为什么物业比地产还金贵？

　为什么物业比地产还金贵？

　 运营的本质是以客户为中心的价值导向。

　1st 最近物业很火。

　10 月 24 日，万科物业改名万物云，顺带发布了“新物种”万物云城。

　万物云城。光听这名字，就油然感到一股睥睨天下的气势、一种高大上的概念直视感。

　10 月 30 日，世茂服务、合景悠活同一日在港交所成功上市，至此月内已有 4 家物企上市，行业再次迎来物业上市大潮。

　 ▲2014-2020 年 10 月物业服务企业上市数量分布。截至目前，已递交招股书尚未上市交易的物企有 10 家，其中融创服务、金科服务已通过上市聆讯。

　大家纷纷推动物业上市，显然跟万科“凹造型”秀概念不是一个路数，毕竟，万科云的“造富指数”还不清楚，而物业上市大潮，则可为各房企掌门人增添又一笔巨额财富。

　据乐居财经排名，在 2020 年的上市物业企业中，有 56 人登上《2020 年中国上市物企亿元富豪榜》，其中碧桂园杨惠妍、雅居乐陈卓雄、世茂许荣茂名列三甲，旗下物业公司各为其带来超过 200亿的股权财富。

　▲图片来源：乐居财经研究院

　2nd 有意思的是，表面上看，物业只是房地产开发的一个“副产品”，而在资本市场，物业的市盈率，却远远超过房企。

　例如，在今年 8 月份的时候，雅居乐地产的市盈率仅有 4.78 倍，而雅生活服务的市盈率则超过 40倍；同期的市值，雅生活服务最高接近 600 亿，而母公司雅居乐才 400 亿。

　同样的情形不止于雅生活。据统计，目前地产开发商在整个资本市场的估值是 6-10 倍的区间，但对于物业的估值，现在中位数是 45 倍。

　这意味着，同样 1 块钱利润，给地产估值不超过10 倍，给物业估值超过 40 倍。

　说实话，这样的估值，远远超出我们的想象——物业公司，不就是人口密集型的保安清洁工作吗？凭什么这么贵？ 但实际上，资本市场对物业的估值，有自己的看法：

　（1）物业公司基本是零负债，最大的成本只是用人成本，每年收取的物业费刨去支出，基本就是纯利润。

　（2）物业公司的年度收入能保持稳定增长，因为其在管面积主要来源于开发商交付的楼盘，每年的“老客户维护”不仅不需要操心，还有开发商每年带来的新楼盘交付面积。

　（3）所有业主都是高粘性的。其一，业主受地理局限，每天生活必然面对物业；其二，就算有个别用户对物业不满意，也很难直接更换物业，除非卖

　房走人；其三，出色的物业工作能够帮助业主资产保值增值，业主配合度很高。

　（4）除去基础的清洁保安物业工作，物业在其他方面的增值服务不断增长。例如建业胡葆森就曾说，建业家 APP 覆盖率是百分之三百，因为建业的客户不光是小区内的业主，还有他们幼儿园学生的家长、建业商场的租户、酒店的住客和长期会员等等。

　而这也意味着，物业不需要投入太多时间、金钱去发展客户，就能通过增加客户体验的方式获得更多收入。这颇有些像是收费版的微信或者 QQ，通信功能只是基础服务，绑定个人 IP、账户推介其他增值服务才是大头。

　3rd

　如果说，房地产开发是一次性买卖，那么，物业服务就是多频次的重复性购买。

　然而，对资本市场来说，物业最大的想象，还是增值服务的增长。

　说实话，物业生活服务平台上的增值服务，远高于物业管理的增长。因为物业管理简单靠面积增长，增长非常有限，但是生活服务的增长，却是随着服务频次和用户数量的增长而增长。

　也正是因为如此，物业企业既拥有持续增长的稳定收入，又没有高杠杆高负债，未来收入增长的风险远小于其他行业，用户的粘性又有绝对安全的地理壁垒做屏障，这样的商业模式，与赚取用户终身价值的互联网经济非常相像，难怪资本会如此热衷物业了。

　关于物业，希望能与大家有更多交流。

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