解答房地产基础知识培训16大相关问题

　解答最新房地产基础知识培训 16 大相关问题

　 【余源鹏房地产大讲堂】

　作者介绍 余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978 年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。

　主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。

　近几年于机械工业出版社出版的“房地产实战营销丛书”包括：《问鼎房地产－房地产从业人士实战专业知识一本通》、 《进军房地产—房地产项目报批报建与开发工作全程指南》、《三天造就售楼冠军》、《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《房地产项目销售执行实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》、《房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理》、《房地产项目精确定位与前期策划实务》、《商业房地产项目招商实操一本通》、《商业地产开发宝典—商业地产策划定位与商业规划设计要诀 800 例》、《有钱还是应该买房》、《二手房交易三日通》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产基础知识》等等。

　 一、房地产基础知识培训之经济适用房的十大相关问题解答 （1）房地产企业开发建设经济适用住房有什么优惠政策？ 根据 2007 年《经济适用住房管理办法》规定，房地产企业开发建设经济适用住房可享以下优惠政策：

　1）经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

　2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

　3）经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。

　4）经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

　（2）经济适用住房建设面积有什么规定？ 经济适用住房单套建筑面积标准控制在 60 平方米左右。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。

　（3）经济适用住房的价格如何确定？ 根据 2007 年《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

　符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

　（4）如何规范经济适用住房的价格？ 1）经济适用住房销售应当实行明码标价。

　2）销售价格不得高于基准价格及上浮幅度。

　3）不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　4）经济适用住房价格确定后应当向社会公布。

　5）价格主管部门应依法进行监督管理。

　（5）城市低收入家庭购买经济适用住房有哪些条件？ 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

　1）具有当地城镇户口。

　2）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。

　3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

　经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府），市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

　经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准，然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

　（6）经济适用住房办理房地产权属登记时，与普通商品房相比，有什么不同？ 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

　（7）哪类城市低收入家庭不能购买经济适用住房？ 1）已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房。

　2）已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

　（8）经济适用住房能否用于出租？ 在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

　（9）对已购公有住房、经济适用房上市出售应缴纳多少土地出让金？ 根据规定，符合上市交易条件的已购公有住房、经济适用房上市交易，不再办理审批手续。已购公有住房、经济适用房上市交易后，新的购房者直接办理出让手续，按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置标定地价的10％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

　（10）经济适用住房上市交易有哪些注意事项？ 经济适用住房上市交易需要注意以下事项：

　1）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

　2）购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　3）购买经济适用住房满 5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　二、房地产基础知识培训之廉租住房的两大相关问题解答 （1）廉租住房实行什么样的保障方式？ 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

　实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭

　承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

　（2）城市低收入家庭能否将廉租住房转租？ 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。

　三、房地产基础知识培训之公共租赁住房的四大相关问题解答 （1）新建公共租赁住房项目建设有什么要求？ 新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

　（2）成套建设的公共租赁住房面积有什么规定？ 成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在 60 平方米以下。例如，深圳规定，新建公共租赁住房的单套建筑面积不超过 50 平方米，户型包括单间、一室一厅和两室一厅。

　（3）公共租赁住房的租金如何确定？ 公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

　公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮，由市住房保障管理部门适时调整，报市房屋委员会批准后公布执行。

　（4）公共租赁住房承租人能否将公共租赁住房转租？ 公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。