房地产开发的宏观经济环境分析

(河南省信阳师范学院05级国际贸易班，河南 信阳 464000)
摘 要：从宏观经济环境的几个方面分析了宏观经济环境对房地产开发的影响，同时指出房地产业遇到了不少问题，所以国家需要对房地产业进行调控，营造一个有利于房地产发展的良好经济环境，避免房地产业大起大落，正确引导房地产业持续、稳定、健康发展。
关键词：房地产业；经济环境；金融政策；政策环境；经济周期
中图分类号：F293.33  文献标识码：A  文章编号：1007—6921(2008)09—0027—01

改革开放以来，建筑业持续快速发展,在国民经济中的地位和作用逐渐增强，尤其是1998年以来，建筑业增加值占GDP的比重一直稳定在6.6%～6.8%之间，已成为我国新兴的支柱产业.，房地产消费保持着旺盛增长的势头。但与此同时房地产业遇到了诸如房屋需求量大，房价持续上涨,房屋价格上涨幅度远远超过居民收入增加幅度等等问题。所以国家需要对房地产业进行调控，营造一个有利于房地产发展的良好经济环境，避免房地产业大起大落，正确引导房地产业持续、稳定、健康发展。
1 宏观经济环境与房地产
1.1 土地政策

我国依法实行国有土地有偿使用制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，并且明确指出对耕地实行特殊保护，因此开发商只能在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内进行开发，并对开发的土地只拥有使用权没有所有权，并且需对开发的土地交纳租金。国家土地政策规定的土地价格的高低直接影响到房地产的开发成本。政府实行高地价政策即放开对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价上涨；政府实行低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞，这些都会给房低产业带来波动性的影响。
1.2 金融政策

一般说来，房地产开发资金需求量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的。通常需要采用外界资金，如：向银行贷款和预售。这时金融政策的作用就突现了出来。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨，而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房产，这对房地产开发是很不利的。另外，政府实行的货币政策，对于直接影响开发商和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时，银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。
1.3 政策环境与经济形势

房地产开发与由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，在我国尤其需要关注。经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，房地产产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时期内很难变化或找到其他替代者，从而使开发商陷入困境，房地产市场出现混乱。
1.4 经济周期

房地产经济周期与国民经济周期波动趋势基本上是一致的，房地产业与国民经济之间存在着相互促进，相互依存和相互制约的关系。当整个国民经济处于上升期的时候，房地产业也会得到快速的发展；当整个国民经济处于下降期的时候，就会对房地产业产
生消极的甚至破坏的作用，制约了房地产的发展。
1.4.1 经济复苏、房地产萧条。经济渡过衰退期开始复苏，但由于前期的经济衰退、百业待兴；但投入到房地产市场的消费大幅度减少。由于房地产具有周期长，有一定的滞后性，存量产品出现滞销。市场上出现供大于求的情况，空置率上升，房价下降。开发商减少投入，需求没有真实的反映出来，房价持续下跌。最后跌到一定程度后，经济复苏的信息传递到了整个市场，开始有反弹迹象出现。
1.4.2 经济高涨、房地产复苏。政府采用积极财政政策，经济景气状况进一步好转，市场信心进一步增强，存量产品销售看好，房价开始回升。经济持续景气，房地产市场需求急增，但由于房地产投资周期较长，开发商很难在短期内增加供应量，房地产景气在持续上升的预期下，市场需求进一步增长。房地产投资增加。
1.4.3 经济衰退、房地产高涨。经历经注高涨过后，出现经济局部过热(或有过热倾向)。政府出台相关的宏观政策， 规范市场行为。政策刺激下的投资相对过剩也开始有所表现，经济开始衰退。但总体运行情况还是良好。真实的房地产消费没有得到[CM(22]满足，房价上扬；加剧了对房地产景气的预期。房地产市场达到空前高涨。
1.4.4 经济萧条、房地产衰退。政府出台的宏观调控政策开始起作用，经济增长开始放缓。经济开始走向萧条。受经济景气的影响，房地产市场也由持续看涨的预期发生变化，一是延续了前期的看涨预期，另一方面看到经济景气所带的后期消费不足，房地产市场预期开始动摇，房地产开始衰退。
2 打造良好经济环境的必要性

房地产是国民经济中具有基础性、先导性和支柱性的新兴产业，又是一个不动产经济部门，具有与一般产业部门不同的许多特点。我国房地产业还处于发展的起步阶段，存在许多特有的问题和矛盾，单靠市场调节根本不行，这就需要国家对房地产业的扶持以及管理才能使房地产业走向正轨。
3 解决我国房地产经济环境的难题

流动资金严重缺乏，开发商不得不停工或放慢建设速度，严重影响了房地产开发企业再投资，再开发的能力，延长了项目开发与建设周期，很不利于房地产业的发展。为解决这一问题，加快房地产金融的发展很有必要。

收费项目多，开发成本高。这就要求有关部门对开发项目中的乱收费现象进行治理，家大清理房地产开发项目中乱收费工作的力度，争取短期内正式公布取消一批乱收费项目，切实降低开发成本。
现有市场上房地产企业很多，其中不乏优秀企业，但滥竽充数的也不占少数。国家需要强化资质管理，并将已评定的企业资质与企业可获得开项目的规模挂钩。同时，将政府可给予优惠政策与企业资质、企业信誉挂钩，引导企业积极开发，规范经营。

加强立法。建议有关部门加快立法步伐，迅速制定符合本市实际情况的房地产开发管理法规，以利于规范房地产开发企业的开发行为。同时，也规范政府对房地产开发的管理行为。
［参考文献］
［1］ 罗龙昌房地产宏观管理北京：经济管理出版社，1999.
［2］ 王克忠房地产经济及其经济周期研究上海：上海财经大学出版社，2005.
［3］ 张红房地产经济学讲义上海：清华大学出版社，2004.
［4］ 王惠民宏观经济调控北京：立信会计出版社，1995.