资产评估公式

　成本法：

　基本公式：

　① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗

　＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法

　重置成本＝直接成本+间接成本

　直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。

　2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。

　（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：

　（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：

　 该方法计算的一般是更新重置成本。

　3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。

　（1）定基物价指数

　 （2）环比物价指数

　物价指数法计算的是复原重置成本。

　功能性损耗及其计量：

　年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

　据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

　经济性损耗及其计量：

　（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量

　 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

　 参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产nia ）

　（ 产的历史成本 被估资产重置成本＝资 % 1 % 100 1 x资产原设计生产能力力 预计可被利用的生产能－ 经济性贬值率＝

　收益法：

　（一）未来收益有限期 1、每期收益不等额

　2、每期收益等额

　（二）未来收益无限期 1、稳定化收益法（年金化法）

　稳定化收益 A 的估算方法：

　2、分段法

　 3、增长率法

　市场比较法：

　调整差异：

　1、时间因素

　 2、区域因素

　3、功能因素 4、成新率因素：

　5、交易情况调整

　（一）直接比较法

　 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。

　niiirRP1) 1 () , , () 1 (11) 1 (1) 1 (1 1n r A P Ar rArArAPnniinii      rAP ) , , () 1 (1n r A PrRAnii nniiir rArRP) 1 (1) 1 ("1   nniniir g rgRrRP) 1 (1 1) 1 (1   nni1各项调整系数）

　（参照物成交价 评估值＝   %) 1 ( %) 1 %)( 1 (2 1 na a a  环比：指数 参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：参照物的成新率被估资产的成新率调整系数＝因素 参照物因素 被估对象评估值＝参照物成交价AA

　（二）类比调整法

　参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。

　交易案例 A 的调整值＝参照物 A 的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……

　机器设备评估

　（一）自制设备重置成本测算

　 价格＝成本+利润+税金

　（二）国产外购设备重置成本测算 购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。

　（三）进口设备重置成本测算 1、进口设备重置成本构成

　 CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。

　❀其中：进口关税＝进口完税价格×适用税率

　 消费税＝（进口完税价格+进口关税）÷（1－消费税率）×消费税率

　 增值税＝（进口完税价格+关税+消费费）×增值税率 2、进口设备重置成本测算方法的选择 （1）可查询到进口设备的现行 FOB 或 CIF。

　 重置成本＝CIF×现行外汇汇率+进口关税+进口增

　 值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费 （2）无法查询到 FOB 或 CIF，但可获得替代品的 FOB 或

　 CIF，则可采用功能价值法。

　（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。

　运用物价指数法时需注意：

　①技术已更新的设备不适宜采用物价指数法； ②进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国

　内相关的物价指数； ③注意汇率核算时间的选择； ④关税税率也应以评估基准日为依据。

　 补充：（1）境外运杂费＝FOB×海运费率

　（2）CIF＝FOB+境外途中保险费+境外运杂费

　（3）进口关税＝ CIF×外汇牌价 ×关税税率

　) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( ) (2 1n K K K C K C Pd t p m m m         价格变动指数国内同类资产人民币部分的价格账面原值中支付其他税费率关税税率现行进口的外汇汇率评估基准日资产价格变动指数设备生产国同类外汇汇率进口时的的到岸价值账面原值中重置成本＝      1 1

　 （5）增值税＝（ CIF ×外汇牌价 +关税+消费费）×增值税税率

　（6）银行财务费＝ FOB ×外汇牌价 ×费率

　 外贸手续费＝ CIF ×外汇牌价 ×外贸手续费率

　设备的尚可使用年限：

　1、综合年限法（适用于经过技改的设备）

　 *加权更新成本＝已使用年限×更新成本（重置成本）

　功能性贬值及其测 算：

　1、超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本 2、超额运营成本的测算步骤 （1）测算年超额运营成本→a （2）测算年净超额运营成本→ a×（1-33%））→b （3）据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额→ b×（P/A，r，n）

　经济性贬值及其测算：

　（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算

　（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算

　 房地产评估

　房地产价格分类：

　（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率

　评估值＝重新购建价格－损耗

　一、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　二、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润 ％尚可使用年限 加权投资年限尚可使用年限成新率＝ 100 % 100 1 x设备原设计生产力产力 设备预计可被利用的生－ 经济性贬值率＝）

　（ －所得税率）

　（ 收益损失额 经济性贬值额＝设备年 n r A P , , 1  

　 三、旧房地产运用成本法评估的操作步骤

　 旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗

　估算损耗：

　1、估算土地的损耗

　土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限 2、估算建筑物的损耗

　有形损耗（理化因素）

　无形损耗（社会经济因素）

　（1）耐用年限法（使用年限法）

　如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：

　（2）打分法（观察法）

　 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

　房地产评估的收益法：

　❀无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率

　❀有限期：

　 a－年纯收益

　r－折现率

　净收益=潜在收入-空置等造成的收入损失-营运费用

　 =有效毛收入-营运费用

　收益期的确定：

　（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。

　（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。

　房地合一评土地（土地残余法）

　房地合一评房（建筑物残余法）

　若纯收益 a 不含折旧，则

　的损耗）

　括土地的损耗和建筑物 旧有房地产的贬值（包购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝  NRCNS CD 1 nr raP) 1 (11用以下两种方法之一：

　土地使用权年限，可采 建筑物经济寿命期。

　地使用权年限确定收益 土地使用权年限，据土 建筑物经济寿命房地合一房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失 L Br d r B a L ) (    ) ( ) ( d r r L a BB L   B Lr r L a B ) (   

　 房地产评估的剩余法：

　 地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－