美国次贷危机剖析及其对我国商业银行的启示

(中国人民银行 鄂尔多斯中心支行，内蒙古 鄂尔多斯 017000)
摘 要：文章认为：我国应该从重视房贷风险、完善贷前 审查、正确使用抵押资产证券化和采取多种手段有效调控房地产市场等措施着手，防止类似 次级债危机事件在我国的重演。
关键词：次贷危机；个人住房抵押贷款；信贷风险 
中图分类号：F832.59  文献标识码：A  文章编号：1007—6921(2009)24—0014—02
1 美国次级房贷危机爆发的原因

次贷，全称是“次优级抵押贷款证券”，是相对优先级抵押贷款证券而言的。作为次级抵押 贷款证券的标的物是次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人 提供的贷款。它是一个高风险、高收益的产品。
从次级债危机爆发的原因分析，可以归纳为以下几点：
1.1 贷款机构之间盲目降低贷款条件，给这场危机埋下了伏笔

亚洲金融危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降 低了。为了能在激烈的竞争环境中不断扩大市场份额，许多放贷机构不要求次级贷款借款人 提供包括税收表格在内的财务资质证明，在做房屋价值评估时，房贷机构也更多的依赖机械 的计算机程序而不是评估师的结论，人为地调低了针对所有借款人的信用门槛。而当房价不 断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填 补缺口。自2000年年底起，美国房产市场呈现一片繁荣景象。在当时美联储实施的低利率环 境下，房屋担保抵押贷款似乎是一项既合算又安全的投资。为了捞足油水，很多按揭公司或 银行为扩张业务，介入次级房贷业务。很多金融机构降低“门槛”，甚至出现“零首付”、 “零文件”，放松的贷款为日后埋下了危机。2006年，次级房贷总资产规模已达到6 400亿 美元,相当于2001年规模的5.3倍。次级抵押贷款占整体抵押贷款份额从2000年时的2.4%上升 至2006年的13.6%在（而真实情况可能达到30%以上）。
1.2 美国房地产市场由盛转衰，抵押品价格下降

自2000年美国经济不景气以来，美国政府用低利率再配合减税措施鼓励大家购房，从而使20 00年～2006年美国全国房价上涨了80%，涨幅达到了历史之最。在房地产市场的繁荣时期， 房地产价格不断上涨这一前提下，即使次级债借款者发生违约，房地产金融机构也可以通过 出售作为抵押品的房地产来回收贷款本息。在房地产价格上涨的前提下，一旦借款者不能按 期偿还本息，他可以将房地产重新抵押，即用新贷款偿还旧贷款，或者将房地产出售以偿还 贷款。

贷款者和借款者都对次级债趋之若骛的最重要前提是，房地产市场必须一直繁荣下去。但从 2006年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。当房地产市场步 入衰退造成房地产价格下跌，对于贷款者而言，抵押品价值缩水使得即使出售抵押品，也不 能收回贷款本息甚至本金。对于借款者而言，他们也不再能够通过重新抵押或者出售房地产 来偿还贷款本金。因此，美国房地产市场由盛转衰是美国次级债危机爆发的扳机性因素。
1.3 市场利率的不断提高，加重了购房者的还贷负担

由于次级贷款的一个重要特点就是以浮动利率为主，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的 最优贷款形成了鲜明对比。在2004年6月到2006年6月之间，美联储在通货膨胀压力加大的情 况下，两年内连续17次将联储基金利率从1%提高到了5.25%。利率的上升加大了美国公民的 还贷压力，直接导致美国房价下挫，楼市交易也因此由火热转向低迷。失业率的上升使越来 越多的美国公民失去了稳定的经济来源。

在2006年春季，美国次贷危机逐步显现。由于抵押品价值的相对下降，通过浮动利率贷款购 房的次级贷款客户中，有30%由于收入无法支撑不断增加的贷款利息可能无法及时还贷。对 于困难家庭来说，其唯一的选择就是停止还款，放弃房产。除了这些以自住为目的的贷款家 庭外，获得次级按揭贷款的还有相当数量的投资购房者，而这些购房者在房价下降的过程中 ，会出售房产以抽逃资金，造成房贷市场的更加混乱。直到2007年9月，因付不起房贷而年 底面临房产风险的美国人已达220万人左右，导致了美国次级债危机的爆发。而次债危机所 带来的危害还远远不及这些。

由于金融机构全球化运作程度加深，各种形式的资产证券化操作已经将次贷市场的风险传播 到更广泛的领域中，放贷机构一旦收不回贷款，投资银行及其旗下在这一资金链运作的产品 相应都受到连累，使其他国家参与此项业务的金融机构受到不同程度的冲击。
2 我国商业银行房贷现状

对照美国次级债危机演化和产生原因，我国商业银行的住房抵押贷款与其有不少相似之处。 
2.1 房地产价格快速上涨，风险不断加剧

对于美国的次级债来说，只 要房地产市场不断繁荣下去，金融机构和贷款者就有利可图。反观我国近年来的房屋价格， 上升速度十分惊人，房价收入比（一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是世界广泛使用 的判断房地产价格合理与否的重要指标。以这个来衡量，我国的住房抵押贷款无疑也大大超 过了世界银行的标准。世界银行的标准是5∶1，美国的比例是3∶1，日本是4∶1，而在我国 这一比例大约是10～15∶1。而大量的住房抵押贷款是造成我国近年来房地产价格快速上涨 的重要原因之一，我国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。
2.2 商业银行青睐住房抵押贷款，次级房贷数量不断上升

住房贷款业务是我国商业银行发展最快的信贷业务之一。《中国房地产发展与金融支持》报 告中数据显示，2006年末，我国个人商业贷款余额达2.3万亿元。由于融资渠道的匮乏，199 8年以后我国房地产市场的迅速扩张几乎都是依靠银行信贷的支撑。为了获得更多的房屋贷 款数量，银行贷款条件也有所放松。只不过，我国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定 的首付比例，但不良贷款率仍不断上升。在上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不 良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86%，两年多时间上升7倍多。
2.3 央行不断调高利率，增大偿付压力

从2004年10月29日起，央行在不到3年的时间里已8次提高住房贷款利率。在2007年的9月， 央行再一次提高住房贷款利率0.27个百分点。这已经是央行第11次提高住房贷款利率。在此 之前5年期以上贷款基准利率仅为5.04%，而目前同档贷款基准利率已提高至7.83%，共提高 了2.79个百分点。对于贷款购房者来说，加息的最直接影响就是月供的增加、贷款利息的提 高。2006年时20年贷利率为7.56%，50万元20年贷月供为4 046.33元，2007年5次加息之 后， 20年期贷款利率为7.83%，月供将变成4 129.456元，这样月供就增加了83.126元。随着央行 多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，已经越来越难以预测未来偿付现金支出 的变化，从而加剧了商业银行住房贷款的风险。
3 美国的次级债危机对我国银行的启示
3.1 加强风险意识，充分认识个人住房抵押贷款的风险资产性质

在房价上升的背景下，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”，是各家商 业银行重点争夺并迅速发展的业务领域，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产 市场的主流意见。但实际上，当美国打破这种神话时，这种资产的优质性就会受到严重质疑 ，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。从这个意义上来说，对我国是有很大启示的。
3.2 加强贷款人的信用审查，建立和完善信息评价体系

次级房贷危机泛滥的美国，监督借贷人信用的体系是相对完善的，而我国银行尚缺乏一套完 整的个人借款人信用审查体系。在较成熟的抵押贷款市场上，通常以“6C”原则制定指标来 考察借款人的资信状况，并建立信息评价体系来有效的甄别贷款人的类别。在国外普遍流行 用借款人完税证明作为个人收入证明的时候，我国商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、 个人收入证明等比较原始的材料来审核其偿债能力。结果，在房价一路上升的这几年，用假 的收人证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款，似乎任何人都可以从银行借 钱买房子。在上海，2004年就曾经有人贷款7 800万元，购买住房128套，甚至于有人贷款一 亿多元，购买住房100多套，就是通过假信用的方式进入的。虽然，2007年我国内资商业银 行个人住房抵押贷款已基本实现了资料共享，从一定程度上消除了个人贷款购买多套住房的 情况，但是，个人住房抵押贷款贷前审查与贷中跟踪仍然存在许多漏洞。针对个人信贷，我 国银行业需要一个共享的信息平台，从而更全面、更客观的评价借款人的偿还能力。
3.3 推动商业银行的住房抵押贷款资产证券

我国商业银行已在很大程度上具备了住房抵押贷款证券化的条件，在我国金融市场健康发展 的大背景下，我国应该尽快总结试点经验，并将之推广。①通过抵押贷款证券化，拓宽 了商业银行的资金来源，增强了银行资产的流动性，有效地分散和转移了风险。如建行推出 的2005“建元”住房抵押贷款证券化业务，不仅实现了银行资产负债结构的匹配与优化，提 高资本充足率，防范、分散、转移风险，而且在推进信贷资产业务标准化、规范化，提高银 行综合经营管理水平等方面发挥着不可或缺的积极作用。②提高了资产的流动性，解决 了银行抵押贷款“短期负债，长期资产”的流动性矛盾。同时抵押贷款证券化业务的开展还 有助于强化银行的服务中介职能，为银行提供介入资本市场的广阔平台，为拓展中间业务开 辟新的空间和盈利增长点。③抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场具有积极作用。 此外，在我国商业银行中开展个人住房抵押贷款证券化业务，对于提高金融系统的稳定性， 推动我国金融市场发展、改善金融市场效率，满足人民群众日益增长的住房需求都具有积极 的意义。 
3.4 选取有效手段调控房地产市场 

调控房地产的手段有很多，比如：税收手段、司法手段、经济手段、利率手段等。这几个手 段都有其优势与不足，我国主要产用的是利率手段。鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是 可调整利率贷款，对利率杠杆的使用要慎之又慎。由于房地产市场在中国具有半垄断性特征 ，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很 少通过降低房价来扩大销售，甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。 因此，监管当局应该尽快寻找有效手段调控房地产市场，从根本上解决房价上涨问题，完善 土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易管理机关的透明度，减少商业腐败等，这样 ，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。
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