让居住者有其屋

　　近十几年来，**市居民居住水平已得到很大提高。2006年底全市城镇户籍人口109万人，约35万户家庭，已有19万多户次通过房改和购买渠道取得了政策性住房（包括侨房安置房、拆迁安置房、危改安置房、单位自管房、房改房、经济适用房、集资房等），有2万多户次承租直管公有住房（政策福利房），加上2.68万套私房和20多万套商品房，大部分城镇居民的住房问题得到了较好的解决。但还有一部分城镇中低收入居民家庭，还属于无房户或住房困难户。在近年来房价节节攀升和持续高位运行的情况下，中低收入家庭住房问题更加凸显。2006年**市委市政府做出了建设社会保障性住房制度的重大决策，把解决中低收入家庭住房困难问题作为政府的重要职责，把实现居者有其屋作为市委市政府住房政策的目标，这是住房保障制度建设的一项重大举措。

　　完善**多层次住房保障体系

　　政策覆盖面扩大——从最低收入家庭扩大到中低收入家庭

　　为解决低收入家庭住房困难，**市从2000年开始实行廉租房政策，2006年底全市享受廉租房政策的居民有4300多户（包括实物和租金安置、租金核减），基本做到应保尽保。但享受廉租房政策的家庭毕竟只是占全社会20%低收入家庭中的一小部分，收入超过最低生活保障线但够不上租住廉租房资格的“夹心阶层”，他们完全依靠自身力量在市场上解决住房问题十分困难。他们可能是低收入阶层家庭，也有可能是刚刚走上工作岗位积蓄有限的年轻人，甚至可能是高于低收入阶层的中低收入家庭。随着房价走势的不断攀高，“夹心阶层”住房困难问题日益突出。

　　针对这一现实，**社会保障性住房政策重要内容就是扩大覆盖面，明确保障对象包括中低收入家庭、公务人员（含老师等）、引进人才等，为此大大调高社会保障性住房家庭的收入、资产控制标准。我市2006年中低收入线控制标准为：三人户年收入5万元，4－5人户不高于6万元，5人以上户不高于7万元（中低收入家庭的收入由统计部门按中等偏下组的人均月收入1376元进行测算）。中低收入家庭的财产控制标准为：申请社会保障性租赁房不高于年收入的4倍，即：3人及以下户不高于20万元，4－5人户不高于24万元，5人以上户不高于28万元；购买社会保障性商品房的家庭资产控制标准为不高于年收入的6倍。由此，保障范围大大扩大，由原来只是极少数享受低保家庭原则上扩大到占城镇人口近40%的中低收入家庭。住房困难家庭住房面积控制标准也从人均住房建筑面积不高于8平方米提高为12平方米。根据市社会保障性住房申请看：目前中低收入家庭符合申请条件的约1万户，人才、公务人员申请2300多户。保障水平——满足基本住房需求

　　财政支付能力是保持住房保障制度运行可持续性的基本因素。只有在财政支付能力的可承受范围之内实施，才能保证住房保障体制能够长期稳定地持续运行。因此，根据我市中低收入住房困难家庭的实际情况和承受能力，以满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求为准则，严格控制社会保障性住房建设的户型和面积标准，坚持小户型的原则。社会保障性住房的房型有3种，1房1厅不大于45平方米，2房1厅不大于60平方米，最大户型为3房1厅，建筑面积不大于70平方米。社会保障性租赁房配租户型还规定：1人户配租一房型，2人户及夫妻带1子女家庭可配租二房型，3人及以上户（不含夫妻带1子女家庭）可配租三房型。从制度上防止保障标准的趋高性。“小户型、功能全”建设标准将让广大中低收入住房困难家庭通过梯度消费租得到、租得起房，买得到、住得起房，能较好地实现居者有其屋的目标。

　　政策实质突出保障性——确保住房提供给需要救济的困难家庭

　　和以往的政策性住房相比，新建立的社会保障性住房制度的实质发生了最根本的变化，即把原住房分配的“福利性”转变为突出“保障性”。“福利性”政策是一种锦上添花的政策，主要体现在：一是“未享受可享受”，对已购买商品房或已有私房住房并不困难的，也可以享受政府优惠政策住房；二是“按级别享受”，级别或职称高的享受住房面积大；三是“住房可上市交易”，使政府的优惠政策最后转为这部分人的“福利”或经济利益。以往的住房政策因为在实践中存在保障范围不明确，保障对象错位等问题，导致其福利性质甚浓，保障性淡化。为还原社会保障住房的真正保障性特征，在政策设计上严格限制申请资格条件，只有自身解决不了住房问题的对象才可申请；政府只保障基本的住房需求，体现政府的有限责任和能力；对已不符合条件或不需政府提供住房保障的，政府将依法收回住房再重新分配；社会保障性租赁房的租金补贴与家庭收入直接挂钩，使收入越低、住房越困难的家庭得到优先保障和更高的补贴。制度上突出雪中送炭的“保障”特征。

　　政策设计——体现针对性和层次性

　　对不同收入家庭实行不同的住房保障政策，向有一定经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房；为刚参加工作公务人员和引进人才解决过渡性租赁住房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市中低收入家庭的住房困难和居住条件。对不同收入家庭实行不同的租金补助标准，按不同收入划线分为补贴房屋租金的90%、80%、70%三档，其中属于最低生活保障对象的家庭补贴房屋租金的90%。租金统一按市场租金来计算，实行“明补”。体现社会保障政策的层次性和系统性。

　　构筑**保障性住房有效运行的支撑体系

　　制定出台了一系列政策规章

　　针对过去政府提供解困房、经济适用房和廉租房等一些经验做法和教训，社会保障性住房从一开始就从政策制度入手，制定了一套完整的社会保障性住房管理办法，先后制定出台了市委、市政府《关于开展社会保障性住房工作的实施意见》、《**市社会保障性住房建设与管理暂行规定》、《**市社会保障性商品房配售管理办法》（试行）、《**市社会保障性租赁房管理办法》（试行），市纪委也同时下发了《关于社会保障性住房建设与管理的若干纪律规定》，同时，还制定了诸如社会保障性租赁房轮候配租、租金测算和租金管理等操作性办法，使得社会保障性住房的具体操作有一套严格的规章制度可循，尽可能地从政策层面上杜绝多头占房的漏洞，使社会保障性住房的分配更加公开、公平、公正，保证将有限的房源真正落实到中低收入住房困难家庭当中。

　　建立了严格的退出机制

　　退出机制是确保有限公共资源循环使用的重要制度，也是该项政策重要亮点之一。政策规定保障性住房实行家庭成员“全名制”申请，明确坚持“只能一套”的原则，有效防止多头占房；严格限制社会保障性住房的转让、转租和空置行为；实行定期资格审查制度，承租保障性租赁房的，租赁合同每三年重新审查一次；建立了政府回购和租金调整制度，对家庭经济条件改善不再需要居住保障性住房的应申请政府回购，对承租户随着家庭收入和资产情况变化相应调整租金补助档次，已不符合承租租赁房条件的家庭，应及时退出所承租的房屋；制定严格的惩罚制度，明确规定对弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租社会保障性住房的，一经查实即做出严肃地处理。为了确保退出机制的有效运行，政府将成立专门的非营利性的物业公司，在负责物业管理和服务的同时，对社会保障性住房的使用状况（包括是否出租、出借、转让或空置）进行管理。

　　创新了工作机制

　　实行“四统一”运作和多层次联动的新机制。为避免政策性住房分配渠道多元化，导致多头管理、分配不公、多头占房等现象，专门成立了市社会保障性住房建设与管理办公室，规定全市社会保障性住房必须实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制。在此基础上，根据职能分工，市建设与管理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保障性商品房和社会保障性租赁房的建设、管理工作。为了使有限的社会保障性住房房源真正落实到中低收入住房困难家庭，充分发挥了民政部门、街道、居委会的联动作用，在分配管理过程中，符合申请条件的中低收入家庭均可向户籍所在地社区居委会提出申请，由居委会、街道办、区民政局调查审核，金融、建设、房产、工商、公安等各职能管理部门与街道、居委会一起共同形成联动机制。发挥街道、居委会了解掌握辖区内居民的家庭经济情况和住房情况的作用，既可夯实基层基础工作，又可体现公开、公平、公正、透明的原则。建立了房源供给的保障机制

　　在**这个寸土寸金土地资源十分匮乏的城市里，如何规划社会保障性住房建设用地是社会关注的重点。市委市政府十分明确，涉及社会保障性住房项目用地优先供给，并要求选址在交通出行方便，要综合考虑中低收入家庭生活、工作、就学等方面需要。社会保障性住房用地仅收取相当于基准地价的基础设施配套费，而这部分费用全额用于保障性住房项目的公共配套设施建设，政府不仅不从土地上取得利益，还要投入财政资金搞好公共配套。从目前建设的几个社会保障性住房小区看，**岛内的几个项目，周边商品住房用地的楼面地价达5000－7000多元，而保障性住房收取的配套费仅相当于楼面地价的18%－25%。建设资金的筹措和投入机制是另一个重要保障。社会保障性租赁房由政府投资建设和筹集，资金来源为一定比例的土地出让净收益、财政专项拨款、财政投融资等，社会保障性商品房建设资金由政府投资和建设单位融资相结合，政府控制建设成本。根据建设计划安排，我市已做好近年内建设4.5万套，社会保障性住房的用地规划和资金筹措准备，首批推出的8个项目2万多套社会保障性住房已经开工，预计2007年可以提供数千套社会保障性住房，房源供应将得到有效保障。