呼和浩特市城市居民住房消费统计分析

(内蒙古财经学院   统计与数学学院，内蒙古 呼和浩特 010000)
摘 要： 文章分析了呼和浩特市城市居民住房消费统计数据，结论是：呼和浩特市城市居民住房消费 比重平均为2.41%，低于整个内蒙古地区的3.46%，与现阶段我国城市居民住房消费比重应达 到的10%的标准更是相差了7.59个百分点，这说明呼和浩特市居民的住房消费比重是比较低 的。
关键词：城镇居民住房；消费支出比重；恩格尔系数；经济适用房；呼和浩特
中图分类号：F299.21(226)  文献标识码：A  文章编 号：1007—6921(2009)20—0013—02
1 城镇居民住房消费水平现状
1.1 以城镇居民住房消费支出比重，看呼和浩特市地区住房消费

过去我国城镇居民的住房是由国家包下来的, 居民只需支付象征性的少量租金, 因此在居民 消费支出中住房消费只占很小的比重。自城镇住房制度改革以来, 国家逐步改变了居民住房 供应的方式, 实行住房商品化政策, 居民住房消费比重有所提高, 但其总体水平还是比较低 的。

在我国目前的经济发展水平下, 居民住房消费支出应占家庭消费性支出的10%左右比较合适 。对于中低收入家庭, 其住房消费支出比重可以略低于10% , 但也应达到8% 才合理。表1  表明, 2007年我国几个大中城市城镇居民住房消费支出比重在218%～3.95%之间，而内蒙 古的住房消费在全国处于中等水平，但依然与标准相差甚远。呼和浩特市城市居民每月住 房消费比重平均为2.41%，还低于整个内蒙古地区的3.46%，与我国目前应达到的10%更是相 差了7.59个百分点。

表2 是呼和浩特市城市居民的住房每月消费支出在总的消费支出中所占的比重分组资料，低 收入居民和高收入居民住房消费支出比重都较高, 这是由于低收入本身的可支配收入较少， 又没有住房，对住房的消费需求是很大的；而高收入的居民对住房更偏向于享受性支出，需 要扩大现有住房的面积； 而中等收入的家庭住房消费支出比重随着收入增加而在上升，这 样的特点是符合国际住房消费支出在总的消费支出中所占的比重一般规律的。
1.2 以恩格尔系数作为参照看呼和浩特市地区住房消费水平

国际上恩格尔系数与住房消费支出比变动的一般规律是：恩格尔系数与住房消费支出成反 方向变动关系。当恩格尔系数由59% 下降到40% 时,住房消费支出由7.6% 上升到18.9% (见 表3)。

我国改革开放30年以来, 我国人民的生活水平有了很大程度的提高, 用恩格尔系数来衡量,  我国城镇居民在20世纪90年代就已经告别了温饱, 逐步迈入小康生活水平阶段(见表4)。

根据国际标准城镇居民生活消费水平是小康型其居民住房消费支出比应达到18.9%。表4中呼 和浩特 市地区2006年城市居民的恩格尔系数，以最低收入户为例，它的恩格尔系数是43.71% ，而 其住房支出比仅为2.86% ，与平均水平相差16.04个百分点。据有关统计资料表明, 住房 支出的比例，基本上每3～5年增长一个百分点， 平均4.3年增长一个百分点。按此增长速 度呼和浩特市地区与平均水平相差的16.04个百分点，需要将近69 年的时间才可达到, 也就 是说, 呼和浩特市城市最低收入居民的实际住房消费水平比合理状态落后69 年。我们也应 注意到，虽然呼和浩特市地区的恩格尔系数表明呼和浩特市地区的生活水平已达富裕，但即 使是最 高收入居民的住房消费比重也不高，仅为4.91%，与温饱型最低标准的住房消费支出数字还 相差了一半。可见呼和浩特市城市居民住房消费比重与标准比重还是有很大差距的。
2 呼和浩特市城市居民住房消费支出比重较低的原因分析

造成居民住房消费支出比重偏低的原因有很多, 如传统福利分房住房体制的影响, 居民 的消费心理, 居民家庭的收入, 住房的价格, 住房金融工具运用等。现阶段主要矛盾是居民 收入与住房价格之间的矛盾, 房价相对于居民收入来说显得过高了, 造成居民个人购买力的 不足。只有解决了这对矛盾, 才有可能提高居民的住房消费支出比重。
2.1 从房价与居民家庭年收入之比来看

据世界银行对各国房价的考察,“在发达国家, 平均每套住宅的价格总额与平均家庭收入的 比例, 在1.8∶1～5.5∶1 之间, 以日本为最高。在发展中国家, 该项比例一般在4 ∶1～6  ∶1 之间”。我国是发展中国家, 房价与居民家庭年收入之比应在4∶1～6∶1 之间。实 际上即使在发达国家, 像日本, 如果房价相当于居民家庭年收入的5倍，就会有相当部分普 通工薪家庭陷入无力购房的困境。因此如果要让我国居民能够买得起房, 房价收入比应低于4∶1。

由表5资料可以看到,呼和浩特市地区的住房收入比竟然高达14.62，这样高的房价工薪家庭 是难以承受的。

2.2 从房价上涨率与商品零售价格上涨率、居民收入上涨率比较

从表6资料可以看到, 房价上涨率远远高于同期商品零售价格上涨率, 基本上也高于同期居 民家庭收入上涨率。这说明居民对住房的负担越来越大, 靠居民家庭收入的增长是无法负担 房价的增长的。

3 提高居民住房消费支出水平的主要途径

由上述分析可清楚地看到,呼和浩特市地区的房价与居民家庭收入之间存在巨大差距,  要缩小这个差距, 提高居民住房消费, 必须从提高居民购买力和降低房价两方面下手。
3.1 提高居民的购买力
3.1.1 以前在住房福利制度下, 我国城镇居民的工资收入中所包含的住房消费成分很小 。随着住 房制度改革的逐步深化, 工资制度改革配合住房分配货币化, 正逐渐把工资中的住房消费含 量提高到合理的程度, 但这是一项长期的工作。
3.1.2 在房改政策中, 不仅要将住房消费纳入工资体系之中, 而且在职工购房时政府、 企业要 给予一定的补贴。国家机关房改方案早已于1999 年实施, 方案将住房补贴制度作为中低收 入家庭住房供应体系的重要组成部分, 这对于提高居民的现实购买力有直接作用。
3.1.3 开展灵活多样、适应居民经济承受能力的住房消费信贷业务, 使广大居民能充分 利用金 融工具来提高自身的购买力。可采取公积金贷款和商业性贷款并举, 降低贷款首付款比例,  降低贷款利率, 延长贷款期限等措施, 切实设计好符合广大居民需要的信贷体系。
3.1.4 完善经济适用房、廉租房等制度，使居民能真正享受到优惠的住房待遇。 呼和浩 特市经 济适用房2008计划100万m²，投资17亿元，在原有基础上又增加了31万m²计划，投资 增加了约1亿元。如此，经济适用住房总量占开发总面积的26.93%。但据统计，呼和浩特市 目前仅急需经济适用房的家庭就达2.2万多户，虽然2009年以来，呼和浩特市政府已计划投 资17亿元 建设4个经济适用房项目，但由于历史欠账较多，面对众多急需改善住房的家庭，这个数字 只不过是杯水车薪。 更有报道称，呼市首批经济适用房“草原明珠”、 “咱家”等5个小 区，如今正逐渐入住，然而，与此同时，相关的投诉也不断，更有170多位业主通过QQ群集 体责问开发商的事件发生。对于经济适用房不但要扩大其建设规模，还要完善相关制度： ①调整结构，保证经济适用房不会走调成豪宅；②提高信息透明度，防止购买经济适用房 中的舞弊行为。 
3.2 降低房价

居民家庭收入的增加毕竟要受整个国民经济发展水平的制约, 而且是一个长期过程。在这种 情况下, 控制房价上涨, 切实降低房价就显得格外重要。

因此，要理顺住房价格形成机制，规范住房开发中的各种税费。我国现行的住房价格是由开 发过程中 的各项成本、税费和利润加总而成的, 这其中很大一部分都是政府行为, 如占20% 左右的土 地费用, 占20%～30%的市政公用设施费和占10%～20%的税费。只有占40% 的建安工程费不 是由政府控制的, 但其中的人工费和部分材料价格也是由政府规定的。可见, 现行住房的价 格实际上是计划价格, 而不是市场价格。正因为如此, 才使房价具有刚性, 对需求的反应不 敏感, 才会出现一方面无房户巨大的住房需求无法满足, 另一方面大量商品房空置, 而价格 则一直居高不下的局面。建立起与社会主义市场经济相适应的住房价格形成机制, 是目前房 地产业迫切需要解决的课题。
［参考文献］
［1］ 韩冰我国城镇居民住房问题研究［J］城市问题，2000.
［2］ 康少邦, 张宁城市社会学［M］杭州：浙江人民出版社，1986.
［3］ ［美］沃纳·赫希城市经济学［M］北京：中国社会科学出版社，1990.
［4］ 魏雪清我国城镇居民住房消费能力评价方法［J］合作经济与科技，2008 ，(1).