浅析土地国有与房地产市场调控政策

发布时间：2021-12-23 15:51:48 浏览数：次

摘要：
   国有财产所有权就是全体公民共同所有，由国家代表民众行使土地所有权人的权利和义务。就土地而言，每一块土地的开发使用国家受益，民众也受益。房地产开发中，公民买房不但是购买了房屋建筑成本，而且还有土地使用权成本。这里有一个问题值得关注，民众是土地的主人，具体的购房人使用了多数人的土地应当适当出点租金。但是公平的换位思考每个公民都会买房，所以商品房价格中土地使用权出让金部分应当是很低廉的，这是国有土地本性所在。外国人不具备中国国民身份，不享有国有土地所有权。因此外国人应当按照国际接轨标准支付土地使用权出让金。

关键词：国有土地，房价，调控，民众利益，买房

    国有财产所有权就是全体公民共同所有，由国家代表民众行使土地所有权人的权利和义务。就土地而言，每一块土地的开发使用国家受益，民众也受益。房地产开发中，公民买房不但是购买了房屋建筑成本，而且还有土地使用权成本。这里有一个问题值得关注，民众是土地的主人，具体的购房人使用了多数人的土地应当适当出点租金。但是公平的换位思考每个公民都会买房，所以商品房价格中土地使用权出让金部分应当是很低廉的，这是国有土地本性所在。外国人不具备中国国民身份，不享有国有土地所有权。因此外国人应当按照国际接轨标准支付土地使用权出让金。
    房价一路飙升，似乎没有止步的意思。什么原因造成房价在宏观调控中不讲反升呢？不需要做过多的经济学和统计学说明，很显然政策不到位和开发商违法违规经营是房价不断上涨的主要原因之一。深层的问题是开发商和地方政府利益驱动下对民众利益的漠视。
    国家一直以来以税收和银行信贷作为房地产市场价格调控的主要手段。每次增加的税收和土地成本最终都转嫁到了购房人身上。银行控制放贷的禁令在实践中很难被各家商业银行完全执行。开发商违法违规开发经营，以及销售房屋的手段是不断创新。然而从监管部门的披露的对违规经营房产商的处罚上来看，仅仅是简单的警告，和不超过3万元的罚款。这样的轻描淡写怎么能起到惩罚与教育作用呢？
    我们看到房价中土地的成本已经超越了房屋的建筑装修成本。国家为了控制房价不断地在房屋交易环节增加税收，以及土地使用权出让过程中增加土地税费，甚至有些人主张增加大户型房屋的税收，这些都导致房价成本不断攀升，房价越调越高。控制个人购房的数量和房屋面积不超过70——90平米等等措施都不能使房价稳定。房产商已经有足够的技术和经验和中央的宏观调控政策周旋。本质的问题是，国家的调控政策始终是试图增加税收的方式控制房价上涨，而这些措施只能导致房价更佳的上涨。最终的局面是政府和开发商一道促进房价不断上涨。
    西方国家是私有制为主体的社会，土地意私有制为主体。私有资本的原始本性是为它的主人创造尽可能大的利益。因而土地在西方国家是重要的资源，各大金融家和资本家在不断的炒作和倒卖土地中获取几倍于社会平均利润的暴利。当然不排除西方国家国有经济成分存在。
    从西方国家的土地私有化本质中，我们可以了解到西方国家房地产价格高价位运行的必然性。但是，由于西方国家是市场经济，商品的价格还不得不受市场供求关系的影响。这就是商品经济的价值规律。房地产价格在西方社会也不能无边无际的涨，否则没有民众的购买力，开发商和土地所有者都无钱可赚。所以西方国家的政府也不得不为了公众利益和土地所有者、以及开发商的利益出来有限的干预房地产价格的偏高和偏低问题。
    我们是社会主义国家，土地国有是国家基本的经济制度。土地国有意味着全体民众都享有合理有序开发和利用土地资源，享受土地收益的权利。由于分工的不同，不可能实现每个民众来开发房地产，然后出售商品房。从事专门房地产开发经营的商人也顺理成章产生了。
    基于土地来源的性质，开发商开发经营房地产使用了国有土地，商品房就只能是微利行业。或者说开发商开发经营商品房的利润只能是社会生产的平均利润。否则国有土地产生的收益民众都有参与分配的权利，而国有土地出让成本意味着大幅度的提高。国有土地还意味着商品房买卖中民众购买自己土地使用权的含义。
   然而事实并非如此，开发商不但利用国有土地倒卖和炒作谋取土地增值收益。而其在土地开发中隐瞒房屋和土地成本，编造虚假商品房销售信息等，进行商品房欺诈性销售谋取暴利；或者偷工减料、建造缩水商品房坑害购房人。房地产市场房价成本成了开发商谋取暴利的秘密。
    2006年11月3日财政部发布的一份会计信息质量检查公报：通报39家房地产企业存在会计失真问题。有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。
    土地国有衍生出商品房的公用产品性质，公用行业产品和服务不以营利为目的。公用产品价格政府监管制度是法治社会的必然要求。而开发商在商品房几个问题上的遮遮掩掩和隐瞒成本行为让人们感到了房地产行业大深层问题，法制不到位。
    《中华人民共和国宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。　一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
商品房公用产品性质是不容动摇的法律原则。忽视和不重视房地产市场的法律监管和对违法经营房地产企业的制裁力度，就不能遏制房地产行业的违法违规行为；不公开商品房开发成本和规定房地产企业的盈利限度，就不能根本上治理开发商违法违规经营行为、和获取暴利问题。“矫枉过正”房地产行业不用法律来整治，房价上涨趋势将不可逆转。
    在目前的情况下，降低土地使用权出让成本；商品房利润控制在15%以内；对房屋价格实行政府指导定价每平方米不超过3000元——5000元，这是全国民众可以接受的价位；降低房屋交易环节税，减轻购房人负担是必要的；限制外国人和企业中国买房，如必须买房则需要支付3到5倍的土地使用权出让金、或和国际接轨的土地使用权出让金；绝对禁止炒房，依法重罚违规经营开发商，做到这些房价自然稳定。
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