中国房地产：产业定位及其扩散效应
发布时间：2022-03-30 15:25:20
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摘要：房地产业已成为经济生活中的“热”点，无论其“热”其“冷”，都波及到社会的诸多层面。新形势下，探讨其产业应当如何定位，其扩散效应如何也就显得具有特别重要的意义。扩散效应又分为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应3个亚类。改革开放浪潮中，房地产业从无到有，创造出了新的生产力，扩散效应极为显著，正发展成为经济起飞阶段的新兴主导性产业。长远来看，它的恰当发展能优化产业结构调整，促进经济协调发展。
关键词：房地产；产业定位；扩散效应
中国房地产业伴随着改革开放，已经成为经济生活中的“热”点。1992-1993年上半年如火如荼，历经短暂繁荣后，又迅速下滑，持续盘整。之后，随着金融风暴的结束和宏观调控的到位，本世纪初又再次进入快速发展时期。2001-2006年，需求始终呈现强劲的增长，同时也不断推高房价，引发各界的纷纷议论，其中不少负面言论。2005年开始出台调控制措施，2008年下半年市场明显转淡。无论上次还是这次，其“热”其“冷”，都十分引人注目，波及到社会的诸多层面，可以说，影响是深刻而久远的。新形势下，探讨中国房地产产业应当如何定位，其“扩散效应”如何也就显得具有特别重要的意义。
一、经济“起飞”的主导产业及其扩散效应
美国著名经济学家W·W·罗斯托在分析发达国家如何由“起飞”进入自我持续增长时指出，产业结构的调整，特别是主导部门（产业）的依次更替，是经济增长获得持续动力的主要原因和特别要求。他认为主导部门是指现代经济增长过程中，有较高的经济增长率而且又能影响其他部门增长的部门，进而促进整个经济的增长，主导部门同受它影响而增长的各个有关部门一起构成一个主导部门综合体系。形成主导部门的条件是，这个部门必须在国民经济中占举足轻重的地位，必须拥有雄厚的资金，必须能够通过自身的高速发展对其他产业部门起到带动作用，即必须有“扩散效应”。扩散效应又可区分为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应3个亚类。回顾效应指一个部门的经济成长对向它投入生产要素的部门的影响；旁侧效应指一个部门的经济成长对所在地区和临近地区的影响；前瞻效应指一个部门前瞻影响成为新的主导部门产生的依据。
在改革开放的浪潮中，中国房地产业从无到有，创造出了新的生产力，扩散效应极为显著，正发展成为中国经济起飞阶段的新兴主导性产业。1993和2008年适度降温后，市道虽然持续盘整，人们对它的关注已渐由社会性回归到经济性，然而，其在国民经济中的影响日渐加重，并开始走向成熟，这乃是有目共睹的事实。尽管罗斯托依据当时的经济环境，将房地产业视为“派生部门（产业）”，但他同时指出各国应依据自身的具体情况来建立经济“起飞”的主导部门。按照他的标准：“一个新部门可以视为主导部门的这段时间，是两个相关的因素的复合物：第一，这个部门在这段时间里，不仅增长势头很大，而且还要达到显著的规模；第二，这段时间也是该部门的回顾和旁侧效应渗透到整个经济的时候”。
中国房地产业近年来保持了强劲的增长势头，规模迅速扩大，对整个经济影响也十分明显。2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。因此，尽管争议颇多，还是应当将中国房地产业定位于主导性产业。
二、房地产业的回顾效应
随着房地产生产的高度社会化，其回顾效应促使建筑的原材料、机器设备等交换日益频繁，日益呈现出综合性、社会化的特征。房地产业涉及到多个向它投入生产要素的物质生产部门，为其提供数十种原材料产品和机器设备。根据2008年《中国统计年鉴》的有关数据，我们可以推算出钢、水泥、木材、塑料等与住宅相关系数分别为0.25、0.67、0.58、0.19，而目前住宅消费占房屋总量消费的比重基本保持在89％左右，说明它们与房地产开发规模有正相关关系，一定程度上说明其受带动的效应。
尽管市场转淡，但随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，住宅需求会不断加大，房地产行业持续发展将不可避免。有关部门预测，至2020年，预计中国城市化进程将达到55％，城镇人口将达到7.7亿，人均住宅建设面积35.7平方米，城镇人口人均可支配收入年增长24000元，住宅建筑总需求111.9亿平方米。《2008中国城市竞争力发展报告》认为，根据城市化发展的一般规律，城市化率在30-70％之间是一个加速期，现在我们的城市化率是44％，如果按照一年提高1％的速度，那么还有26年的时间才会达到70％左右。估计20年以后，城市人口可能接近10亿人，现在城市有660多个，20多年以后，整个中国城市的整体规模有可能再翻一番，可能是在1000个左右。住宅产业的飞速发展必将带动这些物质生产部门的快速发展。可以推想，全国城乡的相应的钢材、水泥、木材、玻璃等产量也会受到巨大的影响。
房地产业主导地位的逐渐形成及其飞速发展，其回顾效应相当程度的带动着建筑业的快速发展，使之对国民经济的贡献度大幅提高。
三、房地产业的旁侧效应
在房地产产业化的过程中，房地产会对所在地区和临近地区产生巨大旁侧效应，不仅房地产向周边辐射，而且城市规划、城市基础设施、城市环境、城市人文风气、居民消费观念、社会政治制度、经济制度等方面都深受影响。
深圳作为中国房地产也的“发展极”，从一个边陲小镇发展成为现代化都市，房地产业的贡献具有举足轻重的作用。房地产也不仅对深圳经济特区的社会经济的诸多领域旁侧效应力度很大，同时辐射性地对全国房地产业产生深刻的影响。
再如房地产业发展的旁侧效应对城市人文风气影响亦不小。住宅是人类最基本的生存资料之一。有一个安全、舒适、方便、功能齐全的住所一直是人们最大的心愿和梦想。民以居为安，安居才能乐业。国家一贯重视提高城乡居民的居住质量和水平，把住房建设和人居环境改善作为国民经济发展的重点，加大改革力度，增加资金投入，加快住宅建设，取得了举世瞩目的成就。目前中国城镇住房总面积为92亿平方米，居世界之冠。1996-2000年，中国城乡共新建住宅约64.7亿平方米，平均每年新建12.9亿平方米。2000年城镇人均住宅建筑面积达20.5平方米，新建住宅小区和部分旧居住区实行了市场化物业管理体制，住宅的工程质量、功能质量、环境质量和服务质量均有了很大提高，城乡面貌和广大人民的居住条件发生了根本性的变化。
如果居住质量和环境低劣，不仅会导致人们生活观念颓废且身体素质下降、工作热情减低等不良现象，而且会导致暴力、吸毒、盗窃等犯罪行为和社会丑恶现象的猖獗。只有发展房地产业，建造安全、文明、舒适、方便、功能齐全的住宅小区，加强小区的物业管理和精神文明建设，才能建立“和谐社会”，从根本上消除上述现象。房地产业不发展，不形成完整的产业内部体系，居民也就不能安居乐业。房地产业对城市社会人文风气和城市综合生活环境提高的旁侧效应是巨大的，发展空间是巨大的。
四、房地产业的前瞻效应
人们对房地产的消费，从某种意义上说是对整个社会商品消费的起点。人的一生有大约2/3以上的时间是在房地产商品中度过的。房地产是家庭的只要生活空间，即使是只能满足基本生存功能的低级住宅，人们对其消费也是一种综合性的消费活动，随着人们的收入水平的提高，对房地产商品的需求向享受型、发展型提高，这种综合性就日益强烈。
房地产业的发展，消费水平的提高，可以前瞻性推动住宅装修装饰业及材料生产业、家具业、家用电器业、商业、服务业、运输业、纺织业、园林业、金融业等相关行业或产业的发展，新的主导性产业有可能产生于其间。
据有关专家统计，房地产业的发展能带动和促使进50多个相关产业（其中有不少并非向房地产业投入生产要素的物质生产部门）的发展。譬如，从住宅市场的有效需求来看，由于现在实行住宅货币化分配，购房的主体由单位转变为个人，新建住房能否被消化直接取决于家庭的收入和金融的支持。有人曾经这样计算：“如果按静态的计算方法，当前中国商品高度均价1700元／平方米，经济适用房均价1100元／平方米，两者的建设比例为3∶7；到2010年，若城镇居民欲购买所有新建的住房需累计支付15．34万亿元。实际上，中国城乡居民银行存款总额只有7万亿元，即使按很高的比例取出其中1／2（3.5万亿元）作为首付款，余下70％靠银行贷款（8.2万亿元）”，房地产业对金融业的非常巨大的影响由此可见一斑。据一些发达国家测算，房地产业的扩散效应系数为1.5-2。这就意味着房地产业的产值每增加1，就能使相关产业增加1.5-2，因此，房地产投资的增大，必然带动固定资产投资规模的增大，而固定资产规模增大又可牵动经济的加速发展。由此可推，经济发展制约着固定资产投资规模，固定资产投资规模又制约着房地产投资规模，就不言而明了。而且，这种带动与制约是相互的，我们通过对近几年大量相关统计数据的深入分析，结果表明，通常GDP每增减1，固定资产投资就增减2.83左右，房地产投资也相应增减4.761左右。此系据经验数据得出的比例，今后实际发生的情况，可能会由于某些原因，或多或少的偏离这个比例的理论值。仅就家庭住宅装修装饰来看，按城镇每年竣工400万套住宅，每套住宅的装修装饰平均按1万元计，每年城镇新建住房的装修装饰消费就达400亿元。据此推之，房地产业具有很大的前瞻效应。
五、结束语：目前应将中国房地产业定位于主导性产业
总体上中国房地产业增长方式具有粗放型的特征，这种增长方式虽然在特定情况下能带来产业的高速增长，但由于其很大程度上依靠增加投入、铺新摊子、追求数量来实现，也就很容易受到各种因素制约而被迫收缩，使增长速度放缓。多次出现大起大落的波动，在很大程度上与其增长方式密切相关。从粗放型到集约性增长方式的转变，需要努力的事情还有很多，可谓任重而道远。
总之，根据中国的实际情况，目前形势下还是应当将房地产业定位于主导性产业，其产业链长，产业关联度强，扩散效应极为显著。长远来看，其恰当发展能促使产业结构更加协调，从而促进国民经济稳定、协调发展。联合国对70多个国家住宅发展过程的统计分析表明，人均GDP在600-800美元之间时，住宅行业将快速发展，人均GDP在1300-8000美元之间住宅行业将处于稳定高速发展期。2008年中国人均GDP为3266.8美元，表明中国房地产业已进入稳定高速发展时期。因此，尽管目前还在调整，但中国的房地产业必将拥有进一步发展的广阔空间。
参考文献：
1、(美)罗斯托.主导部门和经济起飞[A].罗斯托编;贺力平等译.从起飞进入持续增长的经济学[C].四川人民出版社,1988.
2、成思危.中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点[M].民主与建设出版社,1999.
3、中国统计年鉴[M].中国统计出版社,2008.
4、中国城市竞争力发展报告[R].2008.
5、杨重光.房地产业的地域性和周期性[J].不动产纵横,1994(1).
6、董黎明.城市化与住房问题[J].国外城市规划,2001(3).
7、林志群.建立监控世界各国住房活动的综合指标体系——联合国“住房指标调研项目”成果简介[Z].城市规划科技情报专题资料,1993.
8、包宗华.21世纪上半叶中国住房建设和改革展望[J].中大房地产信息,2000(3).
9、余瑞冬,李德水.中国人均GDP突破三千美元大关[EB/OL].http://www.chinanews.com.cn/cj/kong/news/2009/03-06/1591627.shtml,2009-03-06.
（作者单位：深圳华夏纵横房地产顾问机构。作者为该单位总经理、首席策划师）
关键词：房地产；产业定位；扩散效应
中国房地产业伴随着改革开放，已经成为经济生活中的“热”点。1992-1993年上半年如火如荼，历经短暂繁荣后，又迅速下滑，持续盘整。之后，随着金融风暴的结束和宏观调控的到位，本世纪初又再次进入快速发展时期。2001-2006年，需求始终呈现强劲的增长，同时也不断推高房价，引发各界的纷纷议论，其中不少负面言论。2005年开始出台调控制措施，2008年下半年市场明显转淡。无论上次还是这次，其“热”其“冷”，都十分引人注目，波及到社会的诸多层面，可以说，影响是深刻而久远的。新形势下，探讨中国房地产产业应当如何定位，其“扩散效应”如何也就显得具有特别重要的意义。
一、经济“起飞”的主导产业及其扩散效应
美国著名经济学家W·W·罗斯托在分析发达国家如何由“起飞”进入自我持续增长时指出，产业结构的调整，特别是主导部门（产业）的依次更替，是经济增长获得持续动力的主要原因和特别要求。他认为主导部门是指现代经济增长过程中，有较高的经济增长率而且又能影响其他部门增长的部门，进而促进整个经济的增长，主导部门同受它影响而增长的各个有关部门一起构成一个主导部门综合体系。形成主导部门的条件是，这个部门必须在国民经济中占举足轻重的地位，必须拥有雄厚的资金，必须能够通过自身的高速发展对其他产业部门起到带动作用，即必须有“扩散效应”。扩散效应又可区分为回顾效应、旁侧效应和前瞻效应3个亚类。回顾效应指一个部门的经济成长对向它投入生产要素的部门的影响；旁侧效应指一个部门的经济成长对所在地区和临近地区的影响；前瞻效应指一个部门前瞻影响成为新的主导部门产生的依据。
在改革开放的浪潮中，中国房地产业从无到有，创造出了新的生产力，扩散效应极为显著，正发展成为中国经济起飞阶段的新兴主导性产业。1993和2008年适度降温后，市道虽然持续盘整，人们对它的关注已渐由社会性回归到经济性，然而，其在国民经济中的影响日渐加重，并开始走向成熟，这乃是有目共睹的事实。尽管罗斯托依据当时的经济环境，将房地产业视为“派生部门（产业）”，但他同时指出各国应依据自身的具体情况来建立经济“起飞”的主导部门。按照他的标准：“一个新部门可以视为主导部门的这段时间，是两个相关的因素的复合物：第一，这个部门在这段时间里，不仅增长势头很大，而且还要达到显著的规模；第二，这段时间也是该部门的回顾和旁侧效应渗透到整个经济的时候”。
中国房地产业近年来保持了强劲的增长势头，规模迅速扩大，对整个经济影响也十分明显。2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。因此，尽管争议颇多，还是应当将中国房地产业定位于主导性产业。
二、房地产业的回顾效应
随着房地产生产的高度社会化，其回顾效应促使建筑的原材料、机器设备等交换日益频繁，日益呈现出综合性、社会化的特征。房地产业涉及到多个向它投入生产要素的物质生产部门，为其提供数十种原材料产品和机器设备。根据2008年《中国统计年鉴》的有关数据，我们可以推算出钢、水泥、木材、塑料等与住宅相关系数分别为0.25、0.67、0.58、0.19，而目前住宅消费占房屋总量消费的比重基本保持在89％左右，说明它们与房地产开发规模有正相关关系，一定程度上说明其受带动的效应。
尽管市场转淡，但随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，住宅需求会不断加大，房地产行业持续发展将不可避免。有关部门预测，至2020年，预计中国城市化进程将达到55％，城镇人口将达到7.7亿，人均住宅建设面积35.7平方米，城镇人口人均可支配收入年增长24000元，住宅建筑总需求111.9亿平方米。《2008中国城市竞争力发展报告》认为，根据城市化发展的一般规律，城市化率在30-70％之间是一个加速期，现在我们的城市化率是44％，如果按照一年提高1％的速度，那么还有26年的时间才会达到70％左右。估计20年以后，城市人口可能接近10亿人，现在城市有660多个，20多年以后，整个中国城市的整体规模有可能再翻一番，可能是在1000个左右。住宅产业的飞速发展必将带动这些物质生产部门的快速发展。可以推想，全国城乡的相应的钢材、水泥、木材、玻璃等产量也会受到巨大的影响。
房地产业主导地位的逐渐形成及其飞速发展，其回顾效应相当程度的带动着建筑业的快速发展，使之对国民经济的贡献度大幅提高。
三、房地产业的旁侧效应
在房地产产业化的过程中，房地产会对所在地区和临近地区产生巨大旁侧效应，不仅房地产向周边辐射，而且城市规划、城市基础设施、城市环境、城市人文风气、居民消费观念、社会政治制度、经济制度等方面都深受影响。
深圳作为中国房地产也的“发展极”，从一个边陲小镇发展成为现代化都市，房地产业的贡献具有举足轻重的作用。房地产也不仅对深圳经济特区的社会经济的诸多领域旁侧效应力度很大，同时辐射性地对全国房地产业产生深刻的影响。
再如房地产业发展的旁侧效应对城市人文风气影响亦不小。住宅是人类最基本的生存资料之一。有一个安全、舒适、方便、功能齐全的住所一直是人们最大的心愿和梦想。民以居为安，安居才能乐业。国家一贯重视提高城乡居民的居住质量和水平，把住房建设和人居环境改善作为国民经济发展的重点，加大改革力度，增加资金投入，加快住宅建设，取得了举世瞩目的成就。目前中国城镇住房总面积为92亿平方米，居世界之冠。1996-2000年，中国城乡共新建住宅约64.7亿平方米，平均每年新建12.9亿平方米。2000年城镇人均住宅建筑面积达20.5平方米，新建住宅小区和部分旧居住区实行了市场化物业管理体制，住宅的工程质量、功能质量、环境质量和服务质量均有了很大提高，城乡面貌和广大人民的居住条件发生了根本性的变化。
如果居住质量和环境低劣，不仅会导致人们生活观念颓废且身体素质下降、工作热情减低等不良现象，而且会导致暴力、吸毒、盗窃等犯罪行为和社会丑恶现象的猖獗。只有发展房地产业，建造安全、文明、舒适、方便、功能齐全的住宅小区，加强小区的物业管理和精神文明建设，才能建立“和谐社会”，从根本上消除上述现象。房地产业不发展，不形成完整的产业内部体系，居民也就不能安居乐业。房地产业对城市社会人文风气和城市综合生活环境提高的旁侧效应是巨大的，发展空间是巨大的。
四、房地产业的前瞻效应
人们对房地产的消费，从某种意义上说是对整个社会商品消费的起点。人的一生有大约2/3以上的时间是在房地产商品中度过的。房地产是家庭的只要生活空间，即使是只能满足基本生存功能的低级住宅，人们对其消费也是一种综合性的消费活动，随着人们的收入水平的提高，对房地产商品的需求向享受型、发展型提高，这种综合性就日益强烈。
房地产业的发展，消费水平的提高，可以前瞻性推动住宅装修装饰业及材料生产业、家具业、家用电器业、商业、服务业、运输业、纺织业、园林业、金融业等相关行业或产业的发展，新的主导性产业有可能产生于其间。
据有关专家统计，房地产业的发展能带动和促使进50多个相关产业（其中有不少并非向房地产业投入生产要素的物质生产部门）的发展。譬如，从住宅市场的有效需求来看，由于现在实行住宅货币化分配，购房的主体由单位转变为个人，新建住房能否被消化直接取决于家庭的收入和金融的支持。有人曾经这样计算：“如果按静态的计算方法，当前中国商品高度均价1700元／平方米，经济适用房均价1100元／平方米，两者的建设比例为3∶7；到2010年，若城镇居民欲购买所有新建的住房需累计支付15．34万亿元。实际上，中国城乡居民银行存款总额只有7万亿元，即使按很高的比例取出其中1／2（3.5万亿元）作为首付款，余下70％靠银行贷款（8.2万亿元）”，房地产业对金融业的非常巨大的影响由此可见一斑。据一些发达国家测算，房地产业的扩散效应系数为1.5-2。这就意味着房地产业的产值每增加1，就能使相关产业增加1.5-2，因此，房地产投资的增大，必然带动固定资产投资规模的增大，而固定资产规模增大又可牵动经济的加速发展。由此可推，经济发展制约着固定资产投资规模，固定资产投资规模又制约着房地产投资规模，就不言而明了。而且，这种带动与制约是相互的，我们通过对近几年大量相关统计数据的深入分析，结果表明，通常GDP每增减1，固定资产投资就增减2.83左右，房地产投资也相应增减4.761左右。此系据经验数据得出的比例，今后实际发生的情况，可能会由于某些原因，或多或少的偏离这个比例的理论值。仅就家庭住宅装修装饰来看，按城镇每年竣工400万套住宅，每套住宅的装修装饰平均按1万元计，每年城镇新建住房的装修装饰消费就达400亿元。据此推之，房地产业具有很大的前瞻效应。
五、结束语：目前应将中国房地产业定位于主导性产业
总体上中国房地产业增长方式具有粗放型的特征，这种增长方式虽然在特定情况下能带来产业的高速增长，但由于其很大程度上依靠增加投入、铺新摊子、追求数量来实现，也就很容易受到各种因素制约而被迫收缩，使增长速度放缓。多次出现大起大落的波动，在很大程度上与其增长方式密切相关。从粗放型到集约性增长方式的转变，需要努力的事情还有很多，可谓任重而道远。
总之，根据中国的实际情况，目前形势下还是应当将房地产业定位于主导性产业，其产业链长，产业关联度强，扩散效应极为显著。长远来看，其恰当发展能促使产业结构更加协调，从而促进国民经济稳定、协调发展。联合国对70多个国家住宅发展过程的统计分析表明，人均GDP在600-800美元之间时，住宅行业将快速发展，人均GDP在1300-8000美元之间住宅行业将处于稳定高速发展期。2008年中国人均GDP为3266.8美元，表明中国房地产业已进入稳定高速发展时期。因此，尽管目前还在调整，但中国的房地产业必将拥有进一步发展的广阔空间。
参考文献：
1、(美)罗斯托.主导部门和经济起飞[A].罗斯托编;贺力平等译.从起飞进入持续增长的经济学[C].四川人民出版社,1988.
2、成思危.中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点[M].民主与建设出版社,1999.
3、中国统计年鉴[M].中国统计出版社,2008.
4、中国城市竞争力发展报告[R].2008.
5、杨重光.房地产业的地域性和周期性[J].不动产纵横,1994(1).
6、董黎明.城市化与住房问题[J].国外城市规划,2001(3).
7、林志群.建立监控世界各国住房活动的综合指标体系——联合国“住房指标调研项目”成果简介[Z].城市规划科技情报专题资料,1993.
8、包宗华.21世纪上半叶中国住房建设和改革展望[J].中大房地产信息,2000(3).
9、余瑞冬,李德水.中国人均GDP突破三千美元大关[EB/OL].http://www.chinanews.com.cn/cj/kong/news/2009/03-06/1591627.shtml,2009-03-06.
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