构建基于市场监管的城市房地产业MIS必要性研究

(北京交通大学 经济管理学院，北京  100044)
摘 要：在分析我国房地产市场过热的背景下，指出了如 何有效地使各城市房地产业信息透明，就是必须加强监管。同时，构建基于市场监管的城市 房地产MIS必要性研究具有重要的现实意义。
关键词：MIS；信息化；城市房地产业；市场监管
中图分类号：F293.3  文献标识码：A  文章编号：1007—6921(2008)14—0286—02
1 背景
1.1 现实背景

近几年来我国房地产业发展过热，房地产市场的畸形发展导致了市场失灵。部分城市房价久 居不下，虽然宏观调控一直加强但受到极大局限。其中，如何有效使各城市的房地产业的信 息透明、构建协调的城市房地产行业综合管理系统成为制约宏观调控效力的重要影响因素。 
1.2 理论背景

管理信息系统即信息技术基础上的管理思想和方法。MIS是一个集成的系统化软件系统。管 理信息系统能够加快信息的采集、传送及处理速度,实现各种数据在全单位的共享,及时地为 各级管理人员提供所需的信息,辅助他们决策,从而改善单位的运行效率及效果。在数字化社 会大背景下，管理信息系统已经成为高效集成系统理论的代表，应用普及到社会各个方面， 技术已经成熟。

因此，建立一套完整的城市房地产行业管理信息系统是实现宏观调控的有效保障。
2 研究现状
2.1 相关理论的概述

王要武认为：“与信息技术发达的国家和地区相比，我国在对房地产业管理信息化建设无论 是在理论还是在实践方面都处于摸索阶段，整体水平偏低。”［1］

在杨久东等人《房地产管理信息系统的设计与实现》［2］一文中系统分析了房地产 业管理信息系统的整体框架，提出房地产业的管理信息系统的五大子系统：房地产GIS系统 、房地产CAD系统、房地产MIS系统、房地产信息发布系统、房地产辅助系统。由此，给出了 房地产业信息系统的几个主要功能模块，与其对应的是实现管理信息系统的各中技术基础。 为房地产业信息化提供了整体的理论框架。

张杰，李秀娟，漆随平等人在《XML的房地产管理信息系统设计》［3］中提出了房地 产行业信息传递共享模型，从而使行业化的房地产业的信息化成为可能。由此为建立在城市 房地产行业之上的管理信息系统的实现提供理论依据。

盛垒，杜德斌在《我国房地产行政管理信息化建设问题初探》［4］一文中提出了房 地产行政管理信息化的必要性，为开发房地产业管理信息系统提供理论支持。其中主要提出 以下几点必要性：“首先，有利于适应时代发展需求，其次，有利于提高宏观调控能力，最 后，有利于强化行业监督。”
2.2 国外研究现状分析
2.2.1 国外理论综述

国外相关理论的研究可以说在整体上较国内更加领先。无论在单个房地产企业还是在行业的 信息系统研究理论上都有相对完善的研究体系。

在2006年Andrew E. Trumbach的《The critical factors affecting the adoption of an  internet-based inter-organizational information system : an empirical study of t he real estate industry in florida》［11］文章中针对Florida，研究了信息化 特别是internet技术对房地产市场经营，管理，运作模式等方面都产生了积极的影响。

在Robert R. Trippi 《A decision support system for real estate investment portfo lio management》［12］Information and Management中提供了通过Internet等手段 进行投资决策的理论方法。它是一种面向决策的对整个房地产市场进行分析的信息系统，提 供了通过建立房地产行业管理信息系统进行决策与规划的理论依据。
2.2.2 国外相关理论研究的不足

较多的为房地产商业化信息技术手段的理论研究。规范市场秩序，进行面向调控与监管的信 息系统领域研究较为缺乏。
3 城市房地产业MIS构建的现实意义

城市房地产业MIS的构建将利用系统优势，综合规划行业监管体系，从管理机制的根本体制 变革方面入手利用各种信息技术组建城市房地产行业综合信息网络，将行业相关信息提取、 处理、优化结构集中存储成为统一资源库为行业知识管理提供有力支持。在各种具体业务功 能上比如：辅助政府决策，规范市场交易行为，透明市场信息，将强社会监督等都将发挥极 大的作用。
3.1 利于调整房地产业供给结构

土地资源的储备是房地产开发商关注的最重要环节。对土地资源开发利用的监管在全国范围 内控制力度不够。适合高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋建设比重控制困难，一方 面新开盘的经济适用房供不应求，另一方面房屋开发量较大，房屋空置率在上升。

城市房地产业管理信息系统的规划与实施可以从房地产业土地资源供应、房地产业建筑工程 以及房地产业消费者方面对其发展形势进行实时跟踪。从而加强对整个房地产开发和销售的 宏观调控，从可持续发展、合理使用和供需平衡出发控制土地资源的开发利用和房屋建设， 防止土地炒作，防止出现房地产市场中各种房屋的销售冷热不均。
3.2 利于加强行业监管、规范市场秩序

目前广泛存在的房地产业管理信息系统大多为针对单个房地产经营企业的独立的管理 信息系统。各个系统之间的信息高度独立、难以集中采集。虽然目前Internet技术能够提供 部分企业信息的对外公布，但是公布的信息基本上都以信息碎片的方式存在。而针对于城市 房地产业整体的信息整合与管理方面理论上还相当缺乏研究。正是由于这种缺陷，才直接造 成了目前城市房地产业信息化难以形成综合的集成的信息系统，给城市房地产行业市场监管 带来不便，并以致于导致市场失灵与调控失灵。

通过管理信息系统高效的信息采集与发布机制能够使城市房地产业信息充分透明、使城市房 地产行业不同个体之间充分信息共享，能够为实现对城市房地产业监督以及宏观调控提供了 确切可靠的技术手段。具体实现方式如下：

①基于城市房地产行业MIS内部整合的多方面综合的城市房地产行业信息集合，利用项目审 批制度，对拟建项目可行性研究报告进行科学性的审核。②利用市场信息公告、预警预报和快速反应机制，整合完善市场监管综合调度指挥系统，建 立市场秩序综合评价指数。③建立违法事迹信息公告和市场退出机制，利用信息公开引导舆论导向，严厉打击各种违法 违规行为，维护市场经济秩序。④利用系统信用模型构建加快社会信用体系建设，研究制定信息采集、使用管理办法和个人 信用体系建设方案。
3.3 树立良好服务形象

通过构建完善的行业信息网络，建立集中的数据库系统，打造系统化的信息服务平台不仅可 以大大提高收集、传递、处理，利用行业监管信息的能力更加使行业监管得到外界响应树立 良好的外部形象。

通过信息发布系统向公众提供公开、透明的行政执法情况，从土地申请规划选址界限勘察， 房地产权证发放以及合同的签订全部采用计算机操作，实行公众参与，社会监督、杜绝违法 和腐败，使信息化成为强化行政执法检查监督的重要手段之一。另一方面，通过网络，将房 地产行政主管部门职责业务流程，政策法规等信息公布于众。方便公众了解有关信息资料。 
4 有效促进行业规划

通过建立一整套城市规划模型方案，构建决策支持系统，广泛用于大型建筑的项目审批，建 筑区位选择等城市总体规划问题。确保房地产开发项目符合城市总体规划。

通过规划的制定，明确房地产业的发展目标、发展布局、发展重点和方向，出台推进房地产 发展的政策措施，使房地产业的发展与城市总体现划的实施紧密结合。
5 现有城市房地产行业信息化的不足

由于城市房地产管理业务和需求的多样性与多变性，以往系统多为针对某一单独业务活动的 事务型系统如：房地产企业税务监管系统。这样一方面由于难于进行系统移植不利于城市整 体的房地产业监管与协调；另一方面系统灵活性大受影响。导致开发系统作废现象经常发生 ，不得不进行系统的重新设计与开发，致使系统适用性较差，严重制约了城市房地产业信息 系统的应用和进一步发展。

所以，开发以城市为单位的城市综合房地产业管理信息系统不仅是一个重新规划行业监管的 时机更是一个为行业长期高效可持续发展打下铺垫的过程。

总之，房地产行业的信息化势必为规范城市房地产市场秩序，城市房地产业稳定健康 发展提供强有力的保障，它是关系到国计民生的工程。它关系政治与经济的双重关系，给城 市房地产业带来的收益是可观的。
［参考文献］
［1］ 王要武.房地产业信息化的现状与发展.建设科技，2003,(2).
［2］ 杨久东，吴风华，李小光，孔改红.房地产管理信息系统的设计与实现.集团经 济研,2006(05S)：93～94.
［3］ 张杰，李秀娟，漆随平.XML的房地产管理信息系统设计.微型电脑应用，2007 ，23(3)：30～31.［4］ 盛垒，杜德斌.我国房地产行政管理信息化建设问 题初探. 中国建设信息，2006(10X)：30～33.［5］ 聂倩倩.我国房地产市 场宏观调控问题探析价格理论与实践，2007，(4)：39～40.
［6］ 李剑波 汪永琳 李小华.基于管理的房地产信息系统设计.计算机技术与发展， 2006，16(2)：84～86.
［7］ 应名勇.房地产发展与信息化. 上海房地，2001，(5)：18～22.
［8］ 彭加亮.中国房地产业信息技术的应用和发展.房地产世界，2001，(7)：39 ～41.
［9］ 武立军.房地产信息化的趋势分析.天津科技，2003,30(5)：46～47.
［10］ 高扬,王鹏.深度信息化对房地产市场平稳发展的影响.中国房地产金融，20 02，(2):7～11.
［11］ Andrew E. Trumbach.《The critical factors affecting the adoption of  an internet-based inter-organizational information system : an empirical study  of the real estate industry in florida》. Doctoral Thesis: 67-02A. page:225,year :2006.
［12］ Robert R. Trippi《A decision support system for real estate investm ent portfolio management》Jan. 1989  Information and Management.
［13］ Chung Kit Pang.《Knowledge base internet search for construction an d real estate information system》. Whole Book / Doctoral Thesis ：page:270，yea r:2002.