城市房屋所有权与土地使用权小议
发布时间：2022-04-05 15:28:09
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摘要：文章从法律的角度，对房屋所有权及土地使用权进行探讨、对比、研究和分析，并对当前“房产热”现象进行冷静思考，对购房者有一定的参考作用。
关键词：房屋所有权；土地使用权
一、房屋所有权与土地使用权
房屋所有权与土地使用权都是房地产的权属。所谓房屋所有权，是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利，分为国有土地使用权与农民集体土地使用权两种。
二、现存房地产热的原因
第一，中国长期的传统文化观念。由于我国经历了长期的封建半封建社会，长久的土地私有化，没有遗产税，让这种传统的文化成为现代大多数人一种根深蒂固的观念，加之生活与社会的多重原因使得人们不得不面对现实。自己挣一点，父母给一点，再向银行贷一点是目前购房的普遍做法。
第二，人民生活水平的不断提高。面对日益提高的生活水平，广大人民对生活质量有了更高的追求。于是旧房换新房，小房换大房，一套变多套是当前也是今后的一种发展趋势。
第三，中国的人口状况与城市化加快。中国的人口状况与城市化进程的加速，造成了城市建设加快，城市人口增加，房地产需求日趋增长。而长期压制的需求问题在这种特定的社会条件下爆发，虽然改革开放30年已经进行大规模的住房开发，但仍无法满足日益增长的需求。
第四，土地资源的相对稀缺性。土地是不可再生的生产资料，而市场经济条件下供求关系是影响价格的重要因素。土地资源的稀缺，加之体制的制约作用，使得土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了极度稀缺的产品，从而造成房地产的供求不平衡，这也是目前中国房价始终降不下来的最主要原因。
三、现实购房中的多种关键问题及解决办法
第一，土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，怎样摊销其价值。我国城市住宅用地属国家所有，土地使用年限最长为70年。这就导致出现土地使用权限满后房屋处置问题，这要引起广大购房者的注意。
土地使用权到期后国家可无偿收回，这是由土地的生产资料属性所决定的。但对附着的房权及其他附属物，怎样进行折价摊销，是当前立法不能回避的问题。国家需要收回土地时，对房产应进行补偿，但按什么标准补偿，目前无明确的规定。据《深圳市到期房地产续期若干规定》可知，补偿是按建造成本折旧计算的。但房价随着年限的增加其折旧价值也会越低，这是必然的。
事实上，目前很多银行对高龄二手房贷款的做法正是体现了这一点，许多银行对贷款的房龄限制也有一定的规定。在贷款利率方面，部分银行的二手房贷款利率甚至达到基本利率的1.1倍的规定。另外，房屋质量会随着时间的推移而下降。现在很多房屋仅仅10年的房龄，建筑质量就已经非常差，会增加银行放贷的风险。还有就是评估，二手房贷款和抵押都要经过评估，而房龄越长评估折价额越低，造成部分高龄二手房的评估值达不到市场价的一半。
第二，房地产产权不一的情况。深圳是我国首先出让土地使用权的城市，自然也将会是最早面临土地使用权“过期”问题。同样是50年土地使用权的房产，有的业主买房后可以到国土局办理自动续期到70年，而有的则不能续期，何如处理？
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权属于生活资料，其产权是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损就能一直享有。土地使用权属于生产资料，产权是有期限的，其期限为土地使用权出让合同规定的年限。国家通过土地使用权有期限的出让方式，授予使用人法定的使用权年限。而到期后，由于房产在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，应按期收回，是没有异议的。对有多种不同到期限的土地使用权，有两种情况：一是国家要回收的，对未到期的产权人进行土地使用权的补偿；二是国家不回收的，到期后登记管理部门应予以顺延，并以法定的出让期限为准。
第三，关于地震房与房产质量的问题。购房者购房时为土地使用权全额付款，但却无法保证在任何情况下完整地享受这项权利，这是当前立法需要完善的地方。对地震的情况，可以使用民法的不可抗力条款。但对于因房屋本身的建造质量问题造成房屋毁损、灭失，土地使用权未到年限的情况下，按照规定国家是可以收回土地使用权的。然而对于购房者而言是不公平的。对这一问题，由于在法律上是空白。因此，购房时一是要搞清房屋的建筑质量，在购房合同上写清楚；二是购房后最好还是为房产投保，这样遇到突发情况时可以由保险公司承担理赔风险；三是政府要在购房监督与鉴定上做好本职工作，以切实保护人民利益。
四、结论
在当前房价上涨时期购房，要在研究我国房地产法律法规的基础上，认清市场经济运行规律，结合自己的实际购买力，对房屋的价格、区位、配套设施的完善程度与自身情况加以考虑，同时要在购房合同中对所购房屋的土地使用权年限、房屋质量条款及违约责任更加注意，避免因购房而发生的各种纠纷。
参考文献：
1、宋宗宇,黄锡生.房地产法学[M].重庆大学出版社,2003.
2、陈耀东.新编房地产法学[M].北京大学出版社,2009.
3、邹建明.中国金融问题报告[M].中国城市出版社,1999.
（作者单位：青海油田公司采油一厂）