税收政策对房地产市场调控机制的研究

(上海金融学院 公共经济管理学院 财政系，上海 201209)
摘 要：文章在研究税收政策宏观调控的作用机制的基础 上，提出了运用税收政策在房地产市场进行宏观调控的设想。
关键词：税收政策；房地产市场；税收调控
中图分类号：F812.42  文献标识码：A  文章编号：1007—6921(2010)02—0033—02
1 税收政策宏观调控的作用机制
1.1 税收调控的利益驱动机制

税收具有调节经济的能力，从理论上说这就是税收的杠杆原理。政府通过制定不同的税收政 策，建立相应的税收制度，规定不同的税收鼓励措施或限制措施，给予纳税人以有利或不利 的税收条件，以此来影响纳税人的经济行为。政府的政策措施与制度所决定的税收的不同分 配，一方面改变了人们的经济利益关系；另一方面，税收分配是对纳税人经济利益的调节。 由于利益驱动改变了人们的经济行为，使被调节者根据政府提供的税收环境对自己的利害关 系，自愿地倾向于经济杠杆主体的预期目标。政府通过税收对纳税人经济利益的有目的的调 节，使纳税人的行为朝着政府的宏观经济目标和社会目标的方向转变，这一机制就是税收调 节的杠杆原理。假如市场主体不能根据政府的税收环境的变化而及时地调整自己的经济行为 ，使其朝着有利于自己利益的方向发展，那么，它只能以牺牲自己的更多的利益为代价。
1.2 税收对经济总量和经济结构的调控机制
1.2.1 税收对社会经济总量的调节具有“内在稳定器”的功能。当经济的发展出现过 热的膨胀 状态时，政府通过增加对投资的课税，减少对消费的征税，以此抑制过度的供给，刺激消费 ，实现经济的平衡发展；当经济出现紧缩状态时，政府通过对投资的减税和对消费的增税， 刺激供给，限制消费，实现经济的平衡发展。当经济的发展处于平衡状态时，政府的税收应 该是中性的。
1.2.2 政府运用税收手段，可以调控经济结构。税收对经济结构的调节，主要包括产业 结构 调节、区域经济结构调节、供给与消费结构调节、投资与消费结构调节等。在我国的现实条 件下，税收对经济结构的调节重点是对产业结构的调节。我国由传统计划体制向市场经济体 制过渡，市场机制尚不完善，实行经济结构的战略性调整，除了发挥市场机制的基础性作用 ，还必须充分发挥政府的职能，政府通过运用税收等经济手段，加强对产业结构调整的政策 指导、宏观调控和财力资助，以此推动与促进产业的升级和结构的合理化。
1.3 税收调控的法律约束机制

税收对经济进行宏观控制以弥补市场效率限制，主要是通过法律手段来实施的，具体表现为 通过制定税法对纳税人设定义务。为了弥补市场的效率限制，政府要确定出相应的宏观经济 政策目标，并要求市场主体的一切行为都应朝着有利于实现政府的宏观经济目标的方向来选 择。那么，如何实现使市场主体的行为朝着有利于实现政府的宏观经济政策目标的方向来选 择呢。其重要的手段，就是国家制定与实施税收法律，在税收法律中对市场主体设定义务。 通过义务的设定，要求他们应该做什么，不应该做什么；必须做什么，禁止做什么。设定义 务的核心是无偿纳税，具体表现为有无纳税义务和纳税义务的多少。通过强制性的纳税义务 设定，使纳税人在利益驱动下调整其经济活动的具体行为，进而实现政府的宏观经济政策目 标。
由于税收调控是国家通过法律手段进行的经济调控，因而它同其他经济调控手段相比，具有 自身的不同特征和优越性。
1.3.1 税收的调控范围具有广泛性的特征。税收可以对社会中的各 种经济组织、各种经营方式、各种类型的企业以及社会各阶层居民的行为和收入等进行调节 。
1.3.2 税收的调节手段具有多重性的特征。国家可以通过开征不同的税种、选择不同的 课税 对象、确定不同的计税依据和税率水平、规定不同的费用扣除标准、税收减免与抵免、免税 与退税等税收优惠措施，以及加成征税和税收处罚等多种税收政策手段的运用，实施对经济 的调节。
1.3.3 税收可以对经济实行全过程的调节，具有调节的全面性。国家可以在收入的形 成环节课税，调节产品与服务价值的实现水平；可以在收入的分配环节课税，调节企业的利 润水平和个人的收入水平；可
以在支出环节课税，调节投资和消费水平；可以对财产课税， 调节社会财富的存量水平等。
1.3.4 税收调节具有与价格调节不同的特征：①价格调节属 于市场行为，政府的税收调节属于政府的经济行为；②价格调节的目标仅是实现市场均 衡，而税收调节包括经济目标、政治目标和社会目标等多重目标；③价格调节不具有主 观上的倾向性，而税收调节具有明确的政策目的性。
1.3.5 税收调控中被调控主体的权利与义 务不具有对等性。在社会生活中，人们的权利与义务是对应的、统一的，没有无权利的义务 ，也没有无义务的权利。但在政府的税收调控中，被调控主体的权利与义务不是对等的。税 收调控是通过强制、无偿的税收分配来实现的，是价值的单方面转移，纳税人依法纳税是无 代价地履行义务的行为，这种义务不要求其对等的权利与之对应。根据税收调控中的调控主 体与被调控主体之间的这种特定的税收法律关系，在设定纳税人权利时，对符合法定条件的 权利要及时设定，建立与完善各种权设制度，有效地保护被调控主体的合法权益，这是实施 税收宏观控制的重要前提。
2 运用税收政策对房地产市场进行宏观调控的设想

运用税收政策对房地产市场进行调控，可以从3个环节入手：房地产的开发、转让和保 有。
2.1 房地产的开发环节

在开发环节中的税收调控应适度。因为我国当前的房地产市场是 典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，这样反而会造 成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而 这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体 现政策的导向性。具体是：扩大目前消费税的征收范围，对建筑面积大于150m²(根据20 02年末的统计数据，我国城镇人口人均住宅建筑面积为22.79m²)的高档住宅、别墅征收 消费税。我国房地产的和谐发展主要受两方面因素制约：资源约束和购买能力约束。因此， 开征高档住宅、别墅消费税也主要是从两方面考虑对消费导向加以引导：一方面鼓励建设经 济适用房和中低价位商品房(2003年全国用于经济适用房建设总投资为600亿元，仅占当年房 地产投资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需求，从而体现以人为本和“利为 民所 谋”的和谐发展精神；另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售成本，也适度抑制了高档 住宅的需求。
2.2 应加大房地产转让过程中的税收调控力度

一方面，在房地产转让中实行差别性税收政 策。即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策。所谓差别性税收政策，其体现在 对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长 短。另一方面，运用所得税和营业税“组合拳”调控房地产转让交易活动。从国际税收实践 来 看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国 、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个 人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%～34%的累进税率。意大利将从买入到转 让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%～30%的税率征收不动 产 增值税。因此应学习参照国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对 有 偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税；3年内的转 让所得的征收15%的所得税；3年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护 真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。在征收所得税的同时，对购 入未满3年的商品住房转让征收5%营业税，以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加， 3年以上酌情减免。
2.3 对房地产保有环节的税收体系应进行改革

目前，我国在房地产保有环节的税收体 系有几个突出问题：①现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保 有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率 过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土 地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的 流失，客观上增加了房地产投机者的收益。②我国现行的房产税、城市房地产税和城镇 土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着 经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。因此 ，适时开征物业税，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合 并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，已成各方共识，并试点推行。
［参考文献］
［1］ 理查德·伯德. 发展中国家税制改革（翻译版）［M］.北京：中国金融出版社 ，1999.
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