深圳二手房子买卖

　1、 噪声监测

　2、 物业

　3、 讲价。房子肯定有一些讲价空间，你要对比其他已经成交和最近在售房子的价格，尽量把房子价格降低。如果能够买到那种急售的房是最好的，讲价空间比较大。如果一个小区有几套都在卖，你觉得都可以，那价格因素肯定是首要考虑的。

　4、签约 选好了房子之后，准备签约之前，一定要让中介把所有的税费算出来。房子的过户评估价和实际价格不一样！过户评估价比你成交价一般都要低。

　1、税费 一般的税费包括以下部分：

　（1）契税。

　（2）个税。深圳的话满五年且是家庭唯一一套住房会减免个税，我买的房子个税是 1%，就会少几万块钱。最好的就是红本在手，没有欠款的房子。

　（3）赎楼费：业主自己还就是最简单的，如果是买家负责还贷款，就要找赎楼公司赎楼，承担一定的赎楼费 （4）贷款评估费。这个是评估公司收的，在办理贷款的时候收取的。

　（5）按揭服务费。！！！这个一定要注意了，我就是这点被坑了。按揭服务费其实是交给中介的，银行贷款是不收取任何中间费用的。所以在算费用的时候，一定要跟中介说好，按揭服务费要包含在中介费里算一个打包价格就好了。

　（6）中介费。现在的中介费一般都会报 3%，然后给你个折扣，一般链家、中原可以折扣到 1.6%左右吧，看个人的议价能力。我之前找的小中介，中介费是 1%，比较低。中介费你们商量好之后一定要签一个类似于合同的中介费单据，我建议大家补充一条：本费用已包含所有中介应该收取的费用，包括按揭服务费等，除本费用以外再也不向中介交其他费用。

　5、 交房时间。房子里是不是有租客、租约是否能马上解除，如果是业主自住什么时候能搬出来，都要事先了解好。

　6、合同条款

　作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。

　（1）定金比例。现在一般定金比例是5%左右。我之前看的有套房，房东要求定金交特别多，不是很合理。一般定金是 5%左右。签约的时候就要交。而且一定要从你名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。

　（2）首付款交付比例和时间。深圳是3 成首付款，交付时间你要按照自己能够筹到首付款的时间然后稍微延后几天，给自己留一些充足的时间。当然，如果你资金充足，又想早点拿到房，也可以把时间写短一些。我当时首付款交付时间写了三周。

　（3）罚息。这个很重要，深圳二手房购买合同里，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的 20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。

　（4）交房时间。一般都会写卖方收到

　尾款后的 3 天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。

　（5）补充条款。合同最后可以写一些补充内容的，如果你跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留给你的，一定要写清楚备注，以及其他对你有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。只有合同里写进来的东西对你才有保障。

　2、合同条款

　作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。

　（1）定金比例。现在一般定金比例是5%左右。我之前看的有套房，房东要求定金交特别多，不是很合理。一般定金是 5%左右。签约的时候就要交。而且一定要从你名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。

　（2）首付款交付比例和时间。深圳是3 成首付款，交付时间你要按照自己能够筹到首付款的时间然后稍微延后几天，给自己留一些充足的时间。当然，如果你资金充足，又想早点拿到房，也可以把时间写短一些。我当时首付款交付时间写了三周。

　（3）罚息。这个很重要，深圳二手房购买合同里，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的 20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。

　（4）交房时间。一般都会写卖方收到尾款后的 3 天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。

　（5）补充条款。合同最后可以写一些补充内容的，如果你跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留给你的，一定要写清楚备注，以及其他对你有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。只有合同里写进来的东西对你才有保障。

　五、贷款

　商贷+公积金组合贷款。我建议大家有公积金的都用这方式进行。深圳公积金个人贷款上限是 50 万，家庭是 90万。你能够贷款的额度是你公积金卡内余额乘以 14 倍。我买房的时候公积金余额是 4 万块，能够贷满 50 万。

　1、选定一家贷款银行

　（1）贷款折扣。我买房的时候深圳大概是 9 折，我本来准备选择招行贷款的，但是招行突然提了折扣到 9.5 折。所以我选择了建行。贷款之前有个征信，如果听到有风声贷款折扣要提高，就提前去银行做贷款征信查询，一般可以保留一个月。也就是说，你提前做了贷款征信查询，一个月以内，如果银行贷款折扣提高了，你还是可以按之前查征信的低折扣来贷款。记得是去找客户经理做贷款征信，不是自己在机器做的征信查询哦。

　（2）放款速度。我贷款的时候碰巧国家开始出政策，放缓银行住房贷款速

　度和额度，所以提前跟客户经理沟通好大概的放款速度很重要，也可以问问中介最近的放款速度，他们会比较了解。

　（3）提前还款的罚息。每家银行贷款的政策不一样，比如招行很好，贷款满一年提前还款没有罚息。每个银行提前还款的罚息不一样，了解清楚。

　2、商业贷和公积金贷款都是在贷款的银行做。你跟银行说要做公积金贷款，他们都会帮你弄好材料给公积金中心的。

　3、还款的银行卡最好选择公积金卡。公积金和商业贷款在一个银行卡还款，最好都放在公积金卡，对你以后是很方便的。

　贷款的流程是去银行办理业务，首付款托管在银行- 银行把材料弄好送去公积金中心（3 天左右）

　— 公积金中心批复（5 个工作日）

　— 银行商业贷款批复（3 ）

　个工作日）

　— 拿贷款审批函 — 办理过户 —5 个工作日拿新的房产证，并办抵押 —5 个工作日左右银行放首付款给业主 —1 周左右银行和公积金中心放尾款

　尾款放款的实际要看银行贷款额度，快的一周，慢的几个月的都有。注意在拿到新的房产证后要多复印几份哦~

　六、交房

　尾款放完之后就是交房啦，交房之前要办理电、煤气、管理费的过户，水和管理费是一起的。

　拿着房产证复印件、过户的税费清单去供电局和燃气中心办理过户，很快的，一般当场就能够办好，再去小区办理物业过户。

　交房前，一定要看看房子是否漏水啊等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。