房地产供应链合作伙伴选择研究

[摘 要]论文建立了一个房地产合作伙伴评价选择的理论框架，在同类研究的基础上作了一定修正，构建了一套合作伙伴评价指标体系。运用模糊综合评价法和采用层次分析方法，提出了一种基于模糊数学的房地产供应链合作伙伴综合评价模型，对评价指标进行量化处理。通过合理的定量化分析得到较客观、科学的结论，为决策者提供决策依据。

[关键词]房地产供应链 合作伙伴 评价

在房地产业务中，房地产企业要根据自身的核心竞争力选择战略性合作伙伴，形成一条供应链。供应链战略性合作伙伴的选择是关系到企业能否成功实施供应链管理的一个重要因素，因此，这是供应链管理的重点所在。在本文中，笔者试着对房地产开发企业应该如何选择供应链合作伙伴作一粗浅的分析。

一、房地产供应链合作伙伴关系的概念

Mathews J和Tyler A指出：供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间形成的一种协调关系，即供应商—生产商或者卖主—买主之间，在一定时期内信息互通、风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。

对于房地产开发企业来说，其供应链合作伙伴关系管理是从战略管理的高度，通过整合房地产供应链企业的资源优势和核心竞争力，形成以开发商为核心企业，土地开发商、营销策划公司、材料供应商、设计商、承建商、物管公司、金融机构等干系企业参与的基于供应链契约的立体化、多层次合作伙伴组织模式。

对于房地产开发企业而言，其战略合作伙伴主要包括土地开发商、材料供应商、设计商、承建商、金融机构、物管公司、营销策划公司等。房地产开发企业必须综合考虑影响供应链合作伙伴选择的因素，运用合适的选择方法，选择适合房地产开发企业自身的合作伙伴，从而降低生产成本、提高企业面对市场的应变能力和客户服务质量，强化企业核心竞争力。对供应链干系企业来说,通过共同协作获得更多参与项目的机会,开拓新的市场。

二、房地产供应链合作伙伴评价选择的指标体系

（一）供应链合作伙伴评价指标体系确定原则

房地产供应链合作伙伴选择涉及许多因素，必须从多方面权衡，建立一套评价指标体系，全面考察潜在的伙伴企业,通过对各潜在伙伴企业的特征信息进行分析、整理、评估，从中做出优化选择。供应链企业建立评价指标体系必须遵循以下原则。

1．完整性原则。

由于合作伙伴选择涉及的因素很多，因此要尽可能地建立完备的评价体系，特别是对于合作伙伴的一些主要因素既不要遗漏也不要重复，保证对合作伙伴进行全面、综合地评价，使得评价结果具有较好的合理性和客观性，为组建高效供应链打下良好的基础。

2．灵活和可扩展性原则。

由于房地产市场机遇的不断变化，房地产供应链所追求的目标的不同以及对不同合作伙伴具有的核心优势有不同的要求，所以合作伙伴的评价指标应有所不同。因此评价指标体系应具有一定的灵活性和可扩展性，能根据实际情况的变化对评价体系进行调整。

3．简明科学性原则。

评价体系既要完备又要突出影响合作伙伴选择的主要因素，但是如果把影响合作伙伴选择因素都罗列在评价体系中，首先不利于发现合作伙伴的核心优势，其次也会增加合作伙伴选择的难度，降低选择的准确性。因此合作伙伴的评价体系要遵守它的简洁性。

4．定性指标和定量指标结合性原则。

影响评价合作伙伴优劣的许多因素是无法用定量指标描述的，因此要用定性和定量相结合的方法来建立合作伙伴选择的评价体系与评价方法是非常必要的。

（二）供应链合作伙伴评价指标体系的建立

根据房地产开发干系企业的特点和其核心竞争力的构成要素，将综合评价指标归纳为四大类，即经营管理能力、员工能力、生产能力、财务成本,每一类指标再分解成若干个分指标,形成一套较为完整的指标体系。

1．经营管理能力。评价房地产开发企业供应链合作伙伴的经营管理能力，应从企业长远规划、发展战略、信誉、投资决策、协调机制、组织机构等方面来进行分析。

2．员工能力的评价，应从企业员工培训和发展机会、敬业精神、道德水准、人际关系状况、全面技术和能力等角度来进行。

3．生产能力。在这里，房地产开发企业供应链合作伙伴的生产能力的评价指标由可细分为研究开发、技术合作、生产工艺、生产装备、质量保证、采购渠道、履约水平等。

4．财务成本。财务成本可以从资产负债情况、融资能力、经营成本、赢利能力、资产运营等几个方面来分析评价。

但是，由于房地产供应链合作伙伴企业类型众多，性质各异，仅有一套通用的评价指标还不行，因此，房地产开发企业必需在此通用的评价指标的基础上，针对企业具体情况，对综合评价指标作进一步的增减和深化。

三、基于层次分析和模糊综合评判法的供应链合作伙伴选择过程

房地产供应链合作伙伴的评价选择是一个涉及多因素、多目标的决策过程,既要能够最大限度地满足供应链所需的核心资源，又要能够使供应链中的所有伙伴企业实现“多赢”的要求，并且风险最小收益最大。因此需要有一种简单、合理、并易于反映全系统各因素之间关系的方法来处理。而传统的选择方法(如协商选择法、ABC成本法等)或主观成分过多，或考虑的因素单一，很难满足要求。本文提出了模糊综合评价方法，并且通过层次分析法，确定各因素在模糊评价中的权重。模糊综合评价是以模糊数学为基础，运用模糊关系合成原理将一些边界不清、不易定量的因素定量化进行评价的一种方法。它是一种多指标评价方法,可以处理多层次问题，满足对复杂事物的评价要求，通过进行大量的模糊统计，消除评价中存在的模糊性。

（一）用层次分析法确定因素权重

确定各指标的权重，有多种方法，层次分析法是一种较为成熟和有效的方法。它通过分析复杂系统的有关要素及其相互关系，将系统简化为有序的递阶层次结构，并使这些要素归并为不同的层次。在每一层次，可按其上一层的某一准则或要素，对该层要素进行两两相对比较，建立判断矩阵，并通过矩阵计算得出该层要素对于该准则的权重，最后计算出多层次要素对于总体目标的组合权重。具体步骤略。

（二）模糊评价方法

供应链合作伙伴选择涉及的因素较多，由于某些指标的不确定性。只能定性描述的因素以及不可预测的经济因素，使得评价具有较大的模糊性，无法用经典的数学方法准确描述，而模糊数学采用隶属度这一概念，对这一问题提出了比较好的解决方法。

1．确定因素集与评语集。根据企业的实际状况和具体要求，总结在选择合作伙伴的过程中通常必须考虑的选择条件U={u,u…u}。若U中各因素还可细分，则建立二级指标因素u,

u表示u中第j个因素,j=1,2…m.各个因素中的

子集是各不相同的，子因素集若再可细分，可得三级、四级等多级模型。

指标的评语是用于评价各个因素的模糊概念，我们将评语分为五个等级，用集合表示V={v,v,v,v,v}={很不满意,不太满意,一般,比较满意,很满意}。

2．确定评判矩阵。由于指标u的模糊性，无法得出具体数值，我们采用德尔菲法或统计调查法得到模糊评价矩阵

其中,r=L/L, t=(1,2,3,4,5), r表示因素u隶属第t个评语的程度。L为参评人员总数，L是参评人员中认为指标为u属于等级v的人数，这里假定对每位参评人员的意见同等对待。

3．确定权重。利用层次分析法确定各级因素的综合权重。一级指标因素的权重记为W=（w,w,…， w),二级指标因素的综合权重记为w=(w,w…w)。

4．模糊综合评价。令u的模糊评价向量为B，则B=WOR=(b,b,b,b,b)i=1,2…，n。这里,合成算子对选用加权平均型(·,)，这种模型可让每个因素都对综合评判有所贡献。再对U={u,u…u}进行综合评价。U的单因素评价矩阵为：

从而模糊综合评价向量为B=WOR=(b,b,b,b,b)。b表示合作伙伴隶属于各级评语级别的模糊度大小，根据最大隶属原则,得到评价结果。

四、小结

在供应链管理越来越受到重视的今天，房地产开发商如何更好地选择供应链合作伙伴是非常值得研究和待解决的问题。论文首先建立了一个合作伙伴评价选择的理论框架，然后在同类研究的基础上作了一定修正，构建了一套供应链合作伙伴评价指标体系。由于房地产供应链合作伙伴选择涉及的许多因素的判断带有不确定性，我们从实际角度提出了模糊综合评价法，并且采用层次分析方法，给出了因素在模糊评价中的权重。通过合理的定量化分析得到较客观、科学的结论，为决策者提供决策依据。

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作者简介：杜德权（1970.8-），男，重庆忠县人，讲师，硕士，西华大学管理学院工程管理系系主任，研究方向：项目管理，企业信息化。

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