房产论文:当前房价评估与未来政策取向探讨

在市场经济发育较为成熟的环境下，房地产价格（尤其是土地交易价格、商品房销售价格）走向基本能够反映出一个国家或者地区经济发展的态势，是衡量经济景气的晴雨表，也是判断房地产市场是否出现泡沫的重要指标，目前我省房地产业已进入快速发展的重要时期，客观地评价我省房地产市场价格形势，是评析房地产价格变动对经济发展影响程度的前提，也是充分发挥房地产业基础性先导性作用，防止房地产过热，保持和促进房地产业健康发展的前提和基础。本文试图在分析我省价格变动规律的基础上对当前房价作一评估，并就房价对经济发展影响对未来政策取向提供一点建议，以作参考。
一、近几年**房地产价格走势评析
1、纵向看，市场得到全面激活，价格全面攀升，而且升势强劲。
房地产销售市场
自1998年房改以来，**的房地产业得到了快速发展，投资呈现加速增长的态势，尤其是近三年趋势更明显，2000-2002年三年间投资增速分别为26.2%、49.9%和63.2%，累计完成投资209.5亿元，年均增长45.6%，今年上半年投资增速再创新高，为129.8%，居全国第一。与此同时，**的房地产销售市场活跃，价格稳步推高，以南昌为例，2000-2002年三年间房屋销售价格总水平逐年攀升，累计上升19.8%，其中商品房价格三年间累计上升24.7%，升幅快于总水平4.9个百分点，商品住宅三年间累计上升28.0%，升幅快于总水平8.2个百分点，快于商品房3.3个百分点。今年上半年升幅呈现逐渐回落的态势，但在强劲的投资需求的驱动下，仍比上年同期上升4.5%，其中商品房价上升3.9%。全省房地产统计资料也显示，近几年**房价快速上涨，2002年全省商品房平均销售价格比1999年上升了29.5%，其中住宅销售价格2002年比1999年上升了24.4%。分项目看：
高层住宅受到热捧。商品房中高层住宅（7层以上含7层，下同）销售价格上升速度快于多层住宅（6层以下含6层，下同）销售价格上升速度，1999-2002年高层住宅累计升幅为50.3%，多层住宅只为20.2%，前者快于后者30.1个百分点。
非住宅销售走旺。2002年房地产开发和经营出现新的变化，商业和经营性用房销售走旺，实现了住宅、非住宅价格互动。据全省统计资料，2002年全省商业营业用房销售面积79.9万平方米，比2001年增长55.1%，高于住宅销售面积增长率29.9个百分点，平均价格为1961元/平方米，比2001年上涨18.5%。来自南昌市房屋销售市场的调查统计也证明，2002年非住宅销售同住宅一样火爆，价格由2001年的负增长转为正增长，升幅为6.3%。
房地产租赁市场
随着房地产市场体系的不断完善，租赁市场作为房地产的重要组成部分，近几年顺应市场发展需要，也得到了重视和较快的发展 ，市场全面启动，价格稳步攀升。从南昌市各种房屋租赁市场来看， 1999-2001年受公房租金标准调高影响，房屋租赁价格总水平分别上升11.2%、13.2%和2.7%，（见表一） 2002年公房租金标准调高滞后影响逐渐消除，但房屋租赁价格总水平因私有住宅租赁价格水平的提高仍然上升4.2%，今年上半年再上升4.0%，房改后私有住宅租赁价格水平的上升意味着租赁市场全面启动的真正开始。分项目看：
公有住房租赁市场受政策性调价影响大，价格先扬后抑。自1999年开始，南昌市政府为了深化城镇住房制度改革，曾连续三年三次大幅度提高成套公房租金，前两次提价幅度均在60%以上，最后一次提价幅度也达20%-25%。目前南昌市成套公有住房基本租金标准，木结构为每平方米1.20元，砖木结构为每平方米1.60元，砖混、框架结构为每平方米2.00元，和1998年比租金标准分别提高了200%、220%和230%。因公房租金标准的提高，1999-2001年公有住宅租赁价格分别上升31.1%、53.2%和26.9%。2002年下半年始因公房租金标准调高的滞后影响消除，公有住宅租赁价格总水平和上年同期比持平。
私有住宅租赁价格的真正启动始于2002年，且价格攀升势头强劲。2002年南昌市私有住宅租赁价格一改多年来下降局面比上年上升6.0%，今年上半年再度上升4.7%。随着租赁市场的规范，流动人口扩张形成的租房需求的不断增长，南昌市住宅租赁市场的潜力仍将很大，价格还将有一个缓和上升的过程。
非住宅租赁市场：价格自2001年由负转正以来，逐年攀升。近几年，随着经济的快速发展，城镇化进程的加快，招商引资环境的改善，来赣来昌投资、打工人员的不断增加，对住宅租赁市场的需求逐步增大，也带动了非住宅租赁市场的启动。2001-2002年南昌市商业用房租赁价格分别上升1.1%和5.4%，今年上半年再度上升5.6%。办公用房2001-2002年分别上升5.5%和4.8%，今年上半年继续攀升8.8%。厂房仓库价格回升滞后，2001年比上年下降0.7%，2002年始价格才出现上升趋势，升幅为1.3%，今年上半年再上升1.1%。
二手房市场
房改后，我省为了启动住房二级市场，以培育市场为核心，积极降低存量房入市“门槛”，先后出台了一系列刺激消费、活跃市场、鼓励房屋买卖等优惠政策和措施，使得二手房交易在近几年的发展中不断取得新的突破。与此同时，价格稳步推高，逐渐形成了房产一、二级市场互相推动的局面。南昌市1999-2002商品房（含住宅、非住宅）销售价格累计上升26.2%，同期私有房屋（含住宅、非住宅）销售价格累计上升24.6%，呈现出和商品房同步同趋势的变动局面。今年上半年，南昌市私有房屋销售价格在上年上升10.9%的基础上再度上升7.0%，其中私有住宅销售价格上升5.4%，私有非住宅销售价格上升14.3%。分季度看，二季度私有房屋销售价格在商品房升幅回落的情况下仍然保持了6.9%的上涨，涨幅和一季度（+7.0%）基本持平，表现出二手房的强劲升势。
二手房得到真正启动的另一个标志是，私有住宅租赁价格在2002年一季度实现了由负转正的趋势性逆转，全年升幅为6.0%，今年上半年再上升4.7%，其中一季度上升3.3%，二季度上升6.1%。
表一：    1999-2003年南昌房屋销售、租赁价格指数表          以上年同期为100
 
 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年上半年   
房屋销售价格总水平 101.6 103.2 104.0 111.6 104.5   
    #商品房 101.2 104.2 106.1 112.8 103.9   
       商品住宅 101.1 105.2 106.8 113.9 104.5   
     私有房屋 104.1 103.0 104.8 110.9 107.0   
       私有住宅 103.3 102.9 105.1 110.7 105.4   
房屋租赁价格总水平 111.2 113.2 102.7 104.2 104.0   
    #私有住宅 97.8 100.0 98.6 106.0 104.7 

2、横向比，近年来南昌房地产市场呈现出一种市场供需两旺、房价快速上扬的“井喷式”增长态势，价格上升幅度领跑全国。但今年以来升势减缓，升幅排名位次有所后移。见附表二
2002年南昌房屋销售价格比上年上升11.6%，为房改以来最高升幅，且首次达到两位数，高于全国35个大中城市平均水平7.9个百分点，在全国35个大中城市中排名第二，仅次于浙江的宁波市（升幅为16.4%）。
今年上半年，伴随着我省投资的高速增长（房地产增速位居全国第一），政府对房地产市场的调控力度也加大了，如调整房地产开发结构，加大经济适用房建设力度；对土地供应和房地产开发建设规模实行总量控制；加大市场整治力度，禁止炒卖楼花等，使强劲的价格升势有所减缓，升幅呈现逐季回落的态势。上半年南昌房屋销售价格比去年同期上升4.5%，升幅比全国35个大中城市平均水平低0.4个百分点，在全国35个大中城市中排名第八。今年上半年，全国房地产价格运行区域特点强，房价升幅最高和较高的都主要集中在经济发展速度较快、水平较高、人口密度大、居民收入水平相对较高的东部省市，如升幅排名前7位的分别是宁波、上海、青岛、南京、重庆、合肥和杭州。这也昭示了南昌房价快速上涨是与**经济加快发展分不开的。同时，南昌房价企稳、升幅回落，也是和全国房价变动同步的，二季度全国35个大中城市中有近一半的比例（48.6%）房屋销售价格升幅回落，表明国家宏观调控措施初见成效。
表二： 2002-2003年上半年全国及35个大中城市房屋销售价格指数表 以上年同期为100
 
 2002年 上半年  2002年 上半年  2002年 上半年   
全国 103.7 104.9 杭州 106.9 104.9 深圳 100.4 101.4   
北京 100.3 100.2 宁波 116.4 118.5 南宁 102.5 101.8   
天津 101.6 102.2 合肥 104.0 105.2 海口 101.9 102.2   
石家庄 101.4 100.0 福州 101.1 101.5 成都 101.3 101.6   
太原 103.3 102.5 厦门 103.0 102.4 贵阳 101.6 101.1   
呼和浩特 102.3 100.8 南昌 111.6 104.5 昆明 100.0 99.3   
沈阳 100.1 102.6 济南 102.5 102.0 重庆 102.1 106.2   
大连 98.4 100.4 青岛 107.6 112.4 西安 101.2 101.3   
长春 97.2 101.2 郑州 101.9 102.2 兰州 104.3 100.3   
哈尔滨 101.1 100.1 武汉 101.9 104.2 西宁 102.2 101.9   
上海 107.3 115.0 长沙 101.1 100.0 银川 103.6 102.3   
南京 103.0 108.5 广州 99.6 100.1 乌鲁木齐 99.2 99.8 

近几年房价全面快速上涨的主要原因：
①市场需求的持续增长是房地产价格稳步上升的主要因素，政策的出台使潜在的住房需求得到了较集中的释放。从投资销售可看出，1998年是我省房地产市场发展的一个明显分水岭，随着住宅商品化、社会化进程的加快，我省以个人购房为主体的房地产市场已经形成，2000年我省个人购房占商品房销售总量的比重为90.4%，2002年升为96.9%，今年上半年再升为98.6%。
②房地产开发成本提高，尤其是土地取得费用的大幅上升，导致房地产价格上升。1999-2002年四年间南昌土地交易价格累计上升了42.1%，其中2002年上升25.2%。由于土地交易价格上升，坼迁补偿价格随之上升，导致房价上升。此外，随着住房个人消费时代的到来，人们对房屋的设计、品质、居住环境、配套设施等要求不断提高，费用随之上升，最终反映是房价上升。
③住房二级市场的启动和发展，进一步活跃了房地产市场。省会城市南昌更是先行一步，如房改房上市暂免土地收益金，实行一证(房产证)上市，启动转按揭贷款，货币安置房屋坼迁，松动户籍制度等等，使得二手房交易不断取得新的突破，今年上半年再创历史新高，交易面积达59.7万平方米，较上年同期增长101.3%，仅4月份交易面积达12.01万平方米，首次与商品房预销售面积持平，单月交易量相当于2000年全年的交易总量。与此同时，也促进了房产增量市场的活跃，有资料显示，房改房交易中有70%的比例会意向购买商品房。
④城镇居民收入的稳步提高尤其是高收入阶层比重近几年的扩大，以及房地产信贷政策的出台，居民改善居住条件的愿望和能力增强了，使房地产有效需求迅速增长。1999-2002年我省城镇居民人均可支配收入年均增长10.1 %，其中2002年增长14.8%。在信贷支持方面， 今年4月份又启动了转按揭贷款，改变了原来“按揭定终身”的情况，使按揭所购的住房能够很方便地转让，极大地推动了房地产市场的发展。
⑤城市化进程加快，经济实力增强，城市品位上升，使得我省投资环境和消费环境大幅度改善，招商引资步伐加快，在一定程度上带动了房地产市场的发展和需求的增长。
⑥房产中介市场的进一步规范，先进物业管理理念的引进，促进了房地产市场的繁荣。近年来，**在整治和规范中介方面做了不少文章，如加大对“黑中介”的行政打击和依法查处力度，实行统一收费标准，统一合同文本，统一持证上岗，同时通过市场手段打造正规的强势中介。房产中介市场的逐渐净化和规范，为中介市场的良性竞争创造了条件，也繁荣了二手房市场。
此外，随着房地产价格的持续上升，将房地产作为投资的人群大量增加，加大了房产需求和价格的上升。
二、当前房价是否存在泡沫？
从分析中可以看出，我省房地产市场无论是一级市场还是二级市场，无论是住宅还是非住宅，无论是商品房还是二手房，价格均呈现出全面、快速上涨势头。那么当前房地产价格水平是否合理，居民的承受能力如何，下面联系我省房地产市场发展形势作一分析和评估。
1、房地产投资情况（供给情况）
从总量分析，1998年以来我省房地产投资增长与固定资产投资增长基本同步，近两年增势强劲，增长速度大大高于固定资产投资增长，增速差由前期的15个点扩大到后期的20多个点。在1999-2002年4年间，全社会固定资产投资增长率分别为8.1%、11.5%、20.5%和40.0%，年均增长19.4%，房地产投资增长率分别为23.8%、26.2%、49.9%和63.2%，年均增长39.8%，今年上半年房地产开发投资继续高速增长，增长129.8%，增幅居全国第一，其增长势头与10年前不相上下，1992-1993年我省房地产投资分别增长59.5%和79.2%。
从结构分析，2002年房地产开发投资结构基本合理，和2001年比，住宅投资比重增加了，办公楼比重减少了，住宅投资内部，普通住宅比重增加了，别墅、高档公寓比重减少了，但经济适用房投资增长缓慢，占住宅比重连续2年下降。2002年住宅占投资总量的比重为52.4%，比2001年提高3.9个百分点，办公楼比重为2.4%，比2001年减少0.5个百分点。细分来看，普通住宅占41.9%，比2001年提高9.9个百分点，别墅高档房占1.1%，比2001年减少3.3个百分点，经济适用房占9.4%，比2001年下降2.6个百分点，比2000年下降10.4个百分点。
2、房地产销售情况（需求情况）
近几年，随着购房低息贷款，税费减免，户籍制度松动等政策出台，居民购房热情骤增，1999-2002年我省商品房屋实际销售额年均增长43.0%，销售面积年均增长31.8%（高于同期竣工面积增幅3.2个百分点），销售率（当年销售面积占当年竣工面积的比例）呈现逐年上升的走势。2002年我省商品房屋和商品住宅的销售率分别是81.7%和89.2%，比1999年分别高13.9个百分点和17.2个百分点，均为1998年以来最好水平。但2002年非住宅销售率仅为57.8%，和2001年比反而下降了3个百分点，其中商业营业用房销售率比1998年下降1.8个百分点。
从结构上分析，2002年我省商品住宅销售面积为466.8万平方米，比上年增长25.2%，其中经济适用房增长24.8%，办公楼销售下降12.8%，商业营业用房继续保持销售旺势，全省销售面积达79.9万平方米，比2001年增长55.1%，高于同期住宅销售面积增长率29.9个百分点，增幅为近5年最好，但因竣工面积更大幅度增长，所以空置面积继续大幅度增加。
3、房屋空置情况
空置面积变化情况：在销售率回升的同时，空置面积在增加，2002年全省商品房空置面积达到150.5万平方米，比1998年增长55.8%，比2001年增长5.2%。分项目看，2002年全省住宅空置面积为95.6万平方米，比2001年减少7.8%，占空置总面积比重比上年下降9.0个百分点。办公楼空置面积比2001年减少46.4%，所占比重比上年下降3.3个百分点。商业营业用房在销售增幅为近5年之最的同时，空置面积继续增加，也为近五年之最，2002年为44.1万平方米，比2001年增长60.9%，占空置总面积比重比上年提高10.2个百分点，比1999年提高16.3个百分点。
空置率情况：若用当年空置面积占当年竣工面积的比例表示，2002年商品房空置率达到21.9%，远高于国际公认的10%的警戒线。若用当年空置面积占前三年竣工面积的比例表示，则2002年商品房空置率为9.2%，在国际公认的5%-10%的合理区间内。因国家目前对空置率的计算尚无一个统一的规定，笔者在此偏向于用后一种算法，理由是空置面积不全是当年形成的，而是历年累加的结果。按后一种算法，2002年我省商品住宅空置率为7.4%，非住宅空置率为15.7%。
按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为空置合理区，10%-20%之间为空置危险区，20%以上为空置积压区。以上分析说明目前我省的房屋空置基本合理，但结构分析不平衡，商品住宅空置率在合理区间，商品非住宅空置率处于空置危险区。今年上半年，我省商品住宅销售面积为174.1万平方米，竣工面积为165.6万平方米， 销售面积大于竣工面积将有助于房屋空置面积的消化。
4、当前房价评估
①房价水平评估：由于房地产具有很强的时空概念，不同地区和不同时间的房产价格是不可比的。在此仍以南昌市为例，从近两年南昌市商品房价格调查情况看，多层住宅均价每平方米在2000元左右，高层住宅均价每平方米在3000元左右，和业内人士评估基本一致，京昌房产资深人士认为，最低价位的商品房在1500-2000元/平方米，中价位的在2500元，高价位的在3000元以上。这样一个价格水平，对于南昌这样一个人均年收入只有7000多元、房改货币政策迟迟未落实的中等城市来说，是偏高了。但尚未形成价格泡沫，一般说来，房地产泡沫主要体现在价格泡沫，房地产价格与价值比没超过“２”，就不是泡沫。这点，从有关统计资料也可证实，2001年我省商品房屋销售价格为972元/平方米，同期房屋竣工单价为644元/平方米，比值为1.5：1，未超过“2”。
②房价波动评估：一般地说，房地产在市场经济条件下，受价值规律和供求关系的影响，其价格有升有降是正常的，房价在有效需求持续扩大的拉动下呈现适度上升，是经济兴旺的写照。正如前文所及，2002年南昌商品房价格升幅达到12.8%，比2001年高6.7个百分点，其中住宅比上年上升13.9%，升幅比2001年高7.1个百分点。但同期南昌居民收入增幅为13.1%。房价、收入呈现同步发展态势。在商品房价的推动下，二手住房也出现热卖，房价逼近商品房，2002年升幅为10.7%，比2001年高5.6个百分点。今年上半年，南昌商品房价格在各项宏观调控措施作用下，强劲升势得到遏制，环比上升0.9%，同比上升3.9%，升幅比2002年全年升幅回落8.9个百分点。
③房地产价格与其他价格指数的关系：房地产价格是价格指数的重要组成部分，和工业品价格、居民消费价格等必须保持一定的正常比例关系，才有利于经济发展。在经济起飞阶段，房地产价格高于消费价格指数的增长属于正常现象，因为房地产业的增长能够带动众多相关产业的发展，保持相对较高的价格能够吸引更多的投资投向房地产业以及众多相关产业。当前我省经济发展步入快速发展阶段，今年上半年全省GDP增长达到12%，增长速度继续加快，对房地产的需求也继续加大，从而会对房地产价格产生正向的积极影响。今年上半年，我省居民消费价格稳中略降0.2%，工业品出厂价格上升4.3%，房地产销售价格上升4.5%，租赁价格上升4.0%。（注：销售、租赁指数均为南昌市的）这样一个价格体系，表明当前我省房地产价格变动是合理的，调控措施已见成效，过低的房地产价格反而会对经济产生消极的影响。
④房价收入比：房价收入比是国际上通用的评价住宅消费的最为重要的指标，我国（省）也用它来反映居民的购房能力或者说用它来衡量居民对房价的可承受性。鉴于房价收入比在不同地域之间的可比性较差（因为房地产商品的销售价格和居民的收入水平都具有时、空差异性），我们以南昌市为例。2002年南昌市区居民人均可支配收入为7021元，按一家三口算，家庭年可支配总收入为21063元，一套建筑面积为80平方米的商品房购房款按2000元/平方米算达16万元，房价收入比为7.6：1，高于国际公认的房价收入比4～6：1。需要说明的是，这里用以计算房价收入比的套建筑面积和单价均属于非常保守的数据，实际上房价收入比至少在10：1以上，理由是，目前市场上有效供给的商品房套建筑面积均在100平方米左右， 2000元/平方米以下的住房供不应求。

结论：
①目前**房地产业的发展与宏观经济状况基本适应，房地产投资快速增长和房价的快速上扬是与经济增长同步的，是与销售吻合的，总体开发销售处于景气区间。但开发投资规模依然偏小，2002年我省房地产增加值只占国内生产总值的5.1%，远未达到发达国家房地产增加值一般要占到１０％左右的比率，1-6月份房地产开发投资总量仅占全国的1.7%，居全国第18位,中部6省中仅高于山西，位居第五。所以上半年我省房地产投资高达129.8%的增速是与**的低水平发展，要加快赶超速度的主导思想分不开的。
②房地产总体供需状况良好，总量基本平衡，供给大幅度增长的同时，需求也大幅度增长，房屋销售率稳步上升，空置基本合理，按照国际通行惯例，空置率处于合理区间。但供需结构发展不平衡，住宅投资比重和普通住宅投资比重上升，但经济适用房投资比重连续2年下降；住宅销售率逐年上升，空置率在合理区间，但非住宅销售率近年呈下降趋势，空置率处于空置危险区。
③商品房屋价格水平有些偏高，和一般居民收入比增长较快，房价收入比在10：1以上，但尚未构成价格泡沫。前期快速上涨的强劲势头目前已得到缓解，开始进入调整阶段，房地产发展尚未遇到生产资料瓶颈制约，水泥、钢材、玻璃等各种建材价格大幅度上升只是恢复性的上涨。
放在整个价格体系中看，运行正常。目前，我省房价的上涨主要是国家新一轮宏观调控政策由紧向松运行的结果，在目前居民消费价格回升缓慢，通货紧缩压力依然存在的情况下，要保持经济的持续稳定增长，维持一定的房价上涨是必要的。此外，从租售市场、一手房二手房的连动来看，租赁市场、二手房市场已得到全面启动，标志着商品房销售市场价格的继续攀升有其合理性，不会导致过热。
但也要警惕：①房地产开发投资过热，超越经济发展水平。投资的快速增长，有助于经济增长，但经济增长往往会掩盖投资是否过热和过热程度的多少。2002年我省房地产开发投资增速与经济增长速度比为6：1，今年上半年攀升到10.8：1。已超出理论界50%-100%范围（理论界有一种说法认为，中国的房地产增长速度高于GDP增长区间在50%-100%之间，有利于经济发展）。②有效供给结构不合理。经济适用房供给减少是房价居于高位的重要原因之一。③地价虚高。由于土地供给弹性小，易形成投机炒作，是房价泡沫的主要成因。2002年南昌商业旅游用地比上年上涨了67.6%，综合用地上涨了58.0%，居民住宅用地上涨了21.3%，是房价高位运行主要原因之一。④上半年投资继续大幅度增长（+129.8%），但价格升势减缓，升幅回落，变动方向不同步。
三、未来房价走势预测
随着各项调控政策的出台和实施，目前我省商品房价有所企稳，强劲的上涨势头得到缓解。预计未来房价稳中有升，但升势将是缓和的、螺旋式的，将进一步与经济发展和居民收入、消费特点相适应。依据是：
1、长远看，全面建设小康社会的总体目标、城市化进程的要求以及人民生活水平不断提高的现实需求这三大动力将支撑我省的房地产业发展，使我省房地产业具有持久的发展动力和广阔的发展空间。其良好的发展前景将同全国一样，不是一年、二年，也不是三年、五年，而是二十年、三十年。有效需求的持续增长将拉动价格稳步上升。
2、近期看，经济快速发展为房地产业发展提供了良好的宏观环境，为房地产价格的上升搭建了平台。2000-2002年三年间我省GDP增长速度按可比价格计算分别为8.0%、8.8%和10.5%，今年上半年又比上年同期增长12.0%。从国外房地产发展的经验看，经济起飞、加速阶段，地价或楼价一般不会出现大幅度降价的现象，反而会随着经济的迅速发展而有一定幅度的上升，目前，我省经济持续保持两位数增长，按照经济学家西蒙．库兹涅茨的实证分析，房地产市场正处于飞速发展阶段，房地产价格上涨成为必然。
3、住宅建筑成本存在刚性。一般地说，商品房的成本由建安成本、土地费用、坼迁费用、城市基础设施配套费用和相关税费五大块构成。从这五大块来看，（1）建安成本不仅不会降低，反而会随着居民对住宅质量要求的提高和房地产在增长期对建材价格、劳动力价格的拉动作用有所上升。（2）地价主要受城市化水平和城市土地资源量所决定。目前，我省正处于城市化加速发展时期，对土地需求量巨大，土地供求关系决定地价只升不降，由此带动房价上升。（3）坼迁费用目前正呈上涨趋势，降低亦不太可能。（4）如果降低城市基础设施配套费用，削弱城市基础设施建设支出，会给城镇住房建设带来更多的困难。（5）目前有条件减少的是第五块中的重复征收的税金和不合理收费。但从目前来看，能减的税费很少。
4、6月份，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》的出台，将加快房地产业的整合，整合的过程只会提高房地产开发企业的准入门槛，减少投机者数量，抑制价格泡沫，但竞争是永恒的主题，竞争的结果将加速楼盘品质的提高和服务质量的提高，价格最终会上升。目前，对土地供应和房地产开发投资规模、结构和速度的调控，目的也是使价格发展更理性，而不是使价格大幅度下降。
5、本轮房地产热是借助政策之力和消费者、投资者对未来房地产发展预期的一次“过度”预演，可以说，房改后真正的住宅需求尚未得到全面的释放，潜力巨大，从这个意义上讲，房价上涨空间很大。
6、从社会、政治、经济稳定的角度分析，房价也不应大幅度下降（房价大幅度下降在国外叫“房灾”），否则，一方面影响居民入市购房，不利于房地产市场的发展。另一方面影响已购房者的心态稳定，不利于社会、政治、经济的稳定和繁荣。
因此，不论从国际经验还是从我国实际出发来考虑，房产价格稳中趋升带有客观必然性。
四、房价上涨对经济发展的影响
房地产价格不仅受国民经济景气循环的影响，而且对国民经济发展有着重要的反作用。当前房价上涨对房地产乃至整个经济发展的正面影响主要体现在以下几个方面：
1、刺激投资，促进经济增长。发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件，对于**这样一个相对落后的中部省份来说，保持一定的投资规模和房地产规模就尤为重要。近两年我省国民经济保持了持续快于全国的增长态势，其中投资贡献功不可没，随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从2000年的7.7%，逐步上升至2002年的11.2%，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来， 2002年我省房地产发展对GDP 的贡献率达到3.9%，影响GDP增长0.4个百分点。有资料显示，房地产价格与GDP总量的相关关系达到0.99（引自《价格月刊》2003年第5期）。
房地产投资增加，有利于扩大内需，首先是增长现实的需求，使钢材、水泥的生产能力得以发挥。2002年随着价格的上涨，我省成品钢材产量增长41.5 %，水泥增长24.9%，平板玻璃增长78.8%。其次是带动相关产业和服务业的发展。仅以建材业为例，住宅产业就可带动建筑材料23大类、1558个品种共50多个生产部门，据测算，我国住宅建设每年消费的建材相当于总量的百分点是：钢材14%，木材20%，水泥47%，玻璃40%。
2、房价的上涨，在促进经济增长的同时，有助于增加就业人口，缓解就业压力。2002年，我省仅房地产开发与经营业年末从业人数达3.4万人，比2000年增加1.6万人，比上年增加34.8%，高于同期第三产业从业人数增加幅度25.2个百分点。美国奥肯定律揭示，失业率每下降一个百分点，总是伴随着GDP 增长2-3个百分点。我国是一个劳动密集型国家，同样的经济增长率，在中国能对降低失业率发挥更大的作用，因此我国（省）失业与经济增长之间的比例可设定为1：1-2，套用此比率，2002年我省10.5%的经济增长率可能使我省的失业率降低5.3-10.5个百分点，其中房地产业的发展可能使我省的失业率下降了0.2-0.4个百分点。
3、房价的上涨，在促进房地产发展的同时，有助于产业结构的调整和优化。近几年，我省房地产业增加值占第三产业增加值比重逐年上升，由2000年的11.0%上升到2002年的13.0%，上升了2.0个百分点，所占比重在第三产业增加值中排名第三。占GDP的比重由2000年的4.5%上升到2002年的5.1%，上升了0.6个百分点。第三产业占GDP的比重近年来一直维持在40%左右，三次产业结构进一步趋于合理。
4、房价的上涨，在促进投资形成的同时，为城镇居民提供了新的投资热点，有助于居民居住水平的改善和居民生活质量的提高。常言道，小康不小康关键看住房，2002年我省城镇居民人均居住面积只有13.64平方米，离目标值还差得很远，按照我国住宅近期发展目标，到2010年人均建筑面积达到35平方米，户均面积达到90-120平方米。
5、房价的上涨，对居民的心理预期会产生影响，有助于启动即期消费，对我国（省）扩大内需，尤其是消费需求有好处。目前，我国（省）经济增长主要靠投资需求拉动，消费需求相对疲软，据资料，上半年国家投资增速为7年来同期的最高点，而社会消费品零售总额的增长是近3年来同期的最低点。因此，住房消费的培育和发展，作为经济中的一个重点，有必要借助房地产价格的适度上涨形成一种供需氛围，使人们在经济发展中形成一种良好的住房消费预期，增强即期消费信心。
6、房价的上涨，有助于缓解通货紧缩压力，对其他工业品价格、消费品价格稳步推高有带动作用。房地产投资的增长，能带动建材、家电、装潢业、汽车等行业的发展，目前钢材、水泥、及各种建材价格由低迷走向上升就是例证。而钢材价格、生产资料价格的上涨一年左右会传递到生活用品，从而会带动消费品价格上升，有助于缓解我省目前的通货紧缩压力。
但过高的房地产价格和过快的发展速度，会对经济发展起反作用。
1、过高的房地产价格会使投资过度增长，投机需求膨胀，引发经济泡沫。价格的过度上涨，首先，会造成投资的过度增长。由于土地的有限性，人们对房地产价格的上涨历来就存在乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中时，许多的非房地产企业和私人投资者会转投房地产，以获取价格上涨的好处，从而造成投资的过度增长。其次，容易造就一批以追逐预期投资收益为目的的置业族，当投机交易膨胀，成为房地产交易市场主流时，就易产生泡沫。据《**统计资料》，目前商品房投机需求已不低于15%，应引起警惕。
2、房地产市场的单独大涨有可能加剧其他行业的通货紧缩趋势。在相对固定的收入中，用于购买商品房的金额越多，银行贷款也多，还贷压力也就越大，会强化人们对生活和收入的不良预期。加之昂贵的学杂费、医疗费及随时可能发生的下岗、失业等，很可能造成房地产一业兴旺的局面。房价大涨，超出居民购买力时，会抑制住房消费需求。对拥有房产的普通老百姓来讲，房地产价格上涨也只是纸上富贵。
3、过高的房地产价格和涨幅，容易造成金融风险。由于房地产价值量大，投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。在经济发展处于上升期，银行也会看好房地产，由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下，银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款，此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。一旦市场上存在大量的资金，超出了实体经济的承受能力，就会导致泡沫，一旦泡沫捅破，房地产市场价格就会走软和下滑，房地产市场于银行之间形成的金融债务链断裂，立即会将银行拖入更大规模、更大比例的呆坏帐、不良资产的深渊，形成房地产金融业的巨大风险。据资料，目前我国银行业不良资产问题较为严重，2002年四大国有银行体系内又新增1.7万亿元不良资产，而截至2003年4月，我国商业银行房地产贷款余额达到18357亿元，其中个人住房贷款余额为9246亿元，分别占商业银行各项贷款余额的17.6%和8.9%，房地产贷款业务对商业银行的运营状况已有相当重大的影响。
4、房地产市场过度畸形繁荣，价格过度上涨可能恶化我国（省）的投资环境。近年来，我省引进外资增长很快，特别是2002年增长130.8%，原因之一就是有价格低廉的房地产市场。房地产价格的过度上涨，必然抬高外商进入我省的成本，厂房以及员工的住房补贴也必然会大大上涨，从长远看，不利于优化我省的投资环境。而对于一个省、一个城市而言，当资本和劳动力的流入受到限制时，必然会影响该省及该城市竞争力的提高。
五、调控房价，促进经济持续快速发展的政策取向
房地产价格应该随着宏观经济形势的走向进行必要的调整，不是越高越好，也不是越低越好。在GDP持续高速增长的情况下，保持适度的房地产价格上涨速度，对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用，一旦经济增长速度放慢或相对放慢，必须对房地产价格进行适当的宏观调控，房地产价格应当成为宏观经济发展的“晴雨表”。当前房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，总体上未超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，但有些指标也出现了一定的热度，须引起警惕，如投资增速过快，上半年达到129.8%，与经济增长速度比为10.8:1，隐含着再次出现供给过剩的危险；非住宅销售率下降，空置率上升，出现结构性供求矛盾；房价对于广大的普通消费者而言偏高，2000元以下的房屋供不应求等等。这样一个房地产局势，要求我们既要保护好房地产的发展势头，又要顾及到社会经济发展水平和居民承受能力，关键是要调控在适度的范围内。只有适度的发展，房地产价格运行才能在一个适度的范围内波动，在这里，我们认为，适度的价格涨幅应该参照城镇居民收入增幅来定，近三年我省城镇居民收入平均增幅为9.5%，所以对于居民可接受的价位的房地产，其价格涨幅在8%-10%之间比较合理。
1、警惕过热对经济发展造成危害，采取扶持不打压的政策。理由是：住宅业仍是当前经济消费热点和经济增长点的培育对象，产业结构调整、经济结构调整、居民消费结构调整都需要房地产业作支撑。引导和调控好房地产价格走势，对房地产市场及相关产业的发展非常重要。
2、建立健全预警预报系统，加大信息披露面。包括土地审批和拍卖信息，价格预警信息，投资发展结构布局情况等等。依照5个适度的标准，建立目标监控体系，以保证房地产快速稳定协调发展。五个标准：一是投资和消费速度要适度，要分地区和发展阶段不同而采取不同的控制目标。二是居住水平提高要适度，住房建设增长不能超之过急。三是各类住房建设的比重要适度。四是住区规模要适度。五是房价与收入比要适度。
3、完善供应政策，调整供给结构。要加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设。近两年我省经济适用房投资萎缩，原因就是目前有些优惠政策还没完全到位，政府、企业积极性不高。经济适用房供应减少，是造成当前平均房价高位的原因之一。为促进供给结构的完善，首先，经济适用房的指导价格要随着经济的发展和人们收入水平的提高，作相应的调整。其次，作为政府，不仅要在土地的供应、税收的减免、银行贷款等方面给以优惠，还要在基础设施的配套、周边环境的改善上跟上经济房的建设步伐。
4、进一步加强和完善土地政策，整治土地价格虚高问题。包括改进规划管理，调控土地供应，合理确定各类住房用地的布局和比例。抬高进入土地市场的门槛，对于土地招投标市场中的问题应严格法规，防止恶性竞争。加大监管力度，控制土地开发数量。土地价格虚高是目前房价高位的主要原因，为了调控房价，可以仿效国外，征收土地财产税。征收土地财产税至少有3大好处。一是加大了投机开发商囤积土地的成本，从而可以抑制土地的炒卖。二是有利于土地资源的合理配置。目前，城市一方面土地供应不足，地价飚升，另一方面工厂、机关、平民住宅等大量低效率的单位占用大量土地。由于他们无须对城市服务改进付出任何新的代价，却可以无偿占用高价值土地，因此缺乏空间调整的动力。如果根据土地的增值征税，每年提升在城市中心区的成本，就会迫使他们考虑搬迁，将土地转让给能支付高地价的商业、服务业及高等居住，从而推动城市空间结构和经济结构的同步调整。三是可以降低房价。目前我国（省）住宅建设成本构成中地价、税费几乎占到一半比例，与国际上只占1/3不到比明显偏高。如果把目前购房中的地租和规费由一次性交齐改为分期支付逐年交的办法，则现在的房价可以大幅度下降。
5、进一步加强价格管理，清除不合理收费，理顺房地产价格构成体系。建立健全以基准地价和标定地价为主要手段调控引导房地产市场价格形成的基本制度，依法规范房地产市场价格行为，理顺价格关系，逐步形成土地价格关系协调、住房价格合理、建设项目收费规范有序的房地产价格体系。为引导市场地价走势，建立统一规范的基准价和标定地价定期确定和公布制度。
加强对住宅价格的管理，重点是贯彻落实经济适用房价格管理办法，明确界定有资格购买经济适用房的中低收入家庭，把优惠政策真正落实到位，实现居者有其屋的发展目标。对实行市场调节价的商品住宅价格，要通过规范价格构成和销售价格行为、指导房地产开发经营企业实行明码标价等措施，引导市场价格的合理形成，确实保护购房者的合法利益。
继续整顿和规范建设项目收费，坚决纠正各种乱收费问题，确保各项清理整顿措施落实到位，建立良好的建设项目收费秩序。
此外，规范廉租住房价格管理，实现政府定价，解决最低收入家庭住房问题，使廉租住房租金标准与最低收入家庭的经济承受能力相适应，并保持与同期公有住房租金水平相衔接。全面规范物业服务收费，中介服务收费，重点解决当前存在的服务内容和责任不清，收费标准与服务质量不符，以及收费行为缺乏有效约束等问题。
6、以培育住宅需求为目标，继续深化改革住房制度，健全市场体系。继续推进现有公房出售，完善住宅补贴制度，落实住房货币化分配。在努力扩大社会就业面，稳步提高居民收入水平的同时，要完善社会各项保障制度，以提高居民购买力。要进一步加快城镇化进程，城镇化过程是经济发展的过程，也是房地产有效需求持续增长的过程。金融方面，要进一步健全住房信贷体系，强化管理服务，切实加强住房贷款监管，完善个人住房贷款担保机制。