对于推进城市中心城区物业管理工作建议

发布时间：2021-08-27 21:01:52 浏览数：次

　关于推进城市中心城区物业管理工作的建议

　一、当前中心城区物业管理工作中存在的主要问题

　（一）老旧住宅小区物业管理难点多

　我市中心城区现有 2000 年以前建设的老旧住宅小区##个，###万平方米，已实施专业物业企业管理的只有##个，###万平方米。由于全部没有建立维修资金，楼体、管网、道路等老化破损严重、设施陈旧、管理松散、规模偏小、环境较差、收费困难，物业服务企业入驻难，综合执法难。已成为中心城市物业管理的“老大难”。

　 2013 年以来，尽管市政府加大了老旧小区改善资金投入力度，但由于老旧小区基数大，政府财力有限，改造任务仍很艰巨。

　（二）小区开发建设历史遗留问题突出

　中心城区现有住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。按照规定，配套服务设施建设应与主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步使用，但调查发现，开发时

　企业多注重主体工程建设，而忽视配套服务设施建设

　二、建议

　（一）政府应尽快出台老旧小区物业管理相关扶持政策

　包括：

　 1.明确用于老旧小区改善、应急处理及后期管理的支持资金。

　 2.将老旧住宅小区的改善资金及担负老旧住宅小区物业管理的物业公司的补贴资金列入财政预算。区财政设立老旧住宅小区奖补资金，建立奖补机制，并保持一定的连续性。

　 3.人社部门分配一定数额的公益性岗位用于物业服务企业安排管理人员和一线操作工，降低企业管理成本。

　 4.对管理老旧住宅小区，特别是在老旧住宅小区物业管理中担负一定社会责任的物业公司，在政府采购的物业管理项目招标中应当适当予以加分。

　5.扶持开发老旧小区物业管理业务领域。在确保消防通道畅通，合法取得业主同意，可以改造小区内的破旧花坛、闲置自行车棚，利用小区共有场地和道路划定机动车停车位，所得收益作为小区物业管理费用的补充。

　（二）探索建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为一体、互相促进的物业管理机制。

　目前中心城区老旧小区大多数实行准物业管理。即以属地街道办事处（镇政府）为主体，相关部门履职，社区居委会进行物业管理的机制。现在##个，占全区小区总数##%的住宅小区直接由社区居委会管理，确实起到了积极的效果。

　建议继续深化现有的准物业管理方式，明确建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为一体、互相促进的物业管理机制，从而充分调动三方力量，提升物业管理工作水平和社区工作水平，构建和谐社区，提高居民生活质量。

　在组织机构方面，明确各社区居委会在“三位一体”机制中的主体地位，社区居委会主任属于小区业主的，原则上可担任所在小区业主委员会主任，其余业主委员会主要成员也应吸纳社区居委会工作人员参加。

　在工作职责方面，明确街道办事处（镇政府）是推行“三位一体”物业管理机制的责任单位，要按照属地管理原则，在区政府的统一组织领导下，认真做好社区居委会、业主委员会、物业服务企业之间的协调工作。社区居委会负责“三位一体”物业管理机制的组织实施，业主委员会是业主大会选举的执行机构，物业服务企业根据物业管理的有关规定，按照物业服务合同的约定，做好小区物业服务工作。

　在工作机制上，可以建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方联席会议制度，受理投诉及报告制度等，加强相互沟通协调。

　（三）积极消化历史问题是做好下一步工作的基础

　以“尊重历史，面对现实”、“依法依规，分类指导”、“公开公正，解决问题”为原则，多还旧帐，不欠新帐。把解决新建小区历史遗留问题作为重要的民生问题，认真进行研究解决。

　（四）推行物业管理的前期介入，防止老问题重复出现

　针对物业管理一直滞后于规划设计和施工管理这一问题。建议引导物业服务企业树立前期介入的经营理念,积极介入规划设计和施工监理,使物业从设计到使用都能得到全过程管理,以保障建设责任与管理利益的有机结合,主动做好建设和管理的工作衔接。房地产开发公司应该借助物业服务企业熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势,前期介入管理开发阶段,共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业建设的设计合理和质量良好，避免建成后引发的使用和管理问题。切实将物业管理前期介入的合格将是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

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