市场，主动融入市场，在一定程度上逐步适应了物业管理市场化的发展要求，有效地培养和锻炼了职工队伍，初步总结积累了一些市场经验，并且取得了比较好的社会效益和经济效益，为公司的发展带来了旺盛活力和无限生机。

一、由计划经济意识向市场经营意识转变，在思想观念上逐步适应了物业管理市场化发展要求

回顾这几年搏击市场风浪的艰难历程，我们深切地体会到，作为一个特大型国有企业的物业管理机构，影响推进市场化管理进程的主要制约因素，除了体制方面的原因外，主要是由于我们的思想观念还比较落后，始终不想承认，甚至不敢承认社区物业管理“自主经营”的发展趋势，揉入了太多的依赖思想，表现出了太强的惰性意识。迈不开解放思想的步子，就找不到生存发展的路子，不彻底挣脱长期以来在计划经济条件下形成的陈旧思想观念的束缚，不尽快树立起全新的物业管理市场经营观念，就只能在日趋激烈的市场竞争中逐步萎缩，直至彻底消亡。为了促进广大职工的思想尽快由计划经济意识向市场经营意识转变，我们一手抓教育推动，一手抓干部带动，取得了比较好的效果。

一是坚持依靠教育推动观念转变。否定过去是痛苦的，转变观念是艰难的，但是没有痛苦的否定和艰难的转变，思想观念就难以有大的突破，改革发展就难以有大的作为。几年来，我们紧紧围绕油田物业改革的方针政策，牢牢把握物业管理市场发展趋势，积极畅通内部宣传教育信息渠道，根据上级党委的要求，毫不衰减地把推进社区改革和市场竞争的信号传递到了最基层，传递到了每一个员工，使大家逐步认识到，走物业管理市场化发展道路是大势所趋，只有从事实上具有准计划经济特征的运作模式向充满活力和生机、竞争和风险，严格意义上的市场模式转变，我们所从事的物业管理才大有希望，才能从根本上维护好企业和职工群众的切身利益。当前，我们公司上下集中讨论、广泛关注的问题，已经不再是“走不走市场化道路”的问题，而是“如何走好市场化道路”的问题。认真分析市场，努力适应市场，已经成为我们公司这个团队的坚定共识。

二是坚持依靠干部带动观念转变。职工队伍思想观念转变的程度，市场经济意识的强弱，既取决于加强教育引导等基础性工作的效果，更取决于干部的思想认识和行为表率作用。转变思想观念，树立市场意识搞“齐步走”是行不通的，在认识水平和转变程度上要求达到“一般高”也是不现实的。为此，我们突出加强了公司领导和基层负责同志的市场观念培育，主要是利用公司工作例会这个很好的机会，努力灌输物业管理市场理念，经常集体探讨物业管理市场化发展趋势问题，经常研究实施模拟市场运作的方案和机制问题，并组织交流开拓市场的体会和经验。我们还创造条件，经常给大家提供一些参加学习和培训的机会，帮助大家开阔视野、开拓思路，尽量使基层领导干部比普通职工站得更高些，看得更远些，想得更深些，在解放思想、干事创业、开拓市场、加快发展中，为职工群众做出表率，用实际行动影响和促进职工群众尽快转变观念，基本达到了预期的目的。

二、由维持基本生存向谋求更大发展转变，在工作思路上逐步适应了物业管理市场化发展要求

有分析人士指出，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。根据油田社区改革发展趋势预测，未来3-5年，甚至会在更近的时间，我们现行的物业管理市场也会逐步打破行政区域界限，按照市场经营规则重新“洗牌”。在这一转换过程中，一些体制落后，创新滞后，服务低劣，成本过高，依靠外力扶持的物业管理企业必然难逃出局的命运。即使是相对比较优秀的一些物业管理企业，到那时再想进入物业管理社会市场，分得一杯羹，困难和阻力也会更大。所以，对于我们这些市场竞争能力相对较弱的物业管理企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。我们立足当前，稳扎稳打，较好地把握住了生存发展的先机。

一是努力把内部服务市场做精。物业管理企业的发展机遇集中体现在管理服务之中，发展的客观规律也突出体现于管理服务之中，通过为业主提供所需服务，获得他们的认同，“让业主满意”是加快发展的主要动力。尽管我们公司确立了走向市场、做大做强的发展目标，但是并没有脱离现实、本末倒置、急于求成。我们清醒地认识到，现在的内部市场是生存发展的基础，内部市场的管理服务质量是影响外部市场竞争的决定因素。几年来，我们将优质文明服务作为一个系统工程来抓，在各项工作中严格坚持“精、细、美”的质量标准，在落实各项工作的过程中自觉践行“细、实、严、恒”的自率标准，在我们胜中社区首家全面推行了ISO9001质量管理体系认证，对管理服务工作的每一个细节精雕细刻，用精益求精的务实作风牢牢把握住了内部服务市场。目前，我们已经创建出国家级示范住宅小区1个，省级优秀住宅小区3个，雅苑小区被评为“全国物业管理优秀示范小区”。

二是努力把内部模拟市场做实。当前，物业管理行业的竞争不但体现在比管理水平、比资金实力、比管理规模上，而且已经上升为市场化运作基础上的持续竞争。在这种发展趋势面前，要提高我们公司的核心竞争力，就必须锤炼一支过硬的职工队伍，不断提高熟悉市场规则、了解市场趋势、自如驾驭市场的能力。我们公司从规范内部管理切入，建立了以物业站为甲方、专业队为乙方的内部模拟市场运行机制，明确了物业站在物业管理中的甲方主体地位。我们根据相关业务机构的工作内容，在组织专题会议共同探讨的过程中，彼此分清了各自应当承担的责任、权利和义务，并达到相互一致认可后，公司安排专人据此制定了对物业站的监督考核办法；物业站制定了对专业队的监督考核办法。在日常管理过程中，物业管理部每天巡视检查物业管理工作状况，物业管理站每天考核专业队的工作质量，在物业管理公司与物业管理站之间、物业管理站和专业队之间形成了以考核为纽带的工作关系，充分调动了各方面的积极性，既控制了成本又保证了服务质量，提高了整体管理水平和经济效益，增强了内部活力。

三是努力把企业服务品牌做响。品牌是综合管理、经营服务、产品质量、企业文化、员工素质、公众信誉等多种因素在广大业主乃至社会公众心中的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到居民的认可，带来可观的经济效益，而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾。我们在全员中积极灌输“以人为本”的管理服务方针，努力探索推行“人文社区”、“学习型社区”和“绿色物业管理”等全新的管理服务理念，进一步充实其内涵和外延，通过理念的升华推动了品牌的塑造。目前，我们相继打造出了“心连心”、“彩虹”、“广厦之星”、“银盾”等一批服务品牌。在坚持强化素质、高效服务树品牌的基础上，我们还通过策划设计标识图案、利用媒体进行文字宣传、制作固定或流动宣传图徽等方式充分进行了品牌形象展示，同时对品牌队的服装和其它相关标识也进行了统一的规范，既便于大众识别和监督，又增强了员工自觉维护品牌形象的团队精神和集体主义观念，品牌的感召力正在进一步显现。

三、由固守内部市场向开拓外部市场转变，在具体行动上逐步适应了物业管理市场化发展要求

我们必须充分认识到，油田物业管理市场打破行政区域界限是必然的发展趋势，而且迫在眉睫、指日可待。即使退一步讲，纵然我们能够站稳内部行政区域划定的现有物业管理市场，由于普通住宅小区物业管理的盈利空间是十分有限的，仅靠这部分市场份额枉谈发展。因此，大力实施“走出去”战略，努力开拓外部市场，积极扩大社会市场占有份额，是物业管理企业谋求基本生存、实现持续发展的唯一选择。为了适应这种要求，我们主要从两个方面实现了重点突破。

一是积极向社会公共型物业市场渗透。社会公共型物业主要是指机关事业单位、学校、医院等机构的办公、住宅等物业。这部分物业本来是由单位统一管理，但由于受到管理不够专业等因素影响，致使管理成本高，服务档次低。随着政府后勤制度的改革，这部分物业最终会走向市场。我们之所以把社会公共型物业作为拓展外部市场的首选主攻方向，是由于社会公共型物业是国有产权，业主单一，收费相对比较容易，而且有一定的利润空间。目前，全国社会公共型物业管理全面飘红，在一定程度上就说明了这个问题。几年来，我们以良好的社会信誉、优质的管理服务、诚恳的合作态度和坚韧的和谈毅力，逐步敲开了迈进社会公共型物业市场的大门，先后成功地接管了东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、胜利日报社、计算中心、油城广场等多处社会公共型物业，赢得了近150万元的经济效益。

二是积极向外部专业型服务市场延伸。外部专业型服务市场主要是指市政工程、城市广场等业务项目。这些项目的建设管理职能一般都是在政府部门或企业机关部门，管理方式一般是在明确具体的管理内容、服务标准和费用标底后，采取招投标的形式，面向社会公开招聘管理服务机构。我们分析认为，外部专业型服务项目业主一般不存在信誉问题，管理服务费用能够保证及时支付到位，这些项目管理起来也相对比较简单，而且，在管理服务过程中还便于展示管理机构的形象，扩大社会声誉。为此，我们发动广大职工，用心了解掌握外部专业型服务市场的招投标信息，并在深入了解和分析的基础上，积极参加社会市场的管理招投标活动，全员渗透社会市场。近几年来，我们先后在油城广场管理服务招投标、东营市西城西片道路绿化养护招投标中一举中标，赢得了较大的经济效益。

多年来的实践告诉我们，市场的竞争是残酷无情的，市场永远属于那些锐意进取、勇于创新、朝气蓬勃的企业。如果我们不能加快发展速度，主动出击抢占市场，我们的物业市场将会渐渐地被那些知名品牌物业或管理更先进，实力更强大的物业企业所蚕食。所以我们必须不断开拓创新，努力提高物业管理服务的质量和水平，加快品牌化、规模化物业管理企业的建设力度，充分利用物业管理区域性和本土化的特点，牢牢把住机遇并积极的向外扩展，才能够夺得市场比拼的主动权。