浅谈物业管理中的设备运行管理

(包头神华国际城(大酒店)有限公司，内蒙古 包头 014000)
摘 要：文章认为，物业管理中设备运行管理是管理过程 中的重要一环，物业设备运行要有明确的运行目标，搞好物业设备的运行管理要有好的管 理方法。
关键词：检查；工程管理；换季；工作主动性
中图分类号：F273.4  文献标识码：A  文章编号：1007—6921(2008)24—0102—03

在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现， 是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序， 而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：①物业内部环境是一 个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条 件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照 明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；②设备运行成本在 物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直 接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；③用户(业主、租户)满意 程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都 与设备运行的优劣有关。 

因此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管 理活动中的重要地位。 

那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢？笔者从以下三个方面提出一些粗浅的看法 ： 
1 要了解和熟悉物业设备运行特点

支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：
1.1 各类管、线结构

包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线 ；电话、电视、监控线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或 半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式 ，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比喻成一个生命体，这些网络就是维持生命 的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因 此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络，从各 类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。 
1.2 各类驱动转换设备

如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、 送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一 台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主 备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用裕量不足的情况 ，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用裕量，当备用裕量充 足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行 管理的要点；当备用裕量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，见缝插 针地搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。熟悉设备，不仅要熟悉设 备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负载的变化，了解各类设备负载能力和 调配特点，做到物尽其用。 
1.3 终端设备

终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调 风机盘管，用户 配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易 损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直 接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管 理中不能掉以轻心，因“小”失“大”，失去用户的信赖。 
1.4 环境

环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是 靠各类设备运行来保证的，它在“制造”环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有 一个满足物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，是不能够使设备发 挥最大效率，甚至不能保证其正常运行的。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造 良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的 结果。

上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必须从 这四个部分入手，去了解它，认识它，掌握它。

物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动 ，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一 位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是 ：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡“能 者为师，不耻下问”，要求“互教互学，共同提高”。这样，逐渐使从事设备运行管理的全 体员工，对管理对象的认识做到“心中有数，有案可查，有据可依”，使设备运行管理工作 建立在扎实的基础上。 
2 要有明确的运行目标

物业设备运行目标从物业管理行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性 四个方面。
2.1 安全性

安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目标有： ①设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境的运行安全；②用户的使用安全，如热 水器热水温度的控制，用电器的接地保护等；③操作者的生产安全。

保证安全的主要措施有：①思想上高度重视，行动上处处小心。对于管理者，要有一个“ 婆婆嘴”，不厌其烦 ，时时提醒；对于操作者，要多一个“小心眼”，步步谨慎。②严格按章办事。规章制度是 保证安全的长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违 章的苗头，任何人都有权制止。③定期检测、试验，进行预防性检修、维护。设备运行有自 己的规律，应当纳入周期安检的器材或设备，决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未 规定周期安检的设备，当运行时间较长时，为防止疲劳损伤形成的安全隐患，应安排进行检 验或试验。 
2.2 可靠性 

物业设备运行的可靠性表现在两个方面：一是对服务需求的保障能力；二是应付突发事 件的及时性。提高设备运行的可靠性，取决于两基本条件：①设备保障能力。包括设备容量 、备用设备裕量；设备运行参数的稳定性、可调节性；管线布置的合理程度，以及终端设施 的完好率等等。②管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混 乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。 在 设备运行体系已经配置完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做 到“三严”：严格的管理制度；严密的运行计划(包括突发事件应对计划)；严肃的工作作 风。
2.3 舒适性

从物业管理行业服务性的特点看，舒适性目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒 适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管理员工工作细腻性一面 的一项指标。舒适性指标包括两个方面：一是指标满足性，即功能满足程度。这是一项硬性 指标，靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精 确控制，但给定参数的高、低，要靠操作者和管理人员长期探索，认真总结分析才可以得到 ，这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性，即感觉满足程度。这一 要求除了考虑服务对象的共性之外，还要考虑服务对象之间的差异，尽可能创造条件下，“ 因人而异”，提供高质量的服务。
2.4 经济性

物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备运行管理 的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比，是一个收敛性或限制性的目标。经济性对物 业设备运行的要求是：①必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标；②省 能是实现经济性目标的主要途径。能源费用是物业设备运行费用的主要部分，节省能源费有 两种方式：①利用能源的可替代性，采用适用的经济的能源；②省能。采用第一种方式一般 需要进行一些工程和设备改造。在物业管理中，工程和设备改造是比较困难的。那么，降低 能源费用基本上靠省能方式实现。省能有两个途径：第一，减少使用量，这在某些场合和时 间是可行的。例如降低照度过高的照明功率；降低过高的供暖温度等。但减少使用量与用户 需求往往是矛盾的。因此，这个途径有较大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三： 改造设备，提高能源利用效率；合理调节运行方式和运行参数，最大限度的 利用能源；减少能源损失。总之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是楼宇省能 、节省能源费的主要方式。③易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时，需要消耗大量 的消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时，耐用性是重要因素 。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性， 价格比进行统计分析，择优采用，减少运行消耗。④维保方便。新建、改造设备等工程项目 ，必须考虑维保方便，以减少维修开支。
3 搞好物业设备运行管理的主要方法
3.1 建立和完善标准体系

由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点。那 么，不可能有一种放之物业而皆准的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业 ，运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结 合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。 标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。

随着设备运行时间的推移，物业服务对 象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管 理的全 过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以“变”求“不变”。所谓“变”，指标准修订 、完善的动态过程；“不变”，是通过完善标准，贯彻的执行标准，实现设备运行管理的目 标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。
3.2 预防性措施

由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别 重要的地位，包括：①预防性试验；②预防性检修；③突发事件应变方案；④巡检、点检、 定检。

实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管 线系统的台帐，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯 等，应按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立 后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分析报表制 度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划的进行维护检修，避免因故障突发造成停 机事故。

对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多， 管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点，可逐步建立完善的 节点台帐，实行“位式”管理，主要内容是：①逐件建立台帐，一一对应，有据可查，防止 疏漏；②合理制订巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；③制定保养周期，分批轮检 ，不疏不漏；④采用保养合格及期限标贴方法，便于检查。

预防性试验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检 测的仪表、仪器和器具，对于季节性运行，在运行季节不可停机的连续运行设备，在停运季 节维保后，运行季节到来前，应提前进行试运行。楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、 消防水泵、报警系统等一直处于一级战备状态的设备，必须定期试机。

在突发事件应变方案中，最重要的是组织方案。由于物业运行后，用于突发事情应变的 设备一般来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通讯、组织及时是处理 好突发事件的最重要保证。在组织措施中，人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资 源，同样数量的人力资源，训练有素和毫无准备，产生的作用有天壤之别。所以，物业设备 运行管理中，有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。
3.3 技改

由于受物业结构和运行条件限制，技改在物业运行管理中的地位不十分突出。但随着科 技产品的发展和应用，局部技改是弥补一些物业先天不足的重要方法。特别是控制和监测方 式的技改，对于提高物业管理整体运行水平将起主要的作用。因此，在物业设备管理中，应 大力提倡小改小革，大力提倡“三新”推广应用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物业条件限制 ，发挥科技进步的作用。 
3.4 保险

物业管理作为新兴的产业，管理寓服务之中，而物管企业又受聘于人，物业管理企业接 收物业并实施管理服务后，产业非受聘人之有，受聘之后责任重于泰山，物业设备运行管理 会随着物业使用年限的增长而增加损坏机率，降低正常安全使用概率，无形之中增加了管理 的难度，加大了管理风险责任，影响物管企业效率和广大业主的利益，出现这种情况是自然 规律，任何企业和物业不可回避的问题。为此，解决这一难题的最好办法是树立风险意识， 用业主的钱帮业主买财产险、机损险。一旦发生物业设备损坏，可立即通知保险公司索赔。 以减轻物管企业的经济压力，确实保障设备正常运行。
3.5 组织措施

所有类型的设备运行管理一样，设备离不开人，人是各项因素中最活跃的因素。在现代 自动化程度、智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，重视人的数量、讲究人数比例 已大大降低。强调人的素质，重视人的技术技能，放到管理工作的首位，武器再先进，没有 人会使用，先进的武器只能作为摆设，但由于人的素质高、能够掌握先进的武器，他可以成 为物的因素发挥的“催化剂”，量小作用大。因此，无论物业设备现代化水平如何，都决不 可 以忽视员工思想、技术、技能技巧，重视技术能力，思想建设和组织建设，其中主要的方法 是加强员工培训。在现代管理方法中，培训和工作是统一的，工作的过程也是培训的过程， 培训是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的关键是组织和方式。培训的意义和方式用两 句话可概括为：只有经过培训的才是可以上岗的；只有在岗上继续培训的才是合格的。其次 是班会。班会是基层管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班会形式可以不拘，内容 可以不拘，但不可不开。通过班会可以使潜在矛盾浮现，可以通过交流使其消解。不开班会 的班长不是一个合格的班长，不听班会的基层管理者更是一个不合格的管理者。再次是加强 协调。协调是组织措施中管理者发挥其管理艺术的舞台，是组织措施中的润滑剂、凝结剂  ，是实现1+1＞2的催化剂。协调的方法千变万化，其根本是因时、因地、因人，因各种可以 对协调目标产生影响的种种因素而变。
4 结束语

随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，将推进物业管理行业的成熟与发展，物业 管理活动中的设备管理将成为物业管理学科中的一个重要组成部分。愿与各位同行一起，“ 知无不言”，为物业管理行业的成熟发展添枝加叶，贡献微薄之力。