当前房地产市场存在问题分析思考

近几年来，我县房地产市场取得了突飞猛进的发展，形成了放多有代表性的小区楼盘，如丽晶城、凤凰家园、锦锈花园、山水龙城等。一个良好的，高品位的小区楼盘的确是城市中一道靓丽的风景线,这些优质楼盘的建成并成功上市不仅给我县居民提供了良好的生活环境，也美化了县城的形象，提升了城市品位，拓展了城市功能。我县的房地产市场总的来说是健康的，良性的，可持续的。为我县的经济，社会的发展作出了不可磨灭的贡献。但是近几年来，我县的房价随着全国其它地方一样，出现了大幅的上涨。特别是前年以来，其价格更是一路高歌，涨幅惊人。一般来说，县城中心黄金地段房价同比上涨了近两倍，而城区其它地方也都出现了一倍以上的涨幅，虽然导致房价暴涨的因素很多，也存在其一定的合理性，但是县城一些商品房的价格高到了许多居民，甚至是许多白领都不能承受的地步，一般群众更是不敢问津，许多群众不敢买房，更是买不起房。这些不正常的现象引起了党委、政府及社会各界的广泛关注。

    一、 导致近年来房价非理性上涨的原因：

    虽然导致我县房屋价格大幅上涨的原因很多，但是我们梳理一下，主要有以下几个方面：一是全面落实国家的住房政策，取消了福利分房制度，推行住房的市场化改革，全面激活了房地产市场，使其房价逐步体现其价值，房价随着经济，社会的发展出现了一定幅度的恢复性上涨。二是县城用地计划紧张，房地产建设用地更是寸土寸金，随着县城，特别是中心城区可开发土地越来越少，土地的稀缺导致土地价格的上涨，其成本的上升直接推高了商品房的价格。三是极少数不良房产开发商不顾我县经济发展现状及群众的购买能力，漫天叫价。四是一批外迁移民，乡镇机关工作人员涌进县城购房置业加大了房屋的现实需求，也进一步推动了房屋价格的攀升。五是由于近两年来县城的房屋价格出现了飚升，极少数炒楼客为了赚取高额利润。低买高卖。无形中推高了房屋价格。六是**是坝上库首第一县，先后被评为全国最适应居住的城市，全省“楚天杯”文明城，良好的居住环境及秀美的风光吸引了一些外地人士来秭购房居住。七是随着我县工业富县战略的快速推进，全县的招商引资及工业的发展取得了长足的进步，大量外地及本土企业入驻**开发区，聚集了大量的人流，物流，资金流，特别是在开发区就业的大量技术工人，随着收入水平的不断提高，进城购房置业，加大了商品房的消费需求。

    二、我县未来三至五年房价走势的分析：

    1、我县房价趋势拐点或已现。

    近几年，我县的房价出现了大幅上涨，超出了许多市民购房消费的可承受能力。但是从今年以来，我县的房价终于低下了凶猛的牛头，涨幅趋缓。按照国际惯例，目前通行的说法认为，房价收入比在3----6倍之间为合理区间。如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于百分之三十，而我县的房价收入比都超过了10---15倍。按照市场规律，价格总是围绕价值上下波动，虽然房子属于特殊商品，但是它也不能违背经济规律而发展，前几年房价的非理性上涨，远远脱离了其房子内在的价值，调整是必然的，只是时间早晚和幅度大小而已。加上现在复杂的国际国内形势，国际上由美国次贷危机演变的国际金融危机有越演越烈的趋势，况且什么时候见底现在谁也说不准。目前由美国次贷危机引起的国际金融危机已经对我国的实体经济造成了较大的冲击，我国经济下行的趋势已经形成，必然会对群众消费需求造成极大的冲击。再就是从去年下半年以来，我国一些大中城市的房屋价格出现了较大幅度的回落，改变了人们的对房屋需求的消费预期，可能会在未来一段时间内房屋价格调整的趋势会从一二线城市向三四线城市蔓延。但随着金融危机的深入发展，我县也不可避免的会受到冲击，未来我县房地产市场像前几年那样快速上涨亦不可能：但我县房价虽然前几年出现了快速上涨，但还没有达到疯狂的程度，泡沫化程度还不是太严重，即使房地产市场会有调整，但也不会出现像深圳，上海等一线城市那样出现深幅调整，所以说未来我县房价大幅上涨及大幅下跌可能性很小，房价的趋势性拐点已经出现。

    2、未来几年我县房价可能以整固为主，房价大幅上涨及大幅下跌或不可能。

    2008年以来，席卷全球的金融危机给我国的实体经济造成了巨大的冲击，同时也不可避免的给我国的房地产市场形成冲击，从去年下半年以来，我国的房地产市场步入调整轨道，一些一线城市，特别是像广东，深圳，上海等大城市出现了销量下滑，房价下降，交投低迷。房地产市场的深幅调整，极大的打击了购房者的消费信心。我县的房地产市场总的来说还是比较健康，运行比较平稳。但是也出现了一些不容忽视的问题，我县城区从2007年以来，房地产规划开发面积70万㎡，已陆续开工14万㎡，截止目前已完工的8.6万㎡已售3.6万㎡，空置面积达5万㎡。大量规划面积被闲置，已完工建设的商品房且大量积压，不少开发商不敢继续开工建设，房地产市场交易量萎缩，呈现出持币观望，有价无市，持续低迷的现象：住房供给体系不合理，表现为追求高档房、高楼层、大户型，中低收入家庭望而却步，中小型、中低价的普通住宅较短缺，中低收入家庭需求难以满足，二手房市场在观望中煎熬，成交额与同期相比持续下滑。概括起来，当前和今后一段时间，我县房价大幅上涨及大幅下跌可能性很小，房价的趋势性拐点已经出现。

    3、未来几年我县房价可能会在1500----2000元/平米区间内运行。

    首先按照房价收入比的关系，目前我县人、年平纯收1000元左右。1500---2000元/平米的房价已属偏高，房价的上涨幅度应该和购房者的收入增幅成正比的关系。根据这一原理，未来我县的房价应该在这个区间里徘徊，使其群众收入的增幅跟上房价的幅度。再就是截止目前，我县房屋开发空置面积达5万㎡，已完工建设的商品房且大量积压，这样巨量的空置商品房需要时间来消化。过高或过低的房价都不现实，现实的房地产状况和群众购房预期的变化都要求一个稳定房价。最后就是随着国家扩大内需，刺激消费，保障民生政策的贯彻和落实，我县会进一步加大保障性住房的争取和建设。必将会更一步的拉低商品房的价格，切实稳定住房价。考虑到这些因素，我认为房屋价格黄金地段控制在不超过2000元/㎡，其它地段控制在1000-1500元/㎡。

    三、 对当前我县房地产市场的几点思考：

    （一）以“保发展，保稳定，保民生”政策机遇为契机，抓紧争取建设经济适用房,廉租房,限价房。切实将低收入群体的住房困难当作一项重要的民生工程来抓,确保经过一个时期的努力,初步建立满足城镇居民基本居住需要的具有我县本地特色的多层次住房保障体系，使符合保障条件的家庭买得起或租得到、租得起合适的住房，逐步实现“人人享有适当住房”的目标。要平稳房价，就必须加大保障性住房的建设，同时加大保障性住房的建设也是政府义不容辞的责任，只有做好了保障性住房工作，才能切实解决好低收入群体的住房困难。现在我县的经济适用房，廉租房建设在上级有关部门的高度重视及大力支持下走在全市乃至全省县级城市的前列。已建成并投入使用的的有茅坪城区福康经济适用房项目，归州廉租房项目。要积极对上争取保障性住房的建设资金，提高保障性住房的供应量，尽量满足中低收入家庭和困难户住房需求。

    （二）出台优惠政策“套餐”，激活房地产市场。自去年爆发全球金融危机以来，房地产业的冲击首当其冲，人们购房意愿下降，持币待购，房屋交易量大幅萎缩，房价下行压力加大。我县虽然地处四线城市，但是由于金融危机来势猛，冲击大，蔓延快，加之我县的房价前期上涨过快，我县的房地产市场也进入了比较低迷的状态。房地产业是一个地方及国民经济最重要性的支柱产业，又与人民群众的生产生活密切相关，其作用和地位不言而喻。为了促进我县房地产业健康，平稳，和谐的发展，政府必须出台优惠政策，打出组合拳，激活房地产市场。

    1、全面落实国家有关房地产开发，买卖等环节的税费优惠政策。要坚决落实中央出台的各项刺激楼市的一揽子新政策，在这一揽子新政策中，明确规定，自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。央行决定，10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。县直有关部门要站在“保增长，保稳定，保民生“的高度，迅速行动，采取得力措施，坚决贯彻执行，切实让买房群众得到实惠，尽快为低迷的楼市注入暖意。

    2、进一步完善公积金贷款管理办法，鼓励中低收入家庭职工通过申请使用公积金贷款解决住房问题。现在我县城镇职工利用房屋公积金贷款购房的群众所占比例很少，主要原因是可贷资金量太小，手续太繁杂，从申请到资金到账太慢，有时需要好几个月时间，迟迟得不到批复，而市面上的房价已经是“轻舟已过万重山”，干脆不去申请。县房管局及县公积金管理中心要深入开展公积金个贷需求的调查研究，切实制定出符合本地实际的政策措施。对于低收入家庭购买自住性住房申请公积金贷款，住房公积金管理中心要优化办贷程序，提高办事效率，县住房公积金管理中心也可以仿效其它一些单位，试行限期办结制（限期一周或十天内对符合条件的申贷者资金办结）。为符合条件的刚购房者提供优质的公积金贷款服务。

    3、在国家激活房地产市场的大政策前提下，我县应参照其它地方出台鼓励消费者购房的相关优惠政策。为激活一、二手房市场，刺激房屋成交量，推动房地产市场回暖。可参照外地作法，出台购房入户政策即：凡购买城区一套商品住房（不含个人建房的房屋）可以将家庭成员的户口迁到县城，并享受医疗、就业介绍、社会保障、子女上学等公共资源的待遇。这样既可以激活房地产市场的成交量，也可以提升城区的人气，可谓一举两得的好政策。

    4、、简化办事程序，全力服务房地产市场发展。进一步在房地产行政审批，房地产交易服务等方面给予支持和帮助，降低行政和经营性收费标准，减少交易成本，真正实行一站式服务，一个窗口办结的行政服务体系。

    5、金融机构要加大对优质房产项目的支持力度，为房地产业健康发展提供强有力的资金支持。对优质且符合国家产业政策的房地产项目给予开发贷款、按揭贷款等金融服务，并减化办事程序、降低融资门槛，开通“绿色通道”，加快钱尽其用，建议对我县“四类”人员（即低保户、特困户、残疾人、烈军属）购买经济适用房的需要向银行贷款的，银行要降低门槛，可以推行外地的作法，对“四类”人员购买经济适用房由政府相关部门担保，进行贷款。

    （三）引入市场机制，创造良性，健康，竞争，有序的市场环境。大力引进资质好，实力强，有信誉的品牌开发商来秭投资开发房产项目，切实建造一批精品名盘。一是加大对在建房地产项目的监管力度。健全各项规章制度。二是加大对全县房地产企业的日常管理，建立诚信档案，对那些只顾企业赚钱，不注重房屋建设质量，甚至建乱尾楼，半拉子工程的不良开发商，房屋主管部门要将他们拉入黑名单，对其房屋开发资格实行永久禁入制度，为群众的住房质量把住关口。真正将所有的楼盘都建成为群众的安居工程、放心工程。三是打造公开透明的信息发布平台，房屋主管部门应通过网络，电视，广播等各种有效媒介工具，定期向社会公开发布房屋开发的有关信息，如开发楼盘的位置，楼盘的数量，参考价格，成交量及有关的房屋开发，买卖的法律法规等。

    （四）加大对房产行业的监管力度，确保房地产行业平衡，健康发展。纪检、房屋、土地、物价等部门要对哄抬房价，囤积居奇的房屋开发商及炒楼客加大打击力度。坚决整治房地产开发，交易，中介服务，物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众的合法权益。

    （五）创新房地产管理体制、机制，保障房地产业健康平稳发展。现行的房地产管理体制机制是计划经济的产物，面对房产市场的新形势。新问题，已远远不能满足当前房地产市场发展的需要，以至于成为我县房地产行业健康发展的一大瓶颈，如何破解这一问题，唯有创新，只有创新房地产管理的体制机制，顺应产业发展的趋势，才能保证房地产业的健康，平稳发展。一是根据产业发展及行业监管需要可考虑将房管局与国土资源局合并成立房管与国土资源管理局，赋予其土地开发管理，房屋开发管理，行业监管，行政执法等职能，从而更好的适应房地产行业的管理需要，将极大的方便购房群众及更好的服务房地产开发企业。二是可以考虑将房管局从建设局的二级单位中独立出来，升格为正科级局级单位，赋予房屋开发管理，行业监管，行政执法等职能，从而更好的促进全县房地产行业的健康稳定发展。

    总之，房地产市场的健康发展关系到国计民生，关系到广大人民群众的切身利益，对当前“保增长，保稳定，保民生”具有十分重要的意义。各级党委，政府及房屋主管部门要把促进房地产健康，平稳，和谐发展当作当大事来抓，特别是要把解决低收入群众的住房困难当作当前的一件大事来抓。并要抓紧抓实，切实抓出成效。只要按照党中央，国务院的统一安排部署，全面落实国家一系列有关房地产市场的政策，法规。我们有理由相信，房地产行业一定会在这一轮金融危机的冲击中得到更好更快的发展，房地产行业的春天也会尽快来临。