我国不动产统一登记制度发展现状及意义

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摘要结合我国不动产统一登记制度建立背景、历史发展及不动产统一登记工作现状，分析了不动产统一登记制度建立的必要性，论述了通过建立不动产统一登记制度，可以更好地落实物权法规定、保障不动产交易安全、有效保护不动产权利人的合法财产权及提高政府治理效率和水平的现实意义。

关键词不动产；统一登记；制度；建立；现状；意义

中图分类号S-9文献标识码A文章编号0517-6611（2016）04-295-02

Development Status and Significance of Real Estate Unified Registration System in China

LI Hongchao， LIU Hongfei， FAN Wenxiao （Zhengzhou School for Surveying and Mapping， Zhengzhou， Henan 450005）

AbstractCombining with the establishment background， historical development and current status of Real Estate Unified Registration System， we analyzed the necessity of establishing Real Estate Unified Registration System， and discussed the practical significance of establishing Real Estate Unified Registration System， such as implementing property law provisions， ensuring the safety of real estate transactions， effectively protecting the legitimate property rights of rights holders of real estate， and enhancing the government management efficiency and level.

Key wordsReal estate； Unified registration； System； Establishment； Status； Significance

《不動产登记暂行条例》是指按照《物权法》的规定，将不动产进行统一登记的制度，是不动产统一登记制度建设的重大法制成果，以及不动产统一登记的核心法律依据，推动了不动产登记的快速规范的进展[1]。实施不动产统一登记能够改善我国“多头登记”的问题，稳定不动产的归属。我国早在2007年就已将“国家对不动产实行统一登记制度”纳入《中华人民共和国物权法》[2]。但是，不动产登记的管理模式让统一登记面临部门利益和职权再分配等难题，加之一系列的法律难题，致使统一登记进展缓慢，甚至一度停滞。因此，笔者在总结我国不动产统一登记的现状和进程的基础上，探讨实施统一登记制度的现实意义，以期为相关研究提供借鉴。

1不动产统一登记制度建立的背景

2013年11月，国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记工作，国土资源部会同住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局，建立不动产登记工作联合会议制度，明确要各自的登记责任。2014年3月，不动产登记工作部际会议第一次会议召开，明确要用三年左右时间全面实施不动产统一登记制度。2014年5月，经中央编办批复，在国土资源部地籍司加挂成立不动产登记局，将不动产登记职责统一到一个部门，实行“一站式”服务。2014年11月28日，中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑工作。同时，各地方政府也成立了不动产登记主管部门，并开展相关工作。国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起实行。

2014年7月30日，国务院常务会议讨论《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，决定向社会公开征求意见；2014年12月22日《不动产登记暂行条例》正式公布，与征求意见稿相比，条例主要涉及明确不动产登记类型等5处修改，5处修改明确了不动产登记员制度、增加了对不动产登记类型的规定、调整了登记审查要求、增加了登记错误的赔偿责任规定等。

2不动产登记制度历史发展及工作现状

2.1不动产登记制度历史发展明朝时期建立的以税收为目的的鱼鳞册是有关不动产登记的最早记载；清朝末期随着国门的打开，西方国家不动产登记制度开始影响我国；民国时期，政府借鉴欧洲先进的不动产登记制度，建立了土地为核心的登记制度[3]； 20世纪50年代初期，人民政府给土地改革后的农民和城镇居民颁发过土地房屋所有证、土地执照；1956年1月，中央批转中共中央办公厅的报告指出：“一切私人占有的空地、街基等地产，经过适当办法一律收归国有”。各地政府给城市居民和农村农民颁发过土地房屋所有证、土地执照还没经过宣布即作废，城市房屋管理部门对经租房还登记发证。1966年文化大革命开始，人民政府颁发给农民个人的土地证都被红卫兵予以焚烧。1978年《宪法》明确规定了我国实行土地的公有制，即我国土地为国有和农村集体所有。至20世纪50年代初期土改完成后，政府颁发的土地房屋所有证、土地执照随国家法律出台失去了效力。1984年，在广东、山东、上海开展了土地登记发证试点。1992年，国家土地管理局结合第一次土地详查，在全国农村范围内全面开展土地登记，同时进行城镇地籍调查，开始国有土地使用权的登记。2007～2015年，进行集体土地确权登记发证。2015年至今，进行集体土地承包地发证。

2.2不动产登记工作现状目前，我国不动产登记由多个部门负责管理，土地登记归国土部门负责（土地证）；房屋登记归房产部门负责（房产证）；耕地登记归农业部门负责（土地承包经营权证）；草地登记归农业部门负责（草原所有权证）； 林地登记归林业部门负责（林权证）；水域（水面养殖、滩涂）登记归渔业部门负责；海洋使用权归海洋部门负责。现阶段不动产登记部门很多，均是独立部门，部门之间信息不能共享，信息不畅通，工作存在推诿现象。我国现阶段不动产登记类型的登记现状和信息化程度见表1。

3建立不动产统一登记制度的必要性

不动产作为经济生活中一项极为重要的资产，是人们社会生活中不可或缺的一部分，而不动产登记制度更是直接关系到不动产物权的取得、处分、交易等[4]。随着社会经济的迅速发展，迫切需要实行不动产的统一登记。不实行不动产统一登记的弊端为：①分散。许多城市实行房屋、土地分开登记，耕地、林地、海域海岛涉及国土、林业、农业等多个部门。②繁多。各登记种类繁多，登记程序、标准等各有不同，企业、群众办证不便。③不均。房产和国土信息化水平较高，农、林、草信息化水平低，GIS技术的深度应用尚需在各相关部门进一步提升。④孤岛。各部门信息化工作独立，形成“信息孤岛”，工作审批、交易和登记信息在相关部门间不能共享。2013年11月20日，国务院召开常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。实行不动产统一登记后，对应体现出4点优点：①合成。告别过去“土地”和“房屋”两张皮分离的局面，采取“房地合一”的模式；②统一。统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。③一站。不动产登记部门通过提供“一站式”服务，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。④公开查询。 建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。

4不动产统一登记工作进程及体系建立节点

国土资源部持续开展不动产统一登记的理论及立法研究工作，组织相关单位收集整理了各大洲12个国家和地区、50多万字的不动产登记法律法规资料，深入开展比较研究，形成了丰富的理论研究和立法基础。《不动登记暂行条例》2014年12月22日正式出台，为建立不动产统一登记制度提供了基本法律依据。

4.1不动产登记工作进程全国31个省份均已启动不动产统一登记相关工作，已完成省级职责整合任务。截至2015年10月，全国300多个地（市、州、盟）、2 800多个县（市、区、旗）中，已有198个地市、1 193个县完成了不动产登记职责整合，分别占比60%和42%。即使已经完成职责整合的市、县，大多数也尚未将相应的登记机构进行整合，具体从事登记的工作人员尚未到位。市、县级不动产登记职责和机构整合工作严重滞后，已成为当前制约不动产统一登记工作推进、《不动产登记暂行条例》实施的最大难题和障碍。

4.2不动产登记体系建立阶段性节点2014年建立统一登记的基础性制度；2015年推进统一登记制度的实施过渡；2015年下半年各地完成信息平台上线试运行；2015年年底以前完成不动产机构整合；2016年全面实施统一登记制度，基本完成各级不动产登记数据整合建库；2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台；2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

5結语

市场经济的本质是产权经济，不动产登记的实质功能是保护所有人的物权，直接功能是为推出房地产税做铺垫，间接功能是可以达到反腐的目的。建立统一登记制度，可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，提高政府治理效率和水平。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的公民可以被很快确定，从这个角度来说，这项制度对反腐的助力作用不容小视。同时，不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，有利于国家宏观调控。

参考文献

[1] 中华人民共和国国土资源部.城镇地籍调查规程：TD/T 1001-2012[S].北京：中国标准出版社，2012.

[2] 马勇.《不动产登记暂行条例》实施相关问题研究与讨论[J].社科纵横，2015，30（12）：82-84.

[3] 侯方国，李宏超，张萍丽.地籍测绘[M].郑州：黄河水利出版社，2015.

[4] 不动产登记暂行条例（国务院令第656号）[A].2015.

[5] 宣礼扬.浅析我国的不动产登记制度[J].商，2015（41）：244-245.安徽农业科学，Journal of Anhui Agri. Sci.2016，44（4）：297-300