浅谈镇郊结合部宅基地的管理

土地管理法颁布实施以来，人们“切实保护耕地合理利用每寸土地”的惜土意识普遍增强，乱占、滥用土地等各类违法用地现象正在逐步减少，但在镇郊结合部居民建房用地情况却令人担忧。

1、现状：

1.1 “超批、超标”极其普遍

无论是在过去按人口、户口性质确定的老标准，还是现在按户型确定的新标准，结果都有95%以上的住户超批或超标。

1.2 “未批先用”有令不止

虽然“依法用地，凭证用地”的舆论宣传已是家喻户晓，但在镇郊结合部建房，“未批先用”现象却远远多于广大的农村，仅在县城掘港规划区内10个村，从2001年5月“停批”个人建房用地四年来，就有高达1000多宗的无证建房。

1.3 乱搭乱建屡见不鲜

未批先用，违章搭建现象在镇郊结合部到处可见。他们以全民创业为名，在家前屋后随意搭建，实际上这些房屋均用来非法出租，这在县高级中学和一些工厂附近显得较为突出，多的一户达10多间，用地超过300平方米，严重影响了市容市貌。

1.4 “非法转让”死灰复燃

城镇居民通过各种手段，向农村村民购买旧房、建房用地手续或宅基地、承包地擅自建房的现象，先后虽然经过1993年、2000年、2003年三次大清理，但这种非法转让现象并没有从源头上得到根本解决。在县城镇郊结合部，不到两年时间，又出现了数十起非法转让现象。

产生上述种种违法用地现象的原因是多方面的，主要有以下四点。

2、成因

2.1 法制观念淡薄

不少人法律意识不强，法制观念淡薄，他们只知道杀人放火、抢劫是违法行为，误认为乱占、滥用耕地、非法出租、转让等行为不属违法行为。“在我自己的宅基地内、自留地上、承包地内，我想怎么建就怎么建”。殊不知，这不仅违反了《土地管理法》，也违反了《规划法》，同时也违反了《行政许可法》，属未经有批准权的行政单位的行政许可的擅自行为，是一种严重的违法行为。

2.2 规划不合理

在镇郊结合部的住宅小区，规划部门划定 的整齐划一的格局，它仅保障任何一户宅基地都不可超过其标准，没有考虑到绝大部分的宅基地远远达不到其控制标准，这是造成宅基地超批、超标的客观原因。这就形成“不用白不用”，他人、国家又无法使用的严重浪费土地资源的现象。

2.3 执法难，难执法

当第一幢无证建筑破土动工时，当首例非法转让土地交易悄悄敲定时，当周边的人群尚未意识到这是违法行为时，数十幢无证建房便应运而生，数起非法转让交易迅速达成。国土局监察大队执法人员闻声而生，他们排除种种障碍，掌握了第一手资料后，给无证建房户发了停工通知，给乱搭乱建的发了限期拆除通知，对非法交易行为拟草了了处罚决定书……可是，种种原因造成了“只打雷、不下雨”的局面。由于各类违法占地得不到应有的打击，因此，该“症”便象瘟疫般迅速曼延，导致目前的局面。

2.4 地方政府行为

为了凸现工业主体，突出发展主题，片面追求高速度，在项目用地选址范围内，地方政府恨不得所有的住户一天之内拆房让地，往往承诺这些住户可以边拆边建，未批先建，甚至答应其分户建房，造成宅基地严重超标和一户多宅的事实。这样，一些多余住宅用地便成了滋生非法转让的土壤，拆迁户的未批先建便成了其它老百姓想建又不好批的效仿“榜样”。

同时 ，对非法转让土地行为，政府重收费，轻管理。全县通过三次清理，他们都是给土地受让者补缴较低的费用，93年补缴42元/平方米，2000年补缴130元/平方米，2003年补缴240元/平方米。这远远低于当时的土地市场价，表面上政府获得了收益3000多万，实际上是土地资产的大量流失。这种处置办法，让一些投机分子钻了空子，通过私下买卖，比在开发商购得的房了低廉得多。个人建房的停批，开发商高价商品房的供不应求，让相当一部分进城工作无房户把目光投向“隐形市场”，他们的思维定势(只要补缴点费用便可合法化)促其所为。

3、对策：

针对这些原因，本人认为可采取如下几种措施：

对策之一：加大法制宣传力度

各镇要结合普法宣传，利用广播、电视、标语、黑板报等多种渠道，深入开展广泛的、形色多样、丰富多彩的宣传教育活动，使《土地管理法》家喻户晓，人人明白。在全县上下形成依法用地、凭证用地，集约用地的良好氛围，让非法用地在如东大地上消声匿迹，让不法分子无藏身之地。

对策之二：严惩各类违法占地行为

1、健全县、镇、村、组四级监察网，层层落实责任制。

2、加大巡查力度，定期巡查和不定期抽查相结合，防微杜渐，把违法用地消灭在萌芽状态。

3、设立有奖举报信箱。这样，奖罚分明，可弘扬正气，压倒邪气。

4、重拳出击，严惩各类违法占地行为。对非法建筑物该拆除的拆除，应没收的没收，不能以简单的低补代罚，特别是非法转让土地，必须在没收卖方的非法所得，并处买卖双方非法交易额50%以下的罚款，没收在非法转让土地上新建的房屋，进行公开处置，永远不得为其颁发土地使用证。

对策之三：开足前门、堵死后门

停批不是解决非法转让交易，活跃房地产一级市场的根本途径。政府不批，他自建；因不批而没有报告、宅基地转让，他转让自留地、承包地，搞“全民创业”，建“厂房”出租、转让。总之，你有政策，他有对策。要让非法交易没有市场，必须开足前门，确保人人有工作和生活所以必须的居住场所，让中低收入阶层，特别是困难户也购得起房，这就要求政府拿出一部分资金用于开发解困房；同时物价等部门应严控商品房价格，防止开发商追求利益最大化，逼着无房户走“后门”。

对策之四：高起点规划农居点、农民公寓

从集约用地的角度看，零星的、分散式的、非字式、条字式的住宅线用地，它严重地浪费了有限的土地资源，就是庄园式的住宅小区也是不可取的，建筑容积率太小。因此，在镇郊结合部，本人认为应规划好农居点，新建农民公寓，严禁开发别墅区，有条件的可开发联体别墅、楼中楼，要防止“城中村”，避免二次拆迁。

只有这样，才能有效地将镇郊结合部宅基地真正管住、管好。