北京投资运行形势分析

　 2013 ～4 2014 年北京投资运行形势分析

　 一

　3 2013 年北京市投资运行特点

　（一）投资运行保持平稳，建安投资贡献超六成

　2013 年，北京市投资整体保持平稳运行。1～11 月，全社会固定资产投资完成 6373.5 亿元，同比增长 8.2%。从年内走势看，受二季度以来国家出台一系列激发要素活力、推动结构调整、保障民生需求等政策提振，整体呈现先抑后扬的走势。从构成看，建安投资依然是带动投资增长的重要力量。1～11 月，北京市完成建安投资 3038.6 亿元，同比增长 11.7%，对全社会新增投资的贡献率达到 66%。

　（二）资金来源整体改善，内部构成走势分化

　2013 年，在流动性相对充裕、金融市场化改革逐步推进的背景下，北京市投资资金到位情况整体较好，但不同领域间存在结构性失衡。一方面，得益于资金渠道逐步拓宽，市场交易持续恢复，房地产开发投资资金来源实现较快增长。1～11 月，北京市房地产开发投资到位资金同比增长 23.5%，增速为近 4 年来同期最高水平。另一方面，受制于北京市宏观经济运行趋缓、企业效益增长缓慢、投融资平台恢复缓慢，城镇投资资金来源改善有限。1～11月，北京市城镇投资到位资金同比下降 0.3%。

　（三）土地供应结构细化，市场交易持续火爆

　2013 年，北京市国有建设用地计划供应总量 5650 公顷，总规模与 2012 年基本持平。为加快普通商品住宅供应，推动养老产业发展，首次在供地结构中明确中小套型住宅用地和养老设施用地规模，土地供应结构更加细化，指导性更强。在土地供应节奏加快、优质地块带动、开发企业资金充裕等因素影响下，经营性用地交易面积全年同比增长 153%，三季度综合地价同比上涨 6.6%。在政策支持和强劲需求推动下，住宅和商服用地交易持续火爆，多区域土地价格都创出历史新高。

　（四）房地产开发投资稳步扩张，基础设施和工业投资低速增长

　1. 房地产开发投资稳步扩张

　受政策持续调控、前两年土地交易面积持续缩减等因素影响，2013 年初以来，北京市房地产开发投资持续个位数增长，在年初“新国五条”和 9 月份新开工面积较快增长影响下，房地产开发投资增速呈现先抑后扬的走势。1～11 月北京市房地产开发完成投资 3164.1 亿

　元，同比增长 9%，占全社会投资比重为 49.64%，较上年小幅回升了 0.36 个百分点。

　2. 基础设施投资缓慢增长

　受拆迁难度持续加大、近年来民生诉求日益增强导致项目环境评估要求提高、新开大项目数量少、上年同期基数较高等因素影响，2013 年北京市基础设施投资增速较缓。1～11 月，累计完成投资 1549.3 亿元，同比仅增长 0.9%。

　3. 工业投资实现低速增长

　在全国产能过剩的大背景下，受大项目偏少、企业盈利能力逐步减弱等因素影响，2013 年北京市工业投资保持低速增长。1～11 月，累计完成投资 638.4 亿元，同比增长 5.8%，占全社会投资比重 10%，为近 3 年来同期的最低水平。

　（五）中央投资稳步增长，民间 投资逐步发力

　在国航飞机购置、民航网络、华北电网智能研究中心建设等大项目的带动下，年初以来中央投资保持较快增长态势。1～11 月，中央单位完成投资 901.2 亿元，同比增长 13%，占全社会投资比重升至 14.1%，为近 5 年来的最高水平。经过两年多的政策细化和实施，北京市吸引民间资本已进入实施阶段。1～11 月，民间投资累计完成 2204.5 亿元，同比增长 16.5%，占全社会投资的比重升至 34.6%。

　二

　投资领域需要关注的问题

　（一）资金供应存在一定结构性失衡

　2013 年初以来，北京市房地产开发投资资金来源持续较快增长，而城镇投资资金来源却增长缓慢；民间投资增速持续回升，但更多依赖于房地产民间投资的快速增长，投资资金来源出现的这种结构性失衡需要关注。一方面，城镇投资资金来源增长缓慢反映出实体经济复苏乏力，企业投资意愿下降。另一方面，投资资金尤其是民间资金过多涌入房地产业，在加剧房地产业风险的同时，也会对其他行业经济主体特别是中小企业形成挤出，容易加剧融资难、融资成本高等问题。

　（二）改革和环境治理等重点任务给投资带来了双重影响

　2013 年初以来，多项经济体制改革逐步推进和环境治理等重点任务的出台，将有效改善北京市投资环境，并有望带来新的增长点，但与此同时，也增加了投资运行的不确定性。一是虽然多项改革陆续推进有望为北京市投资注入新的活力，但是各项改革力度和出台时机不同，新老政策间能否顺利接驳等不确定因素的存在，都会给市场带来不同程度的影响。二是虽然环境治理等重点任务为北京市带来了新的投资领域，但受制于大气环境污染，其他投资

　项目的环境评估标准将被提高，新增投资落地的难度将加大。

　（三）投资结构调整带来投资即期效率下降

　近年来，在经济社会转型加速的背景下，随着城市发展阶段需求的变化，北京市投资着力点发生变化，投资结构相应进行了调整。基础设施投资中轨道交通、高铁等项目建设加快推进，房地产开发投资中商业地产投资比重逐步上升，工业技改投资占比上升等变化，均拉长了投资建设周期，影响了投资对当期经济增长的贡献。这种变化，并不意味着投资对经济实际拉动能力的减弱，而是更加体现了投资的本质功能，即提高产业效率、优化城市环境。

　三

　4 2014 年投资运行面临环境及形势判断

　（一）外部环境保持稳定

　从国际环境来看，2014 年，随着发达经济体持续复苏、美联储宽松货币政策逐步退出可能会引发资金回流，发达经济体外资回巢现象恐将再次出现，但随着各国和地区防范措施以及应对经验的增加，影响可能会相对减弱。联合国贸发会议公布的《2013 年世界投资报告》预测，2014 年全球外国直接投资总量有望达到 1.6 万亿美元，高于 2013 年的 1.45 万亿美元。报告指出，从中期看，中国仍是跨国公司首选的投资目的地，吸收外资规模在全球范围内仅次于美国排名第二。

　从国内环境来看，2014 年，我国仍将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，投资运行的政策环境保持平稳。党的十八届三中全会后，经济体制、行政体制等多领域改革将陆续展开，经济体制改革更加注重调节政府与市场的关系，一是提出组建若干国有资本运营公司，支持有条件的国有企业改组为国有资本投资公司，将有利于提升国有资本投资运营效率。二是支持非公有制经济健康发展，消除各种隐性壁垒，制定非公有制企业进入特许经营领域具体办法等政策，将有利于激发民间资本活力。三是允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场等政策，将进一步激发资金要素活力，缓解企业融资压力。四是提出将完善主要由市场决定价格的机制，推进水、石油、天然气、电力、交通、电信等领域价格改革，放开竞争性环节价格，将有利于通过价格杠杆引导企业投资行为，吸引民间资本进入。五是提出建立现代财政制度，建立事权和支出责任相适应的制度，适度加强中央事权和支出责任，这将改变城镇投资资金来源构成，影响地方政府投资格局。行政体制改革重点强调政府职能转变。一是深化投资体制改革，确立企业主体地位，这将显著增强企业自主投资的能动性。二是进一步简政放权，深化行政审批制度，最大限度减少中央政府对微观事务的管理，这将有利于提升基层政府的积极性，有利于改善基层投资环境。

　（二）投资有望加速转型

　随着经济社会快速发展，北京市已经进入发展方式转变与社会转型加速阶段，发展模式将更加注重效率的提升和增长质量的改善，发展理念将更注重协调发展。在北京市发展阶段要求和改革政策引导下，投资将更加注重为优化城市功能、满足多层次民生需求、引导产业发展提供基础支撑。一是着力于完善城市功能布局，继续推进新三年城南计划、西部议案等大项目，加大与首都经济圈、环渤海地区内其他省市的项目投资合作；二是着力于优化城市功能，加大轨道交通、能源基础设施、城市管网、大气污染治理、绿化等领域的投资力度；三是着力于满足多层次多元化的民生需求，加大保障性住房建设尤其是棚户区改造力度，加大低价位自住型、改善型商品住房建设，加大对养老、健康等产业的扶持力度；四是着力于引导传统产业转型升级、培育优势产业，加大技改投资力度，充分发挥产业引导基金的作用，支持旅游业、非基本公共服务业、战略性新兴产业发展；五是着力于提升城市产业承载能力，加快推动商业地产发展，推动产业园区建设。

　（三）资金来源多元化趋势日益显现

　2014 年，北京市资金环境整体相对充裕，投资资金到位情况与 2013 年相当，随着股权投资、债券市场以及新融资模式的拓展，资金来源多元化趋势将日益显现。

　1. 政府投资资金来源有望改善

　2013 年在基金收入实现较快增长的带动下，北京市财政总收入同比增长较快，为来年政府投资奠定了良好基础。2014 年，虽然北京市企业效益难有明显改善、结构性减税带来的影响仍将持续，财政预算收入增长难有改观，但为了缓解住房市场供需矛盾、增强城市的产业承载能力，北京市仍将加大住宅和商服用地供应，加之土地价格预期稳步增长，土地收入仍将较为可观，基金预算收入有望稳步增长。为控制地方表外融资，中央有望增加为地方代发债券的规模，北京市也会积极申请地方债试点。综合来看，2014 年北京市城镇资金来源中占比两成的政府投资将保持稳步增长，融资压力有所缓解。

　2. 金融机构贷款规模将保持稳健

　2013 年国家加快推动利率市场化改革步伐，将银行理财并入资产管理业务，在激发金融机构活力的同时进一步规范了银行信贷产品，有效降低银行系统风险。综合考虑 2014 年稳健货币政策基调不变、支持经济结构调整和转型升级项目需求规模不减、信贷产品监管加强等因素，北京市资金来源中占比两成的银行信贷规模将保持稳健。

　3. 自筹资金和其他资金来源将稳步增长

　2013 年国家发布新《基金法》、开展上海自贸区金融改革试点、扩大信贷资产证券化试点。受此影响，2014 年信托、基金、PE 等非银行金融机构，股票、债券等信贷以外的直接融资市场，民营金融机构将加快发展，加之北京市已筹备多年的公租房投资信托基金（RETIs）将逐步推出，实体企业融资渠道有望不断扩展，对银行贷款的依赖将逐步减少，融资环境趋向宽松。2014 年，北京市投资资金来源中占比六成以上的自筹资金和其他资金来源将稳步增长。

　4. 民间投资有望加速落地

　经过两年多的政策细化和实施，北京市吸引民间资本已进入实施阶段。2013 年中央先后两次取消和下放行政审批事项，北京市也先后取消 99 项行政审批项目，下放 147 项管理层级审批项目，都在一定程度上激发了企业经营和投资的积极主动性，加速民间投资落地。近期，中央要求金融、石油、公共事业等领域逐步向民间资本推出一批示范项目，北京市也加大对民间资本进入新兴服务业和非基本公共服务领域的支持力度。预计 2014 年，随着体制性和政策性障碍的逐步破除，北京市民间资本有望保持较快增长。

　（四）土地供应对投资的引导作用加强

　2014 年，在中央要求确保保障房用地、加大商品住宅用地供应的带动下，北京市土地供应规模将与 2013 年持平，土地供应将更多体现政策调控导向，更加注重对投资的方向引导。

　1. 土地供应规模不减，价格仍将持续走高

　2014 年，虽然土地储备难度日益加大，但在需求持续较大的压力下，土地供应规模有望与今年持平。为落实“新国五条”和“京七条”的要求，增加普通商品住房及用地供应等政策，北京市将加大商品住房用地供应，特别是将保障 5 万套自住型商品房用地供应；为落实国家加快基础设施建设等政策要求，北京市将加快大交通运输、公共管理与公共服务等用地供应。受土地资源稀缺、拆迁难度加大等因素影响，土地价格仍将持续走高。

　2. 土地供应将更加注重对投资的方向引导

　土地供应环节将更多体现城市发展理念、政策调控导向，在完善土地出让制度的同时，引导投资合理布局。一是将进一步调整土地供应结构，加大商品住宅和养老设施等用地供应，减少工业用地出让规模。二是为加大力度促进节约集约用地，北京市将继续探索利用地下土地资源，加快地下空间地块出让。三是为完成自住型商品房用地供应，北京市在 2013 年已经先后推出了几块“限房价竞地价”住宅用地的基础上，将继续尝试“一限多竞”、“竞价封顶”等多种模式。

　（五）房地产开发投资增长放缓

　2014 年，在政策环境相对宽松，资金、土地要素瓶颈均出现缓解，企业家信心指数和企业景气指数向好，建设自住型商品房等新增需求的带动下，房地产开发投资规模将持续扩张；但受续建项目需求相对较弱、保障房建设量继续下降、商业地产规模扩张放缓等因素影响，投资增速将小幅回落。

　1. 先行指标有所改善，预示明年新增投资需求将持续增长

　从土地市场看，2013 年北京市土地交易市场持续火爆，根据土地交易走势先于新开工面积 1年左右的规律，意味着明年北京市新开工面积将加速增长。从建设端看，2013 年北京市新开工面积结束了 2012 年大幅回落的走势，实现增长，意味着 2014 年北京市房地产施工面积增长有望提速。从资金保障看，2013 年北京市房地产开发投资资金到位情况良好，尤其是自筹资金和其他资金均实现较快增长，反映出企业现金状况和融资能力良好，预示了投资能力有所增强。

　2. 商业地产投资增速将小幅回落

　2013 年年初以来，北京市房地产开发投资就呈现出投资重点逐步向产业承载转移的趋势，北京市写字楼投资和商服用房投资均高于房地产开发投资。综合商业地产施工周期、近两年商服用地交易面积总量大幅回落、2013 年新开工面积和施工面积均保持增长等...